面对异地置业潮 长沙楼市需要“减肥”

　　主持人：潘昭晖 董吉湘

　　文字整理：洪虹

　　主持人语

　　中国楼市现在似乎成为了一个巨大的交换场。

　　二、三线城市的人去一线城市打拼、奋斗，有所成就后回家乡安居；一线城市有闲置资金的人群，因楼市调控和不堪城市房价重负，转而把目光投向二、三线城市。

　　调控、北上深广高房价压力，长沙城市高铁效应、长株潭融城区域规划等因素，将长沙城的幸福感渲染到极致，长沙城的扩容在不断增多的外来人口和日渐拥挤的城市建筑中慢慢实现。

　　或安家，或投资。对于长沙来说，虽然异地置业潮从来就有，但近年来发展势头之迅猛、影响之广泛，成为了处于全国楼市调控期的长沙市场值得研究的特别现象。岁末年初，返湘置业人群又蔚然成潮，今天我们的话题，探讨的，就是异地置业群。

　　1月11日下午，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的第38期“广厦会客厅”在长沙晚报14楼会议室如期举行。本期，我们把话题聚焦在长沙的异地置业现象上，不只是出于长沙楼市即将迎来春节异地置业小高峰的考虑，还因为这种老话题在不同的时间与背景之下总会显现出新的内涵。这次我们请来的嘉宾外地与本土皆有，操盘的项目或位于南城或居之河西，期盼听到多元化的表达，以真实地反映并预测长沙异地置业现状和未来发展趋势。

　　市场潜力极大

　　主持人：在各位嘉宾眼中，长沙楼市是什么样儿的？在近几年的发展历程中，呈现出了怎样的特点？

　　熊靖(德思勤房地产投资顾问有限公司华中区总经理)：目前长沙城市发展的几个特点我们需要关注：一是长株潭千万级城市群的打造；二是长沙市委市政府要花5-10年的时间将长沙打造成国际化的区域性城市；三是长沙被评为 “十大生态宜居城市”首位。

　　目前，武汉的房价是7800元/平方米多，广州是12000元/平方米多。去年第四季度以来，长沙商品房住宅均价应该是在6000元/平方米左右。所以，长沙对异地置业群体的吸引程度是很大的。

　　江伟华(长城雅苑营销总监)：我个人认为长沙楼市有一点儿虚火过旺。我干了10年的房地产，见证了长沙的房价从很低到现在的水平。目前拿长沙的均价和一线城市来比的话肯定很低，但是，同级相比，我认为是有一点儿虚高，甚至有点儿偏离房地产正常的发展规律。当然，这也取决于货币本身的通货膨胀。

　　另一方面，是开发商的理念渗透。目前长沙房价、地价权实际上已经交给了外地的开发商。外地开发商以人居观念、住宅观念来改变人对住宅的看法，从而使得置业者愿意花高价买下来。

　　刘涛瑞(北京御园总经理)：我觉得长沙楼市有一些地方是看不懂的，有一高一低。长沙2010年前52周的成交套数是全国排名第三，在重庆和上海之后。这是“一高”，即成交量太高，这不是一个特别正常的现象。“一低”是指价格相对比较低，但是明年可能会有一些改变。

　　再就是地价太高。2007年楼面地价约在1000元/平方米以下，现在基本上都在3000元/平方米左右。从几次拍地来看，溢价率都非常高。

　　杨淼(湖南长沙永熙实业有限公司营销副总经理)：2007年的时候，北京楼市是有价无市，价格猛涨，但成交量没有上来。但长沙现在的情况是有市无价。对长沙来说，从价格来讲有两个因素使得房价增长，一是内因，土地成交价格不断上涨，成本上涨了。攸县市中心600万元/亩，是非常吓人的，长沙霞凝接近200万元/亩；二是刚性需求。中国人有“无房不结婚”的观念，造成了大家不得不买房。大家有购房的需求，不管是刚性需求还是游资，都像水一样会自然而然往这些地方去分流。

　　魏源(新浪网友)：我代表的人群是最多的。作为一个再过几年就要购房的消费者，长沙的房价虽然不是很高，但我们肯定希望房价越低越好。但没办法否认的是，不管是从外来人员购房还是从本地需求来说，随着80后年龄增大，结婚要购房是不可避免的。

