商业地产在二三线城市用力过猛 局部地区供大于求

    2月27日，苏州商业地产“限售”新政开始执行。在杭州等城市房价出现大幅下降、银行贷款进一步收紧的同时，商业地产市场的一些问题也逐渐显露出来。日前，万达集团董事长王健林近日在接受采访时坦言，当前商业地产在局部地区的确出现了供大于求的现象。

    整理历年来的楼市调控政策会发现，从中央到地方，从“限价”到“限购”，无不紧盯着住宅市场，商业地产由此成为开发商和个人投资者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，商业地产发展势头迅猛。

    商业地产的快速发展，直接表现为房企加大对商业地产投资。据了解，一向只开发住宅的万科，近几年不断加大商业地产的投资、建设力度，从大范围拿地到写字楼、商业广场的建设，可谓动作频频。2013年底，万科在成立商用地产管理部之后的首个商业项目金隅万科广场已正式开业。商业地产受到开发商追捧，非房地产开发企业如娃哈哈、金威啤酒等外行企业也纷纷涉足。

    这波商业地产热已经持续了好几年，尤其是在2012年前后，二三线城市商业地产大有前景的呼声不绝于耳，在扩大内需的大背景下，众多开发商跃跃欲试，认为二三线城市的零售物业表现可圈可点，纷纷表示要前往“跑马圈地”。

    然而，时至今日，商业地产已经在局部市场出现饱和。国内一些二三线城市商业地产供过于求的危机日益凸显。以目前二三线市场的居住人口结构和消费能力，城市综合体过多、过密地扎堆，直接导致了商业地产同质化竞争激烈。一个二三线城市，就有数个各种名目的“广场”扎堆，而且大多出于同样的运营模式，使得不少开发商不得不将商业综合体中的商铺分割成小块出售，有利于加快企业现金回流，这势必会对后期运营带来困难。再加上电商的冲击，商场、商铺等零售物业原本就已经面临巨大的挑战。

    当然，商业地产是否开发过度要分城市、分区域来看。以苏州为代表的部分二三线城市，在过度地商业地产投资开发之后，出现了明显的供大于求的情况。但在北京、上海等一线城市，商业金融地块仍然抢手。商业地产已经出现了明显的城市分化局面。不仅是不同的城市出现分化，企业间的分化也日渐显现。同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业来讲，会“强者恒强”，而对于仅仅依靠销售或经营不善的企业，则有可能会因为货币政策转向或逐步转型，或逐步退出商业地产市场，商业地产市场由此逐渐开始分化。

    对于未来商业地产市场的发展，王健林建议以各省和市为单位出台“商业布局规划”，避免恶性竞争，比出台调控政策更具可行性。业内人士表示，此次苏州率先出台新政进一步规范商业地产，将对国内其他面临同样风险的城市有一定的启示意义，期望更多地方政府能重新审视过去几年商业地产发展政策，全面评估地方商业地产风险，以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局。

    许蕾