评论：政府不要当房价的“开关”

　　1月20日，农历“蛇年”最后一宗自住型商品房地块花落首农，至此，北京已成交自住房地块共计32宗，可提供自住型商品住房建筑规模累计达到329万平方米。

　　根据北京国土局刚刚公布的最新数据，2014年至今，北京已成交的经营性用地19宗中住宅用地有11宗，其中纯商品住宅总建筑规模约191万平方米，自住型商品住房约102万平方米，自住房占已供应商品住宅规模达53%。

　　政府加强保障房供应力度，同时以限价让利有资格购房的家庭，对这些家庭来说是个利好。随着供应量的增加，受惠家庭也会相应增加。但这种做法是否合适，能否起到降低房价的作用还有待观察。

　　政府应该提供保障性住房给中低收入特别是低收入和困难家庭，这个道理，政府本来是清楚的，但随着政府从房地产中得到的好处越来越多，保障房几乎销声匿迹了。房价一路高涨带来了严重的社会问题，这才迫使政府正视自己的住房保障责任。这无疑是值得肯定的。但仔细分析就会发现，政府实际并没有在保障房上投入多大财力，其基本思路依然是既不出地也不出钱，依然是在商品房身上打主意，因此不惜采用行政手段，人为压低商品房的价格。通过扭曲市场价格，想达到既解决保障问题又解决房价问题。且不说这样的目标是否可以达到，即使真能实现，也是弊大于利的。

　　从首个自住房“恒大御景湾”申购情况看，数据显示，在网上申购登记期内，完成网上购房初步登记的家庭有14.8万户。其中经济适用房、两限房轮候家庭8023户，本市户籍家庭(非保障房轮候家庭)12.4万户，非京户籍家庭1.58万户。假设该项目所有2000套房源全部供给经济适用房、两限房轮候家庭，这就意味着政府把原来提供经济适用房的保障责任变换成了提供限价商品房，政府所做的只是发一纸空文，不让开发商按市场价出售而已。政府实际并没有履行保障责任，而是把保障责任转嫁给了市场和开发商。随着供应量的增多，今后政府完全可以不再提供经济适用房等真正的政府保障房。

　　与政府通过限定开发商的销售价格承担所谓的住房保障责任相比，自住型商品房实际还造成了新的不公。根据相关规定，只要不属于限购的家庭都可以申购自住型商品房，从申购登记来看，这样的家庭，数量远高于有优先权的保障房轮候家庭和无房家庭，这些家庭中有不少可能是低收入甚至是困难家庭，但更多的恐怕是高收入家庭。相比那些购买了市场价商品房的家庭来说，他们无疑是幸运的。根据规定，购房人取得房屋所有权证5年以后可以转让，五年后，如果房地产市场没有崩溃，升值应该是可以预期的。购买时就比同地段同品质商品房低了30%，假设五年后升值幅度一样，即使按照“同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价”，其获利也是很高的。

　　更可怕的是，政府一旦尝到了行政手段的好处，久而久之，房地产调控对行政手段的依赖就成了习惯性行为。为了控制房价指数，北京除了人为压低房价外，对那些因为政府收了高地价而不得不卖高价的商品房项目还有一招，就是楼盘销售“按月放行”，每个月只有一个或两个项目入市，同时限制高价项目入市，结果就是只要这类项目出现，刚需者、非刚需者就蜂拥而至，日光盘频现。前几天，北京不得不放行了数个每平方米超过4万元的项目。这次北京又从商品房中切出一半来建设自住型商品房，这就使得纯商品房更加紧俏，价格更加坚挺。“房价尽在政府掌握之中”，这恐怕是房地产调控失败的主要原因。