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迈不过8万门槛 北京新房贴着“红线”开盘

2017年05月19日 13:59 来源:新京报 参与互动 

  “3·17”新政后,北京新房市场呈现出明显的降温趋势。不过来自机构的数据显示,5月上半月,北京商品住宅成交量呈现出环比上涨的状态。数据背后,一方面是远郊区产品的供应,另一方面则是近郊区改善型产品的平价入市,为改善型购房人群提供了更多的房源。

  在北京业内默认的8万限价背景下,近期及未来一段时间将有一批项目采取低于之前预期的价格入市,为市场带来一批供应。在业内看来,对于手持资金等待换房的人群来说,未来一段时间或将是一个换房的好时机。

  1 两项目开盘单价均低于8万

  自今年年初以来,北京新房市场上便有了“单价8万以上项目不予通过预售审批”这样不成文的规定。

  因为这个预售价格的限制,最近入市的部分项目在销售定价上令市场颇为意外。

  5月6日开盘的景粼原著,推出了140平方米大三居,总价在一千万左右。相比之前高于8万元均价的对外报价,此次景粼原著的推盘价格没有逾越8万元的红线。由于产品品质优良,加上价格优势,自开盘后销售良好。

  实际上,在最近入市的项目中,一些在位置或者品质上达到豪宅线的项目,面对限价,均选择了“贴线”入市。

  在5月第二周(5月8日-5月14日)北京商品住宅共有两个项目入市,分别为昌平区的翡翠公园,以及丰台区的泽信公馆。两个项目共新增住宅产品261套,预售许可面积3万平方米,环比分别增加86%、58%。

  这其中,翡翠公园推出的洋房产品均价在6万元/平方米,相比于去年年末取得57000元/平方米预售证的洋房房源来说,低于之前市场预期。而泽信公馆推出的105-142平方米三居,也开出了75000元/平方米起的价格。据了解,该项目此批房源的预售价格也在76000-78000元/平方米之间。在业内看来,类似紧邻四环的项目开出如此价格确实算得上低于预期了。

  对于近期市场上多个项目的开盘定价,亚豪机构市场总监郭毅表示,受到“限价”政策的管制,今年以来供应市场出现一批品质或位置已达“豪宅线”,但是价格无法逾越“8万元”的项目,例如4月入市的首开保利·熙悦诚郡,5月已入市的景粼原著、泽信公馆,以及已经取得预售许可证的远洋天著春秋。

  本版采写/新京报记者 方王洋

  2 新房“平价”入市购房时机到来?

  “对于购房者而言,这一类项目性价比较高,因此目前也不失为一个相对较好的入市时机。”郭毅表示。

  而据记者了解,未来一段时间,或将陆续有改善性项目采取平价入市的策略推出部分房源。

  “项目是公司在北京的首个项目,所以还是想要在产品上给客户多一些回馈,定价方面也是考虑到限价,相对会定平一些。”就在最近正式开放样板间的阳光城京兆府项目工作人员介绍,该项目整体体量不大,年中预计就会开出一批叠拼和洋房产品,预计单价在7.5万左右,“毕竟有8万限制,肯定不会超过这条线”。

  2015年11月阳光城首次进京拿下该地块时,据机构人士核算,该地块的最终楼面价为3.8万元,创下了当时的台湖新高,当时预计的市场价也要在8万左右。

  据记者了解,目前该项目紧邻的泰禾拾景园二手房报价已经超过60000元/平方米,去年10月成交的一套127平方米三居,总价695万元,折合单价近5.5万元。项目另一侧的润枫领尚小区建于2012年,多以中小户型为主,目前小区的二手房成交价也在5万元/平方米。

  而另一方面,有业内人士透露,最近几年所有拿到地的开发商必须在今年开工,已经报规划的项目必须今年12月前预售。

  也就是说,未来这一段时间将会陆续有项目以低于市场预期的价格入市。

  一位计划入市的刚需项目工作人员对记者表示,不少业内,包括项目所在公司的人都在看房,寻找限价下的高性价比房源。

  而中原地产首席分析师张大伟也表示,北京的调控已经见效,很多过去10万+的项目,在政策红线面前,8万就能买到,“所以做好准备吧”。

  3 潜在需求伺机而动

  也许正是看到近期的机会,市场上潜在的改善型人群也在伺机而动。

  据亚豪君岳会统计数据显示,从5月以来的成交情况来看,截至5月14日近半个月时间,北京商品住宅共实现成交1235套,成交面积15.57万平方米,相比上月同期分别增加47%、19%。

  在业内看来,目前楼市的纯商品住宅成交一方面源于远郊区项目的销售。这些项目由于售价方面相对较低,且部分以生态环境等做卖点,符合当下的居住需求。

  另一方面,则是目前入市项目的改善项目的带动。

  郭毅认为,一些四五环之间的项目虽然售价相对较高,但是由于所处城区地理位置较佳,并且受制于取证“限价”,价格未出现明显上涨,因此依然受到改善型群体以及部分首置型群体的欢迎。例如上周成交排行榜前十中首开保利熙悦诚郡、首开华润城等5个项目均地处四五环之间。

  在纯商品项目成交的同时,自住房项目的陆续入市也让部分刚需刚改人群不在持币以待。以上周为例,市场上就有金隅大成·金成雅苑、北京城建·仁悦居和首创·悦溪汇三个自住房项目进行了选房,共提供自住房产品1800余套。

  郭毅分析,自住房产品的集中入市,一方面缓解了市场当中供不应求的压力,另一方面也将对于市场价格产生一定对冲,使得整体价格走势保持稳定。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,与之前一系列加强限购、限贷等限制性政策相配合,北京进一步加大供给侧改革,在限制需求的同时,进一步加大土地供应,尤其是加大自住型商品房、中小户型商品房和租赁住房用地的供应,这将从根本上改变市场预期,改善供需不平衡的矛盾,优化供应结构,扭转北京新房市场高端化、豪宅化的趋势,能够满足更多工薪家庭置业需求,有利于平抑房价。

【编辑:魏巍】

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