万达出售重资产削债：体现王健林的政策敏感度

　　万达削债

　　在政策和饱受高负债率质疑等多种因素作用下，万达迅速决断出售重资产。

　　这一方面是万达转型的选择，另一方面也体现出王健林的政策敏感度

　　本刊记者/陈炜

　　7月10日，万达集团、融创中国联合发布公告称，融创中国以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。此次交易总金额近632亿元。

　　这桩交易来得突然。在公告发布后，万达与融创的交易引来各种猜测。

　　据财新报道，万达与融创的此笔交易在四天内敲定。7月6日，王健林、孙宏斌第一次正式见面，十几分钟就形成了初步意向，签下保密协议。王健林把账本和盘托出，孙宏斌抱回去看了三天，7月9日即决定签约。

　　根据融创的公告，要在7月31日融创完成资产尽职调查后，双方资产正式交割才会开始。

　　万达出售重资产，其实早有迹可循。近几年，万达一直饱受负债率极高的质疑，在不同场合，王健林也有过回应。但是万达负债率几乎成谜，没有人能精确算出万达到底负债是多少。

　　对于出售重资产的原因，王健林表示，万达要大幅减债，实施“轻资产”的战略转型。

　　闪电交易

　　7月6日，万达发布的半年工作报告显示，上半年地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%。与此对比，文化集团(308亿元)、金融集团(206亿元)、网络集团(25.6亿元)等单项服务业务的收入仍大幅落后。

　　通过半年工作报告可以看出，地产业务收入依然是万达整体收入的重要支撑。经过四次转型，万达集团目前已经形成商业、文化、金融、网络四大子集团。去年，万达集团首次实现服务业务收入超越地产收入。

　　但是，万达的负债仍是王健林的隐忧，万达集团的转型当前进入了十字路口，实现彻底转型的解决方案无非就是将重资产——地产项目出售。

　　以万达房地产业务的规模，目前能接盘的企业不多。尽管万达与万科有过短暂接触合作，但最后“万万合作”还是无疾而终。

　　去年，时任万科集团总裁郁亮在回应“万万合作”事宜时称：“目前与万达的合作暂时搁置，因为在个别商业条款上最终没能达成一致意见。以后再寻找合适的机会吧。”

　　为何融创能接盘？市场上有一种说法：“快速决断、付钱快”是融创在投资并购领域的风格，这是交易达成的原因之一。

　　2010年，融创中国在香港上市后，近几年来销售额快速增长。自从2014年5月融创中国收购绿城未果后，就走上并购路。截至2016年底，融创中国销售额达1506亿元。

　　根据融创中国年报披露，2016年公司共发起16笔收购，涉及资金595亿元，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司。

　　其中，最引发社会关注的一项收购就是2016年底，孙宏斌投资150亿元于乐视，据悉此笔投资从接触到交易仅用了一个月时间，体现出孙宏斌的“快手”风格。

　　融创同万达的收购协议当中，有这样一句话，“万达收到第三笔付款后5个工作日，万达通过指定银行向融创房地产发放贷款人民币296亿元(期限为三年，利率为银行三年期贷款基准利率)，融创房地产收到该贷款后2日内，向大连万达商业支付剩余对价人民币295.75亿元。”

　　对此，诸多媒体认为，万达这是给融创借钱来收购自己的资产，万达究竟有多着急？文旅项目曾经是万达非常得意的项目，如今却如烫手山芋，这里边应该有更为深刻的原因。中信证券地产分析师涂俊认为，万达的此次资产流动性风险转移过于紧急，从而引起人们的关注和猜疑。

　　减债

　　7月10日，王健林与孙宏斌签署协议之后，当即向外界表示：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

　　王健林强调，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构的债务。交易完成后，万达集团战略会随之做出调整，全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。“所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块目前都有利润。计划三年左右将万达旗下大部分公司陆续在境内外上市。”

　　“这个观点从目前来看是当下最权威的观点，但肯定也是最为保守的观点。”万达商业地产研究部不具名人士告诉《中国新闻周刊》，轻资产运营虽然对于企业健康极为重要，但是，万达商业的资产负债率早已被王健林严格控制在70%左右，这个数据对于房地产企业来说仅仅是平均水平，距离风控红线较远，因此即使王健林没有出售该商业地产，万达仍然处于安全领域。

　　相比之下，融创中国2016年年底的资产负债率已超过80%，作为一家资产千亿级别的房产企业，融创近期的销售毛利率仅为12.42%，净利率仅为6.43%，这种表现不禁让二级市场的参与者们为其捏一把汗。

　　另外，为什么万达出售的是文旅和酒店资产？中信证券地产分析师涂俊也有相同疑问，“文旅和酒店是王健林的门面，出售了这些资产，王健林一定有苦衷。”

　　关于这一点，据前述万达商业地产研究部人士透露，王健林在选择出售商业地产之前，曾经组织万达商业召开了至少3次会议，主要的任务就是通过财务手段，将万达商业地产当中资产负债率较高的、投资收益率较低的、资金流动性较差的、贷款利率较高的资产进行甄别，从而选择哪些资产应该放弃，哪些资产应该保留。

　　在多番讨论之后，王健林最终确定了这76处酒店和13家文旅项目。这些项目虽然总体都在盈利，但是在万达眼中仍然是一种负担。

　　王健林是否另有苦衷现在外界不得而知，但如果从收益率的角度进行分析，万达此次出售的商业地产虽不是不良资产，却也不是旗下非常优秀的资产。涂俊如此分析，“王健林此次资产出售价格较低，其公开数据显示，76家酒店合计建筑面积324.9万平方米，售价335.95亿元，按照100%股权算，相当于约1万元／平方米，如果将13家文旅项目的建筑面积算进去，总价每平方米不足4000元。”

