调整楼市不当政策 需求才能有效释放

　　当前北京楼市持续低迷，归根结底，是有效需求在减少。

　　一方面，房价脱离了实际支付能力，想要买房的人多，但有支付能力的人少；另一方面，有支付能力的人因没法利用金融杠杆而选择了放弃。当然，还有部分因畏惧反腐而退却的，网传某知名房企副总裁此前在一个内部讲话时说，该知名房企在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达十四、五次。另外，还有部分有支付能力和购房需求的人正在观望，等着降价抄底。

　　要从根本上改变需求减少这一现状，除了需要开发商降价，还需要不当政策的合理调整。

　　纵观北京新房市场，已经出现了精装改毛坯、降低品质、团购、电商、特价房等一系列营销手段，这些无一不是变相降价行为，只因担心老业主闹纠纷，房企不愿意挑明而已，当前压力可见一斑。

　　嗅觉灵敏的大型房企总能走在前列。2010年，万科率先领降深圳楼市。2011，龙湖在北京大兴区掀开降价序幕，经过深度调整的大兴区也成为2012年全北京率先回暖的区域。今年，龙湖、万科已经再度“领降”，其他房企与其“试探”、“纠结”、“慢慢降”，不如“一降到底”。否则，市场继续萎靡，大部分房企哪能抗住资金周转的压力。

　　当下看，降价是房企当前最合适的选择，只有房价降到接近老百姓的购买能力，需求才会慢慢释放。

　　除了房企要主动应对当前市场变局，政府也应把过去政策不够合理的部分及时调整过来。值得注意的是，北京最近取消了“限价令”，放开高端市场，业内叫好的多，这为调整政策不合理的部分开了个好头。

　　其他值得商榷的政策还有很多。

　　首先是信贷政策，随着居民收入不断提高，家庭人口结构变化，住房需求必然要升级，改善性需求有望成为市场主力，理应得到政府的支持。但是现在北京二套房的认定过于严苛，首付高，利率高，普通家庭很难承受，导致住房升级换代很困难，而实际上，这部分客户对银行来说是资信良好的优质客户。因此，建议对换房者按首套论。

　　第二，目前全国各地公积金贷款支持购房力度还比较弱，如北京只能贷款80万，即使评上3A级也不过104万。以一套总价200万的自住商品房为例，首付三成，还需要借贷140万，公积金贷款还存在很大缺口。因此，建议公积金贷款政策随行就市，根据当地房价实际，合理提高贷款额度。

　　第三，目前全国只有北京严格执行购买二手房要按差额征收20%个人所得税政策，现在买一套小户型低总价的房子，个税加中介费就接近首付了，这样对不少人来说相当于房价涨一倍，导致支付能力明显下降，二手房市场大部分人被挤出。因此，建议北京在操作层面跟全国其他主要城市保持一致，并且对住房升级换代、卖一套买一套的群体给予适当的税收减免。

　　第四，限购政策，也是当年调控政策中的核心政策，考虑到北京限制人口规模的压力，限购还要长期执行。但是，限购本身的不合理之处也亟待调整。

　　比如，购房资格要求社保证明需连续交纳60个月(5年)，断一个月就不行。但实际上，只要有工作调整一般都会断社保，眼下这个节奏，谁能保证5年之内不换工作呢？这种政策过于僵化、不近人情，另外，从贡献价值而言，即使断了3、5个月也不代表该人士对北京的贡献比别人少。

　　此外，本地人的限制也有争议。比如单身限购一套房的规定，实际上，单身不代表未婚，也可能带着孩子，也需要改善生活。

　　第五，对于自住房的定位，应作为市场调节的手段。市场过热时，多投放一些来平抑一下，市场过冷时则可以缓一缓，由于政府掌握房源，可以根据市场变化，通过增减供应来达到市场化调节效果。

　　综上所述，唤醒当前低迷的市场，需要多方共同努力，相信经过深度市场化调整的市场将更加健康稳定。