本页位置: 首页财经中心房产频道

开发商推迟领取预售许可证 供应缩量成定局?

2010年11月19日 11:45 来源:深圳特区报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  9月29日起,楼市“二次调控”组合拳打出,在限贷令、限购令、加息等多重影响下,楼市再次陷入观望,全国各大城市普遍出现项目推迟开盘的现象。

  据有关机构的调查统计显示,10月全国11个大中城市有479个项目计划入市,但其中有127个项目推迟至11月开盘,占10月计划开盘量的26.5%。10月深圳计划开盘数为23个,实际开盘数为12个,下降47.8%。10月,深圳推售量共计4560套,与“金九”9350套的推盘量相比大幅下降,直接“腰斩”。而据深圳国土局数据显示,去年11月深圳新开楼盘数同为7个,而11月已过去大半,至今只有3个项目开盘,能否追平同期仍是个未知数。

  “年底前是否推盘还定不了”,在深圳本土,许多具备销售条件的开发商仍然在观望,把推盘时间一拖再拖。到目前为止,明确表示准备年底前上市的新盘少之又少,和往年相比,新盘缩量已成定局。

  楼市供应年尾缩量

  早在2010年年初,深圳各大中介机构对本年度的市场供应都进行了初步的预估。其中星彦地产年初统计,2010年可能入市的住宅新盘及加推项目有88个,预计将推出住宅建筑面积652.22万平方米,同比上涨52%左右。而中原地产的监测数据则显示,2010年深圳全市住宅供应量将达到640万平方米,入市楼盘将超过140个。

  现在已近年尾,据深圳国土局的数据显示,1-10月,深圳开盘或加推的楼盘有63个,供应量为32135套,供应面积约274万平方米。年初各大中介结构普遍预计今年有600万平方米以上新房入市,目前看这个数据目前看来肯定达不到了。

  而与去年同期相比,2009年1-10月,深圳推盘数量为88个,供应套数为42083套,供应面积为400万平方米。而2009年全年,深圳共有106个楼盘开盘或加推,供应面积达到433.5万平方米。从中可以看出,今年与去年相比,无论是推盘个数还是推盘面积,都大幅下降,今年新盘缩量已成定局。

  业内人士介绍,年初预测与实际推售量的“差距”,最大的原因还是来自于楼市调控所带来的整体供需紧缩。目前,由于置业者观望氛围非常浓厚,以及受各种条件限制,普遍看淡岁尾一手住宅市场,而不少信心不足的楼盘也纷纷推迟领取项目的预售许可证,将推盘节奏放缓。

  据中房信克而瑞的统计,年尾两个月,深圳有近30个楼盘具备了销售条件,而现在11月已经过去大半,目前入市的新盘只有3个。面对购房心态的观望不前、市场前景的模棱两可,开发商选择开盘时间变得更加谨慎。甚至部分开发商年尾的开盘计划告吹,开始推到明年。“反正现在就算入市,也不见得就能卖得很好,观望氛围一时难以转变,还不如等待一段时间,政策总不可能永远不变。”业内人士认为。

  开盘时间是“不能说的秘密”

  “什么时候开盘还没定”、“开盘时间搞不清楚”,在采访中,许多开发商都表示开盘的时间可能是最容易出现变化的事情。

  早在前几年,就有政策明文规定:拿到预售许可证后,10天内必须公开出售。那么为什么还有那么多楼盘“捂盘惜售”呢?

  “政策只规定拿到预售许可证10日内销售,但并规定企业应该什么时候去申请预售许可证,这中间可以有很长的‘时差’”。据业内人士介绍,要拿到新盘预售许可证,必须要开发企业备齐相关资料去申请,而如果开发商认为目前的开盘时间不理想,想延后入市,那么只要以相关资料没有备齐,不去申领预售许可证即可。这样即便楼盘实际上已经具备了销售条件,但不去“领证”,那么就可以顺利达到延期销售的目的。

  据了解,早在4月份的首轮楼市新政之后,不少楼盘就已经开始调整开盘时间,原本计划在5、6月入市的楼盘,有的到8月份还是毫无动静。而二次调控之后,也有不少新盘推迟入市。

  据了解,在 11月和12月份预计入市的住宅项目中,其中超过九成尚未确定开盘时间,多数楼盘为“预计11月开盘”或“预计年底开盘”,还有不少楼盘不能确定具体的开盘节点,只是表态“可能在2010年内开盘”。

  “‘新政组合拳’打击力度越来越大,市场购买力的急剧萎缩,以及退房现象出现,使开发商入市变得更加谨慎。开盘时间,正成为楼市中‘不能说的秘密’”业内人士认为,就目前而言,开发商会削减新盘商品房供应,岁尾的开盘量很有可能不是那么“好看”。

  延迟开盘为哪般?

