调控加房源稀缺 兰州房价下降可能性很低

　　近期，国家对房地产行业的调控政策接踵而至：加息、限购令政策出台，使整个房地产行业大有应接不暇之感。业内预计，国家将会有更严厉的调控政策出台，对仍然一路狂奔的房价进行调控。

　　兰州自去年10月推出被称为史上最牛的“限购令”，即：“本地居民家庭(指近郊四区居民家庭)可以在本市购买两套住房、非本地居民家庭在本市可购买一套住房。”虽然之前的“年龄未满18周岁的居民不得在本市买房”已删去。但其严格的程度掀起风波，这对本来就供应量少的兰州楼市无疑影响很大，很多开发商都放慢了开发步伐。

　　分析人士表示，从短期来看开发商可以通过控制供给，减少“限购令”带来的损失。但如果调控政策不放松，开发商回笼资金乏力，预计今年上半年可能是楼价下降的“拐点”。

　　但从目前兰州的市场供应来看，去年以来，兰州共有普天格兰绿都、仁恒美林郡、天添幸福港、中海国际、榆中新元绿洲等十多个楼盘开盘面市。记者在调查中了解到，包括新盘、老盘二期开盘和尾盘销售的楼盘在内不上30个，远远难以满足现在的市场需求，供求关系不平衡，或者说供小于求是当前兰州楼市明显的特点。

　　价格方面，从兰州市房管局相关数据可以看出，兰州已经有多家楼盘的成交价过万，很多楼盘的价格也从去年3月份以后一直攀升。相关数据显示，去年11月份，兰州商品房价环比上涨1.01%，连续18个月同比上涨，位居西北第三，房价涨幅呈现出年内最高位。而进入11月以后，尽管距离兰州楼市调控政策公布已是4月有余，但市场却依旧是上涨的消息。而市场因素中起到决定性作用的，无疑是兰州住房供应量的稀缺，这也使很多开发商很有底气，他们在和记者交流时认为：房价会降，怎么降，兰州根本就没有多少楼盘，去年总的供应量大概有5000多套。这么大城市规模，供应量很有限，刚性需求很大。虽然去年的土地供应量有所增加，但是这些土地转化成房子，需要2-3年甚至更长的周期，房屋稀缺将在近几年一直是兰州楼市的主要特征。

　　几家去年蓄势今年准备开盘的企业都把开盘价定在了1万左右。这种跨度，让很多亲历兰州房价多级跳的市民感到心惊肉跳而又无所适从。目前，1万元已成了兰州好房子与一般房子的价格分水岭，一直上行的需求量无疑充当了这种现象的催化剂和推动力。

　　在需求过旺的情况下，兰州如果不继续严格加强房市调控力度，加大住房供应量，房价要下降还是很艰难的。相关人士认为，去年的楼盘以老项目的后期居多，而真正的纯新盘在市场上亮相、展开促销攻势的相对较少。市场前段时间的火爆，导致企业去库存化工作进展顺利，新增供应出现阶段性短缺是现实。新楼盘在正式推向市场前，最难处理的定价体系，在楼市出现不稳定性的时候，大多数楼盘不敢贸然亮相上市。因此，纯新盘暂缓推盘步伐，也是去年纯新盘较少的原因之一。

　　这种变化，就使得未来房地产开发投资回升的可持续性存在一定不确定性。商品房销售环比下降，在很大程度上体现了季节性的规律；销售量的环比再度好转可能要等到今年3月份以后。如果这种状况在未来得不到改观，在销量停滞的情况下，房地产开发投资是否能够继续保持回升态势，其不确定性就会大大增加。

　　从全国的情况看，房价虽然仍在快速上涨，但是加速势头在一定程度上得到了遏制。去年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格和新建住宅销售价格环比涨幅均与7月份相同。京沪深三地房屋销售价格的环比涨幅，除上海稍有扩大外，北京，尤其是深圳均出现回落。兰州市在售的38家楼盘中，去年8月份房价同比上涨3.5%，环比上涨0.4%。上涨幅度较前几个月有所降低，上涨势头趋弱。

　　部分开发商认为，虽然商品房空置面积指数上升，他们对地产开发前景还是比较看好的。经过前段时间的暖市，资金困境已经基本解决，存货能力也在增强，直接使得短期内价格回调的可能性下降。虽然目前销量萎缩，但短期内降价的可能性很低。

　　在业内人士看来，严格的信贷政策以及限购措施是开发商开盘意愿不足的重要原因。另一方面，标杆房企最近公布的第三季度报告也显示，大多数房企手中现金流还比较充裕，全年度跑赢大市的成绩单也让他们无畏后续两个月的季节性淡市。现阶段大部分开发商不愿快速出货，对市场仍持观望态度，寄希望于今年上半年银行房贷政策松动。如果中央坚持调控不放松，开发商最终只能通过降价销售来回笼资金，预计今年上半年可能是楼价开始大幅下降的节点。

　　房价继续上涨的数据不禁让人感慨兰州楼市继续升温的现实，许多刚性购房者也不禁对年初楼市担忧起来。“如此一来，将对兰州楼市带来很大考验。”一名业内人士就此认为，兰州楼市很有可能面临这些“流动资金”的参与，再加上本地调控政策执行周期未知，房源依旧稀缺等现实，到年初房价上涨的可能性仍然很大。(段永飙)