北京北七家别墅区配套仍待完善 专家：过去发展缓慢

　　北京昌平区北七家区域算是较早出现的别墅区，甚至与中央别墅同时诞生。但是在20年的发展历程中，生活配套仍不完善、规划仍然不完整。

　　相对于有完整规划、依托于机场概念，形成“外销区”的中央别墅区而言，北七家别墅区是以无序的农民建房开始，规划整理起来仍然很困难，现在在这一带仍有大量的小产权房。

　　11月19日昌平区北七家镇三个地块进行拍卖，再次将人们的注意力拉回至该“被淡忘”的老牌别墅区。三地块的起拍总价达71.98亿元，分别落入国瑞、保利+未来科技城联合体两家房企主体阵营。

　　北七家镇三个地块竞拍总价近87亿。其中，国瑞成功摘得北七镇东西侧两地块，东侧地块总价25.245亿元，楼面价4.3万元/平方米。若按照楼面价乘以2为未来售价的“不亏本”标准来看，昌平楼面价破4万，未来房价至少超7万元/平方米。

　　然而，业内专家已经对“土地热”的现状提出了警示，未来的售价几何仍然需要市场的验证。

　　北京房地产业协会秘书长陈志不止一次公开表示，我们不能简单认为高价地一定会有消费者在后面接盘，一些过去被定义为“10万元”单价的产品，目前的开盘的实际售价不过就是7-8万元/平方米。

　　陈志强调，房地产企业仍然具有比较强的赌性。“赌性的逻辑就是，北京市场上多个地王，到现在给我们的是成功的案例，没有一个地王因此倒下去。所以企业在大的趋势上认为，中国经济离不开房地产行业，寄希望于政策的放松，很多都是盲目的去乐观或者就是对赌。但是我更想强调，即使你要赌未来，也要打造能够适应未来的产品。”

　　北七家区域的别墅项目较多，很多都没有去化完。在北京高端产品井喷的当下，单套总价在2000万元左右，或者是700万元-800万元左右这样的产品越来越多，消费者选择的面越来越宽。高端产品应该在原基础上进行升级换代，才有可能抓住消费者的痛点，在众多产品中脱颖而出。

　　以该区域的京基鹭府别墅项目为例，该项目从2011年开始售卖，已经有4年多的时间，去化了100余套，尚有50套没有售出。“在北京的豪宅去化普遍较慢的趋势下，我们只能顺势而为。”京基集团北京区域总经理熊家涛表示。

　　熊家涛坦言，目前北七家区域配套的不够成熟，因为借助于奥北商圈自身的商圈配套不够。“但是随着未来科技城建设的推进，医疗、学校、大型商业、酒店等配套将逐步完善，会填补这一块配套空白。”

　　据介绍，除了未来配套会逐步完善之外，京基鹭府自身也进行了升级，从物业服务的角度，2015年整个提出了一整套物业提升的方案，推出四大服务的内容，到12月底可以全面得到落实。“之所以做出这样的升级，第一个，是长期在业主入住过程中，我们跟业主客群关系过程中，所搜集到的信息；第二，也是从自身角度，提升我们的服务质量，更好的服务产品。”熊家涛说道。

　　全国工商联房地产商会副秘书长黄岚则建议，京基鹭府已经入住了100多户了，它的配套问题可以借鉴一些现在搞的O2O的概念。

　　中国豪宅研究院院长朱晓红则表示，“周边的教育配套、文化配套，对于大户型的客户来讲不太重要，因为他们都有车，距离已经不是问题。但是小区内部要搞一些小小的配套，基本生活便利的东西，这种商业配套一定要有。”（唐沰）