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东莞楼市成交比降三成 消化库存需近一年

2014年05月08日 09:57 来源:南方日报 参与互动(0)

    受到春节假期、信贷紧缩及国内城市降价潮等多重因素的影响,东莞楼市成交降至低谷。 南方日报记者 胡国球 摄

    记者从东莞市房产管理局信息网及相关机构监控数据了解到,今年1—4月东莞新建商品住宅供应面积约131.7万平方米,同比去年基本持平。而1—4月东莞新建商品住宅签约面积约133.7万平方米,同比减少33%。记者发现,2014年前4月全国多数城市成交量有三至四成的减少,东莞楼市成交降幅处于全国平均水平。

    同时,2014年1—4月东莞新建商品住宅签约均价约9144元/平方米,同比小幅上涨7%,保持着理性的涨幅。2012—2014年,东莞房价进入稳定期,房价保持在10%以内的年涨幅。业内人士预计,5月和6月,楼市成交量将会有较明显的增长。由于整个2014年市场充满着变数,不确定性因素的增多将会改变开发商预期,开发商将采取“以价换量”策略,以理性的价格入市。

    住宅均价连续5月稳定在9000元以上

    2014年2月以来,受到春节假期、信贷紧缩及国内城市降价潮等多重因素的影响,东莞楼市成交降至低谷,传统小阳春的到来也并没有改变这一颓势。进入4月以来,东莞各大楼盘加大对大户型产品的推货力度,推出不少优惠手段来加快出货,包括垫付首付、推出特价房源等来吸引购房者,加上单独二胎政策的落地与积分入学政策对房产项的调整,4月东莞楼市成交出现小幅回暖,但回暖幅度有限。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示:2014年4月东莞住宅均价约9122元/平方米,同比略上涨8.0%,环比3月基本持平,微涨0.7%,连续5个月价格稳定在9000元以上。

    2014年4月东莞住宅新增供应面积约55.3万平方米(5147套),同比增加25.1%,环比3月大幅增加2.3倍。随着观望氛围的减淡,临近传统楼市旺季,开发商加大了产品供应。同时3月份不少项目延后至4月上市,造成了4月供应放大。

    4月东莞住宅网签面积约38.5万平方米,同比去年同期减少25%,环比3月增加约两成,东莞楼市在4月得到了小幅回暖。

    刚需产品供应提速

    2014年1—4月全市新供一手住宅供应中,100平方米以下户型供应比重约57%,达到历史最高峰。101—120平方米户型供应比重约14%,亦达到历史最高,120平方米以下户型供应比重达71%。140平方米以上大户型供应放缓,比重约17%,处于历史最低点。从4月份单月来看,71—100平方米户型供应比重达57%,而141平方米以上大户型供应比重跌落至13%。

    从全市住宅成交前十中可以看出,近深片区依旧维持火热成交的态势,尤其是塘厦镇、樟木头镇、凤岗镇三大主力镇区。塘厦镇4月凭借万科朗润园、中信观澜凯旋城、万科四季花城等项目的给力成交,领跑全市区域成交排行榜;南城区作为东莞中心城区最受热捧区域,4月以单月成交444套的成绩排行第二;而樟木头镇保利生态城月初开盘成交骄人,曾创下单周成交101套位列楼盘成交榜首的记录,此次樟木头镇跻身区域成交第三位,保利生态城成交支撑了半边天。

    市区房价坚挺 连续6月均价过万

    截至2014年4月底,东莞一手住宅库存面积约473万平方米,连续8个月东莞库存准确控制在470万平方米上下水平。按照2012年消化速度,消化库存仅需9.5个月;按照2013年消化速度,消化库存仅需7.5个月;按照过去6个月的消化速度,消化库存仅需10.5个月。合富辉煌东莞市场研究部研究员认为,当前东莞楼市仍然处于“低库存”态势,房价得到支撑。在“低库存”下,开发商降价意愿较小,短期内东莞房价明显下挫的可能性较小。

    2014年4月市区新增供应9.5万平方米,1251套,同比减少约三成,环比3月增加约16%;4月签约9.1万平方米,840套,供求基本平稳。4月市区住宅均价约10616元/平方米,同比大幅上涨17%,环比3月份略涨1.4%。

    观察各大区域的房价可发现,4月共有四大区域均价过万,分别是松山湖、东城区、长安镇及南城区。通过观察可知,目前东莞城区供求矛盾较为突出,尤其刚需产品方面供应偏紧现象严重,预计城区房价将继续保持平稳上涨态势。

    而在楼盘成交方面,保利生态城开盘取得骄人成绩,以单月成交297套成绩领跑全市住宅成交排行榜;万科朗润园则以单月成交179套成绩排行第二;厚街镇花香十二院以174套的单月成交成绩紧随其后,位居第三。住宅排行前十的还有万科四季花城、中信观澜凯旋城、深业欧景城、中央财津、万科金域松湖、百悦尚城、宏远御庭山。从历年市区楼市供求来看,市区存在较严重的供应偏紧现象,即新增供应速度赶不上销售的速度,这将促进房价保持平稳上涨。

    房价上涨动力弱

    但下降空间有限

    ■业界点评李兴旺(合富辉煌东莞市场研究部副总监)

    4月,部分地方楼市政策松绑传言四起,虽然多数被政府辟谣,但充分反映了当下楼市成交低迷的态势。

    从推盘节奏来看,东莞开发商将不再局限于在“五一”黄金周推盘,而是错开推盘高峰,故5—6月市场推盘量将较大。随着楼市观望氛围的逐渐减淡、楼市政策的小幅宽松,以及产品选择面的增多,预计5月和6月成交量将会有较明显的增长。由于2014年市场充满着变数,不确定因素的增多将会改变开发商预期,他们或许会采取“以价换量”策略,以理性的价格入市。故接下来5月和6月东莞房价整体走势仍然以平稳或稳中微升为主,房价上涨的动力不足,但下降的空间非常有限。

【编辑:种卿】
 
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