北京9盘齐开认购超60亿 专家称观望仍在回暖尚早

8月17日，龙湖长城源著开盘，首批400套房全部售完。资料图片

    逾60亿！根据记者不完全统计，这是上周末北京9盘齐开的认购金额。而其中多盘重现“日光”，在引发了小规模的楼市震动后，也创下了自5月中旬以来13周的推盘新高。楼市已开始走出观望期了吗？

    9项目带来2400多套新房源

    上周末开盘的9个楼盘，包括4个改善型项目京投银泰·琨御府、龙湖好望山、亦庄金茂悦、首开常青藤，2个刚需盘华润橡树湾、鑫苑·鑫都汇，商住盘合生世界村和CBD东舍，以及旅游地产项目龙湖长城源著，共供应房源2405套，环比上周大增194%。

    综合开盘热销的项目来看，“高性价比”成为共同的标签。无论是占据优质地段的京投银泰琨御府，还是喊出“北京首个旅游地产”的龙湖长城源著，或是以价格取胜的合生世界村等，都在开盘当天取得了不俗的战绩。

    开发商销售策略转变

    业内人士分析，当前购房需求开始“解冻”，一些高性价比楼盘最先受到关注，客户到访量开始上升，蓄客周期缩短，促成开发商推盘。

    一位不愿具名的业内人士指出，近期供应大增的另一个原因来自于开发商销售策略的转变。受到楼市上半年整体低迷的影响，多数房企的销售业绩并不理想，为打破僵局，一些开发商调整销售策略，加大不限购、商住产品及优质改善型项目的供应量；甚至对直接与自住房形成竞争关系的刚需盘采取直接降价促销，以争取各层次的购房客群。

    “自住房集中签约也是这几周楼市成交量维持高位水平的重要原因。数据的上涨并不代表真实的整体回暖。”亚豪机构市场部总监郭毅指出。据统计，上周自住房项目当代采育满庭春MOMA共成交523套，占全市总成交量的23%，居商品住宅成交排名首位。

    同题问答

    上周末，9个产品、特点各异的楼盘扎堆入市，均赢得热销。这些项目的负责人是如何看待项目热销及市场变化的呢？记者分头采访了其中的几个楼盘负责人。

    性价比高、稀缺促成热销

    Q：项目赢得热销，你认为项目的最大特点是什么？

    京投银泰·琨御府营销负责人：我们楼盘最大的特点就是均好性，吸引买房人的因素有很多。像地段很稀缺，项目处于西三、四环之间，在双地铁交会点上；从景观上看，毗邻昆玉河，社区内也规划了主题景观；项目建筑品质、户型设计也很出彩，140-180平方米的主力三居，功能性、舒适度能满足买房人需求。项目还赠送了标准为8000元/平方米的精装修，性价比就更突出了。因为这种均好性，才有了京投银泰·琨御府开盘认购95%，热销24亿元。

    龙湖长城源著项目负责人：稀缺性。在不动产投资领域，总价低的项目往往在资源占有方面稍显薄弱，同质化比较严重，而长城源著天然享有的不可复制的资源，且定价在70万-200万元之间，甚至部分房源50万元起，这一价格在市场极具竞争力。有不少客户通过众筹、公司购买等方式购买。

    鑫苑·鑫都汇项目营销负责人：鑫苑鑫都汇二期上周末开盘，认购金额近3亿元，去化率在80%以上，正式蓄客的时间是两周，有约70%的排号客户成交，效果不错。从区域来看，鑫都汇的地段很好，紧挨着地铁，最大的特点就是做成了“价值刚需”，用更精巧的设计、更好的品质来满足刚需的居住需求，比如项目层高做到了2.9米，而若是做成2.8米，能多出一层楼。我们做到了在区域内以同样的价格提供更高品质的产品。

    合生世界村项目负责人：合生世界村最大的特点还是在于价格低、不限购，因此吸引了很多刚需客群。上周，项目开盘的销售均价为1.3万元/平方米左右，非常适合初次置业的刚需客群。此外，从区域来说，合生世界村毗邻亦庄开发区，有大量的购房需求，交通便利，而且目前周边配套比较成熟。

    观望源于限购限贷、市场预期

    Q：你认为一段时间来导致购房者观望的原因有哪些？

    京投银泰·琨御府营销负责人：楼市需求一直是被压抑的，对于高端改善型楼盘来说，限购影响比较大；对于刚需和普通改善型楼盘来说，限贷影响比较大。同时还有对整个经济形势预期不乐观的因素。房地产是一个“水涨船高”的市场，大的经济环境就是这个“水”。整体预期不乐观，买房人出手也就受到影响。

    龙湖长城源著项目负责人：从价格、预期、政策等几个常见因素考虑，最主要的还是限贷政策、市场预期。

    鑫苑·鑫都汇项目营销负责人：刚需是“短期观望”，因为刚需买房是结婚、生子这类不能等的需求，他们买来自住，不看投资价值。但他们会担心这个房子“值不值”，比如地段上是不是有硬伤，产品值不值这个价钱。而投资客户和购买豪宅的客群会根据经济形势、信贷等波动来决策。

    合生世界村项目负责人：市场预期是目前影响购房者观望情绪的主要原因。毕竟人们买东西还是有个从众心理。上周末几个项目的开盘现场人数都有一定的回升，促成了热销局面。其次，项目品质也影响到购房者是否出手。目前买家越来越理性，买房子都要讲究性价比，因此购房者对于品质也十分重视。最后才是价格，由于合生世界村是刚需盘，虽然受到了自住房的一定冲击，但是我们分析后认为刚需客群的需求是一直存在的，价格并不是决定性的因素。

