澳大利亚楼市飙升10年狂欢剧终 投资者转投美国市场

相比澳楼市波动，美国楼市进入较平稳的增长阶段。

　　一路高歌的澳大利亚房地产市场近日被浇了一盆“冷水”。5月楼市数据出炉，澳大利亚各州府城市总体房价呈现下降趋势。不少业界人士认为，澳大利亚楼市或已到达顶峰，房价将进入“跳水”阶段

　　当然，也有不少人对于“跳水”之说不以为然，坚持相信现阶段的下降仅仅是暂时的调整。他们认为，由于澳大利亚房地产市场的供应量一直处在相对短缺状态，并且未来的一段时间内或将依然短缺。因此，供不应求仍将推高当地楼市

　　6月3日，澳大利亚房地产分析公司RP Data-Rismark最新分析研究显示，澳大利亚各州府城市总体房价在5月份下降将近2%。其中，悉尼5月份总体房价下滑1.1%，墨尔本降幅最大，达3.6%。布里斯班楼价跌1.7%，阿德莱德跌1.8%，柏斯和侯巴特分别跌0.8%及0.6%。只有达尔文及堪培拉两座城市楼价略有涨幅，分别为1%及0.1%。

　　无独有偶，澳联邦证券首席经济学家詹姆斯也对澳大利亚房价提出了警示，“澳大利亚房价不可能永远上涨，必须经历调整，而且5月13日出炉的澳大利亚联邦预算打压了民众对股市的信心。”詹姆斯称，澳大利亚5月房价较4月下跌1.9%，为逾五年最大月度跌幅。

　　在一系列不佳的数据面前，是否意味着澳大利亚楼市的“狂欢”已经结束？

　　飙升的10年

　　堪培拉大学的社会和经济模型国家中心近日对澳大利亚的房价进行了调查，报告指出，过去10年间，澳大利亚的房价不断飙升，普通工薪阶层已经无力购房。报告表示，2001年至2011年，澳大利亚中产阶级的平均收入只增加了50%，但中等住房的均价却飙升了147%，达到41.7万澳元(约合291.6万元人民币)一套。

　　就读于澳大利亚墨尔本大学的英国女孩薇薇安对澳大利亚房价的“疯狂”深有体会。薇薇安告诉记者，刚来澳大利亚时，父母给她购置了一套两室户的公寓，2011年的购价是30万澳元(约169万元人民币)，3年内总价上涨超30%。

　　准备离开澳大利亚时，薇薇安便打算将公寓售出，最终在一个月前以42万澳元(约244万元人民币)的价格成交。

　　记者也从在悉尼从事房地产中介工作的陈佳那里了解到，“近几年，悉尼房价上涨非常迅猛。仅去年第四季度，房价就上涨了4.9%。”根据澳大利亚统计局公布的数据，2013年第四季度，澳大利亚8个州府城市的房价平均增长3.4%。最新数据使得去年澳大利亚房价增幅高达9.3%。

　　房地产增长的势头延续到了2014年。澳大利亚房地产数据机构RP Data发布报告称，2014年1月，省会城市的房价上涨了1.2%，其中墨尔本上涨了3.2%，悉尼涨幅为0.8%，布里斯班上涨0.7%。

　　其中，外国购房者成为不小的力量。最新公布的澳大利亚国民银行住宅调查显示，澳大利亚外国人购房活动相当活跃，占新房买家的1/7，二手房买家的1/10。调查还显示，被外国人购买的新房总量占2014年第一季度新房总量的13.5%，高于2013年第四季度的11%。

　　澳大利亚国民银行首席经济学家奥斯特(Alan Oster)称，“新房市场的外国买家出现大幅增长，特别是在昆士兰州。对于二手房市场，新南威尔士州的增幅较为明显。”

　　恼人的高房价

　　火热的澳大利亚房地产市场带来的不全是福音。据澳大利亚的一份福利报告显示，由于房价和房屋租金的上涨已经远高于过去10年的通胀率，越来越多的澳大利亚人可能被迫住进公房。