　　因此，简单来看，从资产价格和资产盈利水平进行比较，此次融创和万达的合作，是基于互利共赢的基础之上，没有任何一方受损失，也没有任何一方占便宜。用涂俊的话说，这“仅仅是一分钱、一分货而已”。

　　前述万达商业地产研究部人士则分析称，王健林通过这次资产出售行为盘活了整个商业地产项目。一方面，虽然万达商业的资产负债率并不高，但是毕竟万达地产的总体规模较大，从万达商业H股退市前所公布的财报来看，万达商业目前的资产总值约为6947亿元，已接近万亿俱乐部。因此，如此巨大的商业帝国，其经营手段同市值百亿的地产企业应该有所不同，应该更加审慎一些。

　　除此之外，还有一个重要原因，就是万达商业的这次交易行为，出售的不仅仅是资产，其中也包含巨大的债务。这种债务玄机就隐藏在万达通过指定银行向融创房地产发放贷款人民币296亿元当中。

　　一些媒体将此过程解读为王健林在借给融创资金来收购自己，但前述万达内部人士说，“这种情况发生的可能性并不大。”

　　上述人士进一步表示，此次万达介绍银行向融创贷款的296亿元，很有可能本来就是银行承诺向万达的贷款，目的是用来偿还这76家酒店与13个文旅项目本身的负债。“可以说，这次的资产交易过程，就是负债转移的过程。通过此次资产项目出售，王健林目的就是要通过出售盈利率较低、负债率较高的资产获得充裕的现金流。”

　　而孙宏斌的意图则更为明显：通过收购万达的76家酒店和13个文旅项目，不仅获得了万达品牌和优质管理团队的使用权，同时获得了商业地产的巨大营收。在交易完成后，融创的土地储备规模将杀入中国房企前四强。万达商业地产研究部人士说，“对于房地产企业来说，土地储备是未来项目顺利进行的保障，土地储备象征着未来该企业的发展前景。”

　　涂俊认为，如果说王健林极为看重资产负债率的上限，那么孙宏斌的目的就是通过资产负债率的增加，建设更为庞大的商业帝国，从而实现海外优质资产的并购计划。

　　“对于孙宏斌来说，海外优质资产并购需要门槛，一般来讲这种并购动辄千亿，王健林拥有这种能力，他可以通过海外并购的手段，将万达院线和万达体育做成品牌项目，从而获得极高的收益。但是孙宏斌还没有这种资格，他希望通过资产负债率换取控制全球优质资源的能力，也许那一天到来之后，孙宏斌也会将旗下的一般资产进行销售。”涂俊这样分析。

　　万达转折

　　2015年初，王健林宣布万达集团进入第四次转型期，万达集团要从以房地产为盈利支柱的公司，成长为一家以服务业为主的世界一流跨国企业。王健林给万达集团制定了两个具体目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%，房地产销售收入、净利占比低于35%；二是2020年海外收入占比超过20%。

　　在宣布万达集团转型之后，王健林随即选择将文旅产业作为万达转型突破口，并提出2020年以前，在全中国开设15家万达城。之后，王健林又将该目标从2020年提前至2018年。

　　王健林曾表示，到2018年年末，万达服务业收入和净利润两项核心指标要占集团总体盈利三分之二以上，万达集团要着力打造几个新兴支柱产业，分别是万达商业、文化集团、金融集团和电子商务，而旅游控股也是万达着力打造的重要支柱产业之一。

　　在国际旅游投资大会上，王健林仍表示，万达集团的目标是到2020年达到2000亿美元资产，2000亿美元市值，1000亿美元收入，100亿美元净利润，旅游业是其重要发展方向。

　　如今，万达集团的现实与王健林的计划仍有一段距离，同时，已经建成的文旅产业并没有达到王健林的原定目标。“如今建成的万达文旅产业并没有获得预期收益率。在万达内部会议上，有人指出，游客习惯需要一定时间适应。王健林并没有停止寻找能够获得巨大收益的机会。”万达商业地产研究部人士告诉《中国新闻周刊》。

　　中信证券地产分析师涂俊认为，王健林出售重大资产的意图在于流动性风险转移，这主要是一个财务手段，并不涉及战略。对于已经出售的资产来说，其管理和运营团队仍然由万达集团来负责，万达仍然持有其品牌。最终，融创定期还要向万达提供服务费用，这正好切合了万达集团的转型目标，那就是提高服务业盈利能力，减少地产盈利比例。因此，王健林出售资产，反而是实现其转型的重要一步。

　　因此，出售酒店与文旅项目体现了王健林心中的一杆秤：如果地产在资金流方面影响了服务业的发展，那么王健林会选择留下服务业，而出售地产。

　　有舆论认为，加速回归A股，是万达大规模出售地产包的真正目的。这在万达商业地产研究部人士看来是“不太可能的”。他认为，对于王健林来说，万达实现A股上市是手段，并不是目标，“如果为了A股上市而一定要出售资产，王健林一定会进行权衡，或者找到其他折衷方式，万达商业出售资产本质上来源于转型与经营策略。”

　　目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。涂俊认为，如果IPO已经到了“已反馈”阶段，意味着IPO申请材料已经得到了证监会的反馈建议。从目前来看，万达的A股上市之路比较顺利，不必迎合上市而选择出售资产。同时，即使是出售资产，对于现在的万达商业来说，商业地产仍然是其营收非常重要的组成部分，也是证监会审核材料过程当中必不可少的一个环节。因此，资产的出售同A股上市从逻辑上没有直接关系。

　　在业内人士看来，在政策和饱受高负债率质疑等多种因素作用下，万达迅速决断出售重资产，这一方面是万达转型的选择，另一方面也体现出王健林的政策敏感性。万达此次重资产易主的效果还有待观察。”

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