商住楼成政策调控盲点 80后如何捞“漏网之鱼”

　　元旦期间，刚刚毕业不久、在一家英语培训机构工作的小赵没闲着，看了几个项目后，在东五环外的某LOFT商住楼项目定了2套房，一套自住，一套投资。“去年年底，北京出台了‘商住楼禁止改规划分割出售’的限令，以后这样的低总价产品越来越少了，这可能是我们投资房产的最后一次机会了，能抓住就抓住。”小赵对记者说。据了解，自去年五一北京住宅执行限购令、限贷令以来，土地使用年限为40年(部分50年)的商住楼因为总价低，贷款不受政策限制，而备受投资者青睐，特别是喜欢LOFT产品的“80后”投资者。

　　半套住宅VS两套商住

　　小赵去年7月刚刚大学毕业，尽管没能拿到“北京户口”，但她仍然选择了留在北京。现在在她大学兼职的一个英语培训机构工作，收入按上课时间算，月收入平均达到1.3万元。小赵告诉记者，自从毕业后，她就一直在东边看房，通州的京贸国际城、远洋东方等项目都看过了，其中，看上了远洋东方，但因为不能贷款，200多万元的高总价把她吓了回来，后来在一个同学的介绍下，开始看LOFT商住楼，户型小、总价低、还能贷款，让她欣喜不已。

　　去年十一以来，她看了不少LOFT类型的项目。综合比较下，选择了朝阳区东五环外某LOFT商住楼。其中一套40平方米，总价73万元；一套50平方米，总价95万元，两套168万元。首付分别支付55%，约100万元，其他部分靠贷款。小赵说：“像她这种工作不到一年的外地人，买住宅不能贷款，100万元买住宅，只能买半套，但买这种商住楼，能贷款，可以买两套。”

　　据小赵介绍，她的这个投资，父母非常支持。她老家是山东威海的，父母在威海火车站附近卖小件家具，当初她考到北京上学，父母就一直给她攒钱，说毕业在哪儿落脚，就给她在哪儿买房。

　　有了父母的支持，元旦期间，趁着放假，加上房子有优惠，就定下了。对此，小赵的母亲张女士说：“现在都是独生子女，也不存在财产分配问题，与其给孩子留钱，不如给孩子留房，房子毕竟是保值升值的”。

　　小赵还介绍，在这个项目，像她这样的年轻投资者并不少。她听其他业主说，前一段时间，有个二十出头的女孩到项目看房，之前来过几次，都是默默地看。销售以为也没什么购买能力，也不怎么搭理她，结果她一下子买了两套，而且是全款付清的，据说是“富二代”，现在已经自己创业，有自己的公司了。

　　70年产权VS50年产权

　　在买房时，有朋友提醒小赵，某LOFT商住楼只有50年产权，而住宅是70年产权。小赵说，50年产权，1.1倍利率等等，这些她都知道。

　　北京房地产交易的官网上也提醒她，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；水、电等费用标准一般高于住宅项目等等。但她买这个项目图的就是买得起和地段、地铁。

　　她给记者算了笔账，这两套房子单价每平方米2.3万元，贷款83折，总价168万元，贷款额是68万元，7.05%的利率，10年贷款，月还款7500元左右。贷款是从去年3、4月份开始还，房子今年5月份交，7月份就能装修完出租。

　　根据她对周边租金的了解，50平方米朝南那间，月租3000元没问题，今年年底，地铁6号线如果开通，租金还能涨一些。这样，每月4500元的还贷，对于月收入13000元的她来说，压力不大，还省了她一笔租房费。

　　至于出租的年投资回报率，50年要比70年低很多。小赵说，这个她也不介意，现在买房子主要靠涨价保值、升值。北京是首都，许多像她这样的外地人都想来北京，仅今年，就有3个老乡在北京买了房，在她和家人看来，北京的房价不可能跌。

　　限贷款VS不限贷

　　去年5月份以来，新政对住宅市场的影响是可想而知的，一户家庭只能购买一套住宅；购买二套住房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等相关规定，直接扼杀了大部分住宅投资者的购买计划，而这些政策中，没有一条是针对商业项目的，商业项目没受政策影响，使得不少人将投资目标转移到了商业地产。这其中，资金雄厚或纯粹为投资获利的购房者将重心放在了写字楼和商铺上，

　　而资金相对有限或投资自住功能兼顾的年轻购房者则把重心放在了商住楼。商住楼，即土地使用年限为40年(部分50年)的商住两用公寓，这些公寓总价都比住宅低一些，普遍是50平方米以下的小户型，且作成4.5米以上层高，兼具居住及办公功能，也有部分项目改为纯居住性质。首付资金一直是五成，且无论买多少套都不受限制、投资门槛低，在不少商住楼项目，许多销售员也直接把“不限套数”、“不限贷款”当成宣传的卖点。

　　一直关注商住楼市场的北京中原三级市场研究部总监张大伟介绍说，在售商住楼项目实际上是楼市调控的“漏网之鱼”。去年五月和年底，北京分别出台了“商改住”禁改令，原本是给开发商和购房者全面调控的信号，但在售项目不受影响，反而给了开发商和投资者机会，导致这些项目供需两旺，这可能是政府没有想到的。

　　小赵也说，如果不是同学介绍，她也不知道商住楼对外地人能贷款，给了她投资的机会。她发现，买这种房子的，70%是她这样没有机会买限价房的外地人，其中一半人自住兼投资，一半是纯投资，家里有点活钱，没有找到更好、更稳妥的增值保值渠道，这几十万元想在北京全款买套住宅，几乎不可能。但“商改住”项目虽说得首付50%，比起全款来，钱还是要少得多。何况，都有4.5米的层高，隔两层后，性价比更好。

　　尽管像小赵这样的年轻人投资“商改住”项目的热情很高，但张大伟还是认为，这些人对商住楼未来的使用成本、投资风险预期不足。

　　据他介绍，在二手房市场，因为商业水电、居住密度大、办公自住人员杂等原因，商住楼的售价一直比周边住宅低，且没有住宅卖得快。同时，一直在“传说中”的房产税可能将从商业项目开始征收，这会加大“商改住”的投资风险，这是商住楼投资客应该考虑到的。(记者 李海霞)