　　一位房地产商告诉记者，由于澳大利亚房产市场持续火热，房价维持高位，再加上房屋供应短缺，使得在当地买房面临更大的竞争。

　　“正因为购房者之间相互竞争，房价也在不断地被抬高。”该地产商称。

　　据当地媒体报道，澳大利亚首次置业者也持续被挤出房地产购买市场，他们在房贷通过率中的比例降至创纪录的新低，尽管房地产市场中的投资者活动有所削减。

　　澳盛银行最新数据显示，去年12月份，在新南威尔士州，首次置业者所占贷款比例为7.4%，比去年9月份的最低点6.8%有所提高。而投资者所占的比例同比上涨了45%。

　　悉尼房产拍卖人Will Hampson指出，“我们总是看到首次置业者的出价被超过，海外买家和澳大利亚本地富裕的‘婴儿潮’人士是主要竞争对手。”

　　高房价让当地居民很苦恼。据澳大利亚媒体报道，买一间属于自己的房子安居乐业，并等候房子升值令退休生活无忧是许多澳大利亚人的梦想。然而，房屋可负担性问题也令许多澳大利亚人梦碎，年轻一代多半靠父母的经济支持买房。

　　Hampson透露，悉尼内区的很多拍卖成功者，基本都是父母在帮忙供房。“很多和父母亲同住的孩子们，在父母的帮助下购置新房，他们要么是通过原房屋借贷，要么是和父母形成一人一半的预付款模式。”

　　益索普市场研究集团负责人亨特利(Rebecca Huntley)表示：“尽管老一辈的业主可从不断上涨的房价中获利，但他们也担心自己的孩子没有能力买房。”

　　根据益索普市场研究集团的调查报告，53.7%的受访者不同意“房价上涨对于澳大利亚有利”的说法。当中27%的受访者“强烈”反对此说法。只有13.2%的受访者认为房价上涨是好事，余下的受访者则难以决定哪一种说法是正确的。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，房价疯涨，给当地居民置业增加了很大的压力，同时，当地政府也备受舆论的谴责，被要求出台相关文件，比如限制移民等。

　　“在我看来，澳大利亚前两年的房价比较适合投资，现在的房价有些过高了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉《国际金融报》记者，房价和租金上涨以后，澳大利亚在房产投资方面的竞争能力就下降了。实际上，澳大利亚的经济很大程度上还是依赖于当地的资源，澳大利亚本身当然希望有更多的人去那里买房，房价越高越好，但是过快增长的房价，对澳大利亚宏观经济的稳定发展也有潜在的威胁。

　　“房地产的发展势必会导致资金向某些特定领域倾斜。”中原地产研究咨询部总监宋会雍也直言，“资金大量地被投入到房地产市场中，投资者被动地等待房子升值，资金的流动就会被束缚，对经济造成一定的挫伤。”

　　房价或被高估

　　澳大利亚高房价带来的问题让人忧心，早在2013年7月下旬，澳大利亚央行(RBA) 行长 Glenn Stevens就曾表示：“我们对消费前景的评估主要取决于对收入期望的评估，但它也会受资产价值预期结果的影响，尤其受房价是否被高估这一观点的影响。”

　　那么，澳大利亚的房价到底有没有被高估？

　　房地产研究集团莱坊(Knight Frank)的一份最新报告认为，澳大利亚住房价值被高估的程度是全球第五高。“当本地人收入足以购买或租住一般房产，那么住房价值被视为是正常的。根据这个标准，澳住房价值被高估的程度仅次于挪威、加拿大、比利时和新西兰。”

　　有专家表示，澳大利亚的楼市短期内不会出现崩盘的情况，但是房价或许会面临下降的可能。

　　RP Data研究主管劳力斯(Tim Lawless)指出，5月，澳大利亚州府城市的独立屋及公寓楼价下滑1.9%，这是受到季节性因素影响，也反映了住房条件更趋温和，也有可能预示着住房市场趋向冷淡。

　　甚至连澳大利亚房地产市场龙头——悉尼，这个曾经因房屋拍卖将房价炒至“天价”的城市，也在放缓房地产发展脚步。劳力斯称，RP Data信息显示房价季度增长率在去年8月达到顶峰，拍卖清空率下降。悉尼不久前举行了900场房屋拍卖，是本年为止第二高的数值，清空率达到78.9%。墨尔本有1165所房屋接受拍卖，清空率达74.4%。

　　RP Data Rismark指数显示，悉尼房价在过去一个季度中依然呈现2.2%的增幅，年增长率达16.6%。但墨尔本的季度数据显示，房价下跌1.9%，年增长率达9.9%。

　　劳力斯表示，随着住房可负担性越来越差，悉尼、墨尔本两大州府城市租金回报率下滑。因此对于本年度房价增幅放缓并不感到意外。