重庆开征房产税彰显政府调控决心 推进尚须稳妥

　　正在此间召开的重庆“两会”传来消息，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。此举对于改善住房结构，完善住房体系，遏制房地产市场投资投机行为意义重大，彰显政府调控楼市的决心。但同时也要看到，房产税改革是一项浩大的系统工程，要慎之又慎，稳妥推进。

　　开征房产税彰显政府调控楼市信心

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　事实上，人们对房产税并不陌生，早在几年前报纸、网络等媒体上就有许多关于房产税的议论、争论。特别是从去年以来，伴随着房地产市场的火爆，房价飙升，而一波又波对楼市的调控，可谓是历年来力度最大、手段最多、持续性最长的一年，但似乎也拉不住高房价这个“脱缰的野马”，仍高高在上。在经历了加息、限价等调控手段之后，人们期待房产税能够力挽狂澜，成为抑制房价过快上涨的灵丹妙药。

　　重庆市是最早向国务院提出进行房产税征收试点的城市。虽然具体的实施方案仍在完善中，但经多方打探，记者略有知晓重庆房产税的大体方向：主要针对高档商品房和打击炒房投机，存量和增量均包括在内。其中高端商品房，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收房产税，可能为上年重庆主城区商品房销售均价2-2.5倍。同时为打击炒房投机行为、遏制房地产泡沫，重庆还将对个人拥有的多套商品房征收房产税。

　　根据重庆市政府的初衷，征收房产税的主要目的在于节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫。同时通过征收房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的房产税收入，主要用于公共租赁住房建设和维护。

　　重庆市政府开征高档商品房房产税是对去年提出的“低端有保障、中端有市场、高端有约束”住房制度体系建设的贯彻实施。在低端方面，重庆市从去年开始实施了大规模的公共租赁住房建设，开工建设了1300万平方米，今年规划新开工建设1350万平方米。在中端方面，重庆市加大了普通商品房的供应，严格市场秩序，房地产市场呈现平稳健康发展的态势。而在高端市场上，则通过房产税实施调节。综合来看，这都是重庆市政府进一步完善住房体系建设，促进房地产市场健康平稳发展的重要一环。

　　房产税能否成为遏制房价过快上涨的“利器”

　　一直以来，房产税都被人们看成是楼市调控的一大利器，是根治炒房的“杀手锏”。

　　重庆渝蓉城乡发展研究院理事长赵宜胜在接受记者采访时表示，重庆市即将推出的房产税，不同于西方市场经济国家实行的房产税，主要是针对高端物业消费征收的。从这个意义上讲，重庆的房产税更像是“特别消费税”，对于抑制高端消费是有必要的，有利于对房地产市场进行调控和引导。

　　记者采访的一些专家和开发商认为，政府开征房产税的初衷不是打压楼市，而是调整结构，抑制高端消费。重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟表示，重庆对高档商品住房开征房产税，从短期来看，对于抑制高档商品房消费会有一定作用。但从长期来看，重庆经济发展正处于发展的上升期，工业化和城镇化进程不断加快，商品房的刚性需求依然很大，房产税对房地产大势不会造成太大影响。

　　业内人士认为，当前，推动房价继续上行的主旋律依然是不断加快的城市化进程，以及土地供应和货币政策。无论房产税开征或是不开征，和前面两个主要因素相比，它的影响微乎其微。

　　“房产税对市场造成的影响更多是心理层面，其实重庆正在大规模建设的公租房对楼市的影响比房产税还要大。”黎伟说。他认为，大规模增加的保障房供应，将改变整个楼市供应结构，从而对房价产生长期影响。

　　“从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的。”重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛认为，房产税更重要的意义在于完善财税体，为地方政府培育重要且稳定的财政收入来源。

　　邓涛指出，开征房产税的另外一个重要意义是可以调节居民收入分配差距。一般来讲，能买得起别墅、大户花园洋房等高档住房的群体，是社会中的富裕阶层。这些高档商品房的业主占有的土地资源以及其它社会公共资源更多，理应通过税收方式调节收入分配差距，尤其是由于房地产等资产升值而造成的贫富两极分化。

　　重庆的房产税收入，主要用于公共租赁住房、廉租房等保障性住房建设。“通过税收手段，调节收入分配，让低收入群体享受到发展成果。”邓涛说。

　　房产税能否让地方政府摆脱对“土地财政”依赖

　　近年来，随着房地产市场的火爆，地方政府的土地财政问题越来越严重，土地出让收入成为一个地方政府的重要财源，土地出让金占地方财政的比例较高，许多地方在50%以上，土地出让金也由此被称为“第二财政”。为了增加财政收入，一些地方政府热衷于搞征地拆迁，由此引发了诸多社会矛盾，严重影响社会稳定。此外，随着城市不断扩张，土地资源越来越少，“土地财政”必将日益萎缩。因此，改变地方政府对土地收入的过度依赖是大势所趋。

　　我国对土地财政依赖十分严重。日前召开的全国国土资源工作会议透露，我国出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%。按照财政部公布的数据，预计全年全国财政收入将破8万亿元，如果按8万亿元的保守估算，2.7万亿元的地价款收入将占到全国财政收入的33.75%，占据地方本级财政收入的一半以上。同样，重庆市对“土地财政”照样有依赖性。2009年重庆市通过招拍挂成交土地金额3 7 3亿 元 ， 占 财 政 收 入 的32.71%。

　　一些业内专家在接受记者采访时表示，房产税有助于地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。1994年实行中央地方分税制后，优质税源主要划归中央，共享税的划分中也是中央占大头，而地方事权并未明显减少。加之地方债务平台不完善，又没有形成具有长效机制的地方财税体系，最终导致短期行为的“土地财政”的盛行。房产税某种程度上是对一次性的土地出让收入进行平摊，会降低政府在任期内的过度卖地行为，使地方政府拥有一种大宗、稳定的税源，更有助于破解土地财政的困局。

　　专家认为，重庆房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代，至少是在短期内难以实现的。虽然无法取代土地财政，但房产税对未来经济发展意义深远。房产税与土地收入之间可以取得平衡，通过房产税逐渐取代土地收入，直到最终彻底摆脱土地依赖症。

　　困难尚存须扎实稳妥推进

　　财税专家表示，无论从完善税制，还是促进房地产市场稳定发展，开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。

　　首先是征收对象的问题。从重庆的房产税征收方案看，大体方向是对高档商品住房征税。那么，什么样的住房才是高档房，是别墅还花园洋房，别墅里面还有独栋别墅和联排别墅之分。

　　其次是税率如何确定。假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。

　　三是房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。从重庆来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。有的房屋过去可能在城郊，现在随着城市扩张，位于城中，价值得以提升。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。