城中村改造催生城市“真土豪” 村民赚到笑

城中村居住环境较差，租客群体较窄。

猎德村回迁房。

尚未全部回迁的文冲村，被中介看好其租赁后市。

猎德村前的房屋出租信息。

“握手楼”变身“高大上”社区 村民租金年收入上百万

　　近几年以来，广州住宅租赁市场平均租金按年升幅约10%，尽管涨幅小于同期二手楼价涨幅，但已经让不少租客叫苦连天。而被网友称作城市“真土豪”聚居地的城中村，也因城中村改造项目的推进，频频涨租。近日，记者走访市区多个城中村时了解到，即便是未经改造的“握手楼”村落，普通村民一年收租十几万元也不在话下。而部分已经华丽转身为“高大上”国际范儿社区的城中村，可谓是满城尽是“真土豪”，一年坐收房租最高可达百万元。 文/图：记者 王雯倩

　　猎德 文冲

　　租客故事：3年涨租3次 回迁房租价追豪宅

　　经过城中村改造的猎德，如今俨然一派国际范“高大上”(高端大气上档次)的高层洋房小区姿态。行走在猎德花园中，迎面而来的常常是一副金发碧眼的西方面孔，新搬进来的租客都已淡忘其昔日城中村模样，在他们眼中，这座小区并不比珠江新城的普通商品房小区差多少。而从实际居住环境来看，无论是小区物管、生活配套还是交通条件，却是不输周边商品房，“或许很多住惯珠江新城的人不承认猎德花园是豪宅，但这里月租也并非小白领能承受得起。”

　　在猎德花园住了快三年的辉哥告诉记者，2011年初，他在猎德花园租下一套75平方米的两房单位，房东配齐家电家私，月租2800元。到了年底，房东便嚷嚷着要涨租500元/月，“我看住着挺方便，而且也嫌搬家麻烦，就跟房东再签了一年租约。”

　　闲谈中不难听出，从事外贸生意的辉哥非常看重风水，据他介绍，自搬进猎德花园后，自家生意做得还挺顺利，去年底还换了一台新车。“房东也很精明，看到我换车了，没过几天就约我饮茶。”一顿早茶吃下来，房租又“友情”上涨了500元/月，目前月租在3800元/月。

　　猎德村民赚到笑 年租金收入数十万起跳

　　上周末，记者在猎德花园走访时所见，在小区的十字路口旁人行道上，摆放着几张凳子，凳子上拴着写有租房信息的纸牌。拨通了多个放租电话，得知现时猎德花园一房租盘紧缺，家电全齐的月租介于3000~3300元，两房单位普遍在3800~4200元/月，三房则因应景观介于4500~5500元/月。

　　抱着孩子闲坐一旁的大婶看见记者在打电话找租房，很热情地上前询问。“这边有很多中介的，有些村民跟他们签了长约，一年收一次租金。”大婶称自己是猎德村的村民，自家房子都租出去了，现在帮着亲戚和邻居打理租房。当被问起村民平均能分到多少套房子时，大婶有些谨慎，不愿多说，“通常都有三四套，以前报纸都写过啦，最厉害的有十多套嘛。”

　　记者从辉哥的口中探听到一些村内八卦，像他的房东在猎德花园有11套房子，一房和两房户型占8间，还有2套三房单位和1套江景大宅，“粗略给他算了笔账，一年光收租金就四十多万元了。”而像村内的“大户”，名下十来套租房，一年租金收入分分钟近百万元，可谓是名副其实的真“土豪”。

　　而同为城中村改造的文冲，其物业租金亦成为所在板块的标杆。两房月租近2500元/月，三房则要3200~3500元/月。由于所处地段无法与珠江新城的猎德花园相比，加之整个村落尚未全部回迁，村民的实得租金收入仍有很大的上涨空间。据周边中介介绍，自文冲回迁房收楼以来，已经分流部分电梯楼租客。“楼龄新净，加上离地铁又不远，很多在附近上班的年轻白领都会考虑租文冲回迁房。”中介人士预计，随着文冲回迁项目的推进，其房屋租金有望再创新高。

　　记者观察：想做“真土豪”还得靠城中村改造

　　数月前，记者在做市区合租房调查时，曾从部分租客口中了解到，随着城中村改造进程的推进，地理位置优越的城中村正从低端租盘跃升为中高端租盘，代表作有猎德和文冲。而尚未启动全面改造的城中村，却迎来了从其他已拆迁城中村分流的租客。于是，临近地铁、BRT等交通枢纽的城中村，租金开始上涨，这也是群租房随之兴起的主要原因。满堂红研究部高级经理周峰表示，现时市区低于1000元的租盘不超过10%，而且多是集中在海珠、番禺等区域，核心商圈的天河和越秀则是少之又少。为了保证租金收入，这部分低价租盘的业主往往都不会经过中介放租，而是在租房楼下挂一个纸牌，如姜太公钓鱼，愿者上钩。

