商业地产加速"升温" 警惕"超前发展"风险重重

　　在住宅市场因调控而波动起伏之际，沉寂已久的商业地产去年以来迅速升温：成交显著增加，租金大幅增长，空置率明显回落，一些二、三线城市也纷纷兴建“CBD”(中央商务区)、金融区、超高层酒店和办公楼宇。业内人士分析，商业地产的复苏动力除住宅调控导致开发商“转身”外，还与不少城市服务经济快速发展有关。但商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。

　　商业地产摆脱阴影进入“快车道”

　　统计部门的数据显示，去年1-11月，全国住宅销售面积增长7.4%，但同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9%和35.2%。一度因金融危机而陷入低谷的商业地产，已经恢复“元气”。

　　租金上涨是商业地产市场回暖的表征。仲量联行的数据显示，去年第四季度，上海甲级办公楼市场租金环比上涨6.5%，达到7.5元／平方米／天。其中，浦西平均租金上涨7.1%，至7.6元／平方米／天，这是浦西自2005年以来环比增幅最大的一季。浦东平均租金增速在经历去年第三季度的短暂放缓后，在第四季度呈现强劲上涨态势，环比涨5.8%至7.4元／平方米／天。

　　一家跨国制造业企业去年四季度租赁浦西会德丰国际广场约4500平方米办公空间，使办公室面积扩大近80%；另一家专业服务类外企则在“企业天地”扩租约30%达到近4000平方米。一些新竣工的办公楼短期内签约率就达到50%以上。

　　另一家知名物业服务机构高纬环球的数据显示，去年上海商业地产市场一共有22个整栋物业交易，总成交金额达360亿元，为2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲级写字楼空置率已经下降至7%，这是近20年来的最低水平；租金则较2009年同期上涨22.8%，并超过了2008年金融危机之前的峰值。

　　2010年，万科、中粮、保利、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。业内认为，商业与住宅的综合开发将成为内地房地产企业的一大发展方向。