　　异地置业蔚然成潮

　　主持人：结合项目，各位怎么看待异地置业现象？目前，长沙楼市真实的异地置业人群有多少？是从地州市来的？还是从北上深广来的？

　　刘涛瑞： 去年3月份，我们的一栋楼卖了600多套房子，其中岳麓区的购房者占50%，河东占20%，地州市占20%，外省占10%。但每个项目有自己的特性。

　　在我看来，应该没有楼盘会把异地人士当成主流客户群来对待，但这部分人群的比例会逐年增加，这是肯定的。

　　至于异地置业对长沙楼市的影响，我认为不是异地置业群推动了长沙房价的上涨，而是在融城的过程中出现了这样的现象，是很多非本地的居民直接变成了“长沙人”。

　　熊靖：最近，专业人士给我的数据让我很惊讶：在长沙买房的群体中，本省外市的占52%多，外省的占14%。我们的项目在2000年初的时候，非长沙人口购买约在5%-10%，今天这个数据将近70%。

　　在长沙买房，不一定成为长沙人，但到了长沙希望有一个落脚点，这就是“新长沙人”的概念。异地置业群体来长沙买房到底出于什么心理？我做了如下分析：第一，人在外地想回长沙发展。现在，从追求幸福的角度，很多人会向二线城市、三线城市回流；第二，中国人都有乡土情结，在外面发展好了，希望回长沙给父母买一套好的房子养老；第三，价格洼地。从投资角度来讲，一是借洼地投资产生溢价升值，二是抵抗通货膨胀的保值。

　　江伟华：长沙有没有可能出现全部面向外乡客户的社区呢？按照我的理解，做地产应该要依靠增加外援来拓展，而不是完全依靠本地。实际上，长沙现在很多开发商都在做这个工作，比如和记黄埔的盈峰翠邸，基本上就是面向外地购房者。我问过一些业内人士，一个盘在长沙本土完成销售还是比较难的，还是需要去广州、深圳等异地去拓展。

　　杨淼：要说外地置业的话，在我们项目的占比超过了一半，这与地理位置有关系，因为项目在省府板块，靠近长株潭、衡阳。但我认为异地置业不可能在我们这样的项目中占比特别大。除非是高端住宅，因为价格原因，销售可能还是要走出去。

　　具体分析，异地置业者的置业动机无非有几类，一是打算到长沙长期居住；二是纯投资；三是买给父母住，兼顾保值。而且这类人群的置业是有周期性的，有点儿假日经济的味道。

　　魏源：我比较关注的是楼盘的空置，几位老总反映楼盘卖得很好，但新浪之前也搞过一个关于“两年以上楼盘空置率”的活动，发现其实有很多楼盘空置率都是很高的。那么，如何在房子销售很好的情况下，让真正需要房子的人买到房？这是我这个年龄段的人比较关注的话题。

　　长沙楼市需要“减肥”

　　主持人：对于2011年的长沙楼市，大家认为该如何更好地应对异地置业潮？

　　刘涛瑞：针对明年的市场，我做一个比较形象的比喻。一个8岁的小孩，应该是50斤，但这个小孩长到了80斤。但如果他的父母对孩子的肥胖问题看得很重，就会逼他减点儿肥。

　　现在长沙楼市膨胀得太大了，是一个巨婴，要减肥，保持一个健康的状态。今年1600万平方米的成交量，太高了，我认为保持在1000万平方米左右的成交量是比较正常的，不要在20年的时间内将50年的发展历程都走完了。

　　熊靖：现在，我们准备建立一个基金，协助政府把一些优秀的人才引回长沙。实际上，这些人可以提高长沙的整体素质，带来一些新的观念。

　　异地置业的人一般见过高品质的东西，所以也有一个理性决策的过程，因此地铁口岸物业、高端别墅物业、稀缺性住宅、商业地产是他们比较青睐的。

　　我希望楼市的发展真的可以慢一点儿，要那么快干吗呢？可以人为地控制一下上涨的幅度，配合城市本身的发展。把虚胖的脂肪挤出去变成肌肉，完全有可能。

　　江伟华：我可能受郎咸平的思想影响比较严重，其实长沙的土地确实可以卖得慢一点儿，项目也可以做得慢一点儿，做得精一点儿。现在，在同一个地段，一个楼盘卖8000元/平方米，旁边品质不太好的房子也跟着卖这个价格。

　　杨淼：政府如果真是在全国建1000万套保障性住房的话，到湖南省可能是30万套，整个长沙市可能占重头占1/3，政府如果真的把保障性住房做到位的话，我们也认为房价绝对高不起来。