　　记者采访时观察到，虽然城中村的租客流动性较大，但租客类型却很稳定，基本是收入不高的外来务工人员，他们通常会选择不少于1年的租期，鲜有本地人会选择租住在城中村内。而在城中村租客中，刚参加工作的大学应届生占有一定比例，但多是半年到一年的短暂过渡租住，待到收入稳定或工作岗位转正调薪后，这部分租客往往会快速迁租至居住环境较好的小区物业。从租金涨幅来看，同样是城中村，如脱胎换骨般改造后的文冲和猎德，由于居住环境得到较大改善，其租值和租客素质都得到明显升级，租金年涨幅与大市齐头并进。而像棠下、石牌、车陂等未经改造的城中村，尽管租客众多，每年都能顺势上涨50~100元不等，但因为租客的承接力较弱且对租金极为敏感，上涨幅度远不及经过改造的城中村。

　　石牌、棠下、车陂

　　租客故事：毕业生租客转正调薪迁出城中村

　　“城中村已是租客退无可退的选择，租客只会从这里迁出去，没有人会从商品房迁进来。”去年曾租住在石牌村的嘉嘉，今年8月调薪后，便从石牌村搬至黄埔大道西的侨兴苑，现与闺蜜合租一套小两房，每月租金1000元，算上水电费、物管费和宽带网费，居住成本约1200元/月，占工资三成左右。

　　提起在石牌村租房的经历，嘉嘉坦言，住惯了商品房的小白领肯定不会在城中村租房，去年刚毕业的她主要是基于工资较低而且家庭经济状况不佳，“七除八扣，到手月工资还不到2800元，我父母都在家务农，收入不高。”在体育西路上班的她又不愿住得太远，于是就选择暂时租住在石牌村，“我租了一个600元的一房一厅，包租婆对我很好，在石牌村住的一年都还挺适应的。当时我住的隔壁楼就曾发生过入室盗窃，现在想起来都觉着有些后怕。”

　　“二房东”推高租金 城中村租值直追周边小区

　　“今年6月跟房东续约时涨了100元，说是要安装门禁系统。我跟老乡合租一套两房，楼层比较高，月租1000元，人均500元。”来广州打工快两年的阿杰一直租住在棠下村。在周边酒楼做服务员的他每月到手工资2000元出头，刨去基本开销，他每月还会给老家的母亲和弟弟汇去近千元。在他看来，城中村拥挤阴暗的居住环境虽远比不上宽敞明亮的住宅小区，但这是他唯一能负担得起的居住条件。

　　记者周末走访城中村时了解到，像石牌、棠下、车陂等城中村的房租价格与去年相去不远，部分被“二房东”包租的单间和一房一厅月租上涨100~150元。其中，棠下村和车陂村的单间租金普遍在400元/月左右，一房一厅约600元/月，两房在1000~1300元/月。石牌村由于更靠近天河商圈，交通条件更便捷，租客数量较多，租金比棠下和车陂贵，一房租金普遍在700~800元/月，两房租金在1500~1600元/月。平均算下来，棠下村和车陂村的单间和一房一厅的平均租值在30~35元/m2/月，石牌村平均租值约40元/m2/月。

　　据合富置业市场部数据显示，棠下村周边的楼梯楼小区棠德花园，现时一房租金较去年同期上涨11%，但平均租值也不过20元/m2/月。可由于其一房面积往往是城中村的10~20平方米单间和一房的两倍，36~45平方米的套均月租介于900~1000元。相比之下，备受租客欢迎的两房平均租值则明显高于城中村，如棠德花园两房租值约43元/m2/月。另在石牌村附近的德埔小区，楼梯楼一、两房的平均租值约50元/m2/月，比去年同期上涨3%左右，与石牌村的出租屋租金差距在10元/m2/月。车陂一带的楼梯楼租金上涨迅猛，尤以广氮新村引人关注，一房租金从去年10月的30元/m2/月，上涨33%至如今的40元/m2/月，两房和三房也出现9%和15%涨租。

　　普通“土豪”年收租十来万

　　手握铺面年收入数十万

　　“现在村里有不少房子都是被人包租，大家都是图方便，‘二房东’也就有生意咯。”在棠下村，记者遇到“帮亲戚朋友”打理租房的李阿姨。据她介绍，村内超过一半的出租屋被“二房东”包起，以单间为例，村民将“吉屋”放给“二房东”，收租300~400元/月，“二房东”转手放租，租金则在600~700元。当被问及村民手上通常有多少套出租屋时，李阿姨笑称，“普通人家基本都有二三栋，大户人家就多咯，六七栋不在话下。”记者也从另外一位坐在公告栏旁等租客的村民梁姨口中得知，村民手上往往会有十几套甚至数十套的出租屋，而且以租赁行情最火爆的单间和一房一厅居多，还有部分是一楼商铺档口，月租在3500以上，“租金年收入起码有十来万，租房多、铺面多的就有数十万收入咯。”

　　文/图：记者 王雯倩