  “我半个多月前休年假去台湾旅游,没想到跟我同团的有好几个都是地产公司的销售人员。”记者的一位同事日前讲起旅游的见闻,感慨到:现在开发商不用卖楼吗?开始集中放年假了吗?

  记者近日采访一些业内人士,发现这位同事所问非虚。目前,的确有不少楼盘推迟了开盘计划,部分开发商干脆不卖了,给员工放大假。

  “其实开发商推迟开盘也算是比较常规的营销手段。因为市场环境时刻都在变化,开发商会根据变化随时调整自己的营销策略,这当然也包括了开盘时间和定价。”中原地产市场部总监王世界分析,导致开发商推迟入市的因素大体包括四个方面:一是看政策环境。很明显,此次楼市调控力度非常大,涉及的领域也比较广,的确对开发商的入市节奏有影响,因此不仅买家陷入观望,开发商也会更加谨慎地对待入市时间,如果没有把握,不会轻易开盘;二是制定销售策略,包括定价,优惠幅度等。开发商在入市之前,都会进行比较周密的市场调研,确定项目的客户定位,如何制定优惠政策,如何开展营销活动等。如果开发商对市场调研的结果不明确或者不理想,那么也不会轻易入市;三是蓄客情况。在制定了销售策略之后,楼盘都会尝试各种各样的宣传活动,并以各种方式试探客户的接受率和认可度,并根据蓄客的多少决定下一步的营销策略,是否要调整价格或者采用更大优惠幅度等;四是楼盘本身的建筑及工期进展情况。这个属于建筑的范畴,对营销策略影响不大,但也会影响入市时间。

  此外,据记者了解,在延迟入市的楼盘中,一部分是因为楼盘本身是双拼户型,是属于被“限购”的范围之内,所以导致开盘延迟;另一部分则是因为目前一些新盘入市销售情况不太理想,部分开发商选择了以推迟开盘的方式来避免销售清淡的尴尬。

  延迟开盘考验各方定力

  “开盘时间和定价已经成为了一门艺术”,有业内人士感慨,此次新政虽然严厉,但大半年的时间过去了,房价还是岿然不动。开发商似乎比政策更有底气。

  延迟开盘对开发商而言,真的是实现自保的“独门秘籍”吗?对市场和买家又有什么样的影响呢?

  “我们企业不缺钱,目前的资金足以维持3-5个月,我们没理由降价销售。”日前,一些地产大佬曾公开表示,房地产企业不差钱,完全有能力“抗得住”。他表示,目前开发商的资金链的确在收紧,但绝没有想象得那么严重。

  对于这样的结论,大多数业内人士都表示太过乐观,虽然延迟开盘并不足以立即对开发商的资金链构成威胁,但迟迟不开盘将会让开发商付出更多资金成本。据了解,如果开发周期是一年,自有资金达到50%,企业每年需要付出的财务成本大致在10%左右。如果延迟开盘3个月,开发商就得增加1.25%的利息支出。但现在很多楼盘实际开发周期超过一年,自有资金往往只有30%,融资成本会高于10%,因此需要付出的财务成本远高于上述数字。而近期,住建部出台的加强预售资金监管政策,就是为了收紧开发商的资金链,迫使他们降价卖房。

  对于买家而言,延迟开盘可能短期会对市场供应造成一定影响,但对深圳的置业者而言,一方面,仍然有大量的存量房可供选择;另一方面,由于投资客的撤出,也会使得房源会主要面对刚性需求;此外,二手房的成交已经远超一手房,成市场主力,置业者仍然有很多选择。

参与互动(0)
【编辑:张慧鑫】
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
${视频图片2010}
本网站所刊载信息,不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。
[网上传播视听节目许可证(0106168)] [京ICP证040655号] [京公网安备:110102003042-1] [京ICP备05004340号-1] 总机:86-10-87826688

Copyright ©1999- 2021 chinanews.com. All Rights Reserved