 几盘热销只是个信号

    Q：你认为买房人现在走出观望期了吗？

    京投银泰·琨御府营销负责人：上周几个楼盘的热销，并不代表整个市场的状态，不是普遍现象，顶多是个信号。这几个项目都有各自的特殊性。例如琨御府的地段不可多得，长城源著是一个带有旅游度假性质的项目。说到市场情绪，要看到导致买房人观望的因素都还在。不过，就琨御府来说，需求还是较多的，我们计划9月加推一部分房源。

    龙湖长城源著项目负责人：从上周末的市场情况能够感觉到有一定的信号反馈；但如果仅仅依靠这几个项目的销售情况，就判断说开发商和市场的信心全面恢复，也并不客观，因为接下来还是一个去存量的过程。无论是对于企业还是购房人而言，只要价格出现一定的下探，就是一个窗口期。

    鑫苑鑫都汇项目营销负责人：市场明显更加细分，观望不观望是看产品，只要产品让购房者觉得物有所值，他们就会出手。我们本来打算5号楼10月份再推，现在计划提前在9月推。

    合生世界村项目负责人：我觉得应该分开来看，从这一段时期的市场情况来看，投资客已经开始走出观望，慢慢地进入了市场，希望能够抄底。而对自住型购房者来说，其实只要价格能够承受，他们该买房还是会买的。就上周我们项目开盘的情况粗略估计，投资和自住的比例大概各占一半。

    ■ 业界视角

    观望仍在回暖尚早

    新京报：这周末北京三个楼盘热销，是不是说明市场开始有回暖的趋势？还是由于房企对项目进行了价格调整，让房企与购房者之间寻求到了一个新的契合点？

    陈志：上周末市场上热销的几个盘都是非常有特点的，这几个盘要么是价格比较低的刚需盘，要么是位置品质比较好的改善盘，加上此前都蓄客了一段时间，因此这些楼盘的开盘热销并不能简单地说成是市场回暖的表现。北京市场整体的交易量并没有大幅度上升，因此市场之后的表现还需要再看看。

    新京报：之前的销售策略主要以打折促销为主，而这一轮开始则有明降的项目出现。我们是否可以说，市场上房企的销售策略比之前是否有了些新的变化？

    陈志：开发商的销售策略主要还是以销售为目的。如果销售目的无法达成，那么开发商肯定会调整其销售策略。目前市场上来看，开发商还是以走量为主，但是直接提降价，打价格牌的开发商并不是太多。

    新京报：从最近一段时间的销售情况来看，一方面是一些价格低的刚需盘和位置好的改善盘好卖。另一方面也有很多项目在降价，甚至是直接打出了价格战。这是不是说明，目前的市场是否已经出现了分化？

    陈志：市场的分化一直存在着。今年由于受到了自住房的冲击，市场上的分化比较明显。尤其是对刚需项目来说，影响很大。从目前来看，购房者还没有看到太多的利好，因此他们的观望情绪并没有改变。

    ●北京房地产业协会秘书长陈志

    改善型需求“大出手”

    据记者统计，7月下旬至今北京楼市共有19个中高端改善型楼盘入市，在全市总供应量中占比近55%，累计供应房源2371套。随着中高端楼盘的扎堆入市，潜移默化中改变着北京楼市的供应结构。近期，随着二手房市场的逐渐复苏，中高端项目的去化速度正在明显加快。据开发商公布的数据显示，上周入市的中高端改善型项目去化率均在80%以上。位于海淀区的纯新盘项目京投银泰·琨御府以73000元/平米的均价在8月16日首次开盘，当天认购率即达95%，而位于朝阳区的首开常青藤则推出均价42000元/平米的两栋楼王，尽管开盘价格较上一期上涨17%，当天仍然售罄。另外，位于顺义新城的龙湖好望山以及位于大兴的亦庄金茂悦当天去化率也超80%。

    某房企负责人表示，无论是以大换小，还是为了孩子上学、老人养老，这类迫切的升级改善型购房需求，在今年以来表现十分突出，尤其是进入7月份以来，改善型项目的销售势头非常好。

    降价促成交 未现整体回暖

    随着近期自住房项目集中网签以及刚需房持续降价带动购房客群入市成交，进入8月份以来，北京楼市成交量持续维持高位水平。据亚豪机构调查数据显示，上周（8.11-8.17）北京商品住宅共成交2267套，环比上涨12%；成交总面积达21.5万平方米，环比上涨11%；成交价格为21219元/平米，环比前一周基本持平。

    “8月份楼市周成交量的持续上升，主要在于个别项目低价入市或大幅降价，甚至个别已经降至同区域的历史成交低位，市场底部的契机已经出现。部分持币观望的购房需求出于抄底心态试探性入市，带动楼市成交有所复苏。”亚豪机构市场总监郭毅指出，近期降价或平价入市的项目，均取得了不错的销售成绩。

    据悉，上周末，不限购的公寓项目合生世界村入市，已全部认购完毕；平价入市的刚需项目鑫苑·鑫都汇，上周末开盘当日的去化率超80%。对此，业内人士认为，从目前的市场成交情况来看，成交量主要集中在降价及低于预期开盘的项目中，市场并未出现整体的趋势性回暖。

    部分持币观望的购房需求出于抄底心态试探性入市，带动楼市成交有所复苏。——郭毅

    上周（8.11-8.17）北京商品住宅共成交2267套，环比上涨12%；成交价格为21219元/平方米，环比前一周基本持平。

    从目前来看，购房者还没有看到太多的利好，因此他们的观望情绪并没有改变。——陈志

    B10-B11版采写/新京报记者 李捷 陈禹铭 张旭 自曾晖