“限购令”突降昆明 开发商和购房者一片焦虑

　　随着2010年4月17日国务院颁发“新国十条”中关于限购政策的出台，中国楼市又掀起波浪。2010年4月30日北京率先实行“限购令”，深圳、厦门、上海、杭州、宁波、福州等城市紧跟其后。2011年1月18日，昆明开始实施“限购令”。对于此举，很多“不明真相”的开发商和购房者战战兢兢，无所适从。甚至连一些职能部门都有些蒙。

　　房产交易中心

　　“如何执行，待研究后再作决定”

　　一纸出乎所有人预料的房屋“限购令”消息，让春城每位市民的心头为之一震，成为昨日街头巷尾最为关注的谈资。昨天，记者来到消息最灵通的昆明房屋产权交易中心发现，虽然前来办理过户手续的市民和往常持平，但是“限购令”已成为整个大厅最为热议的话题。

　　房产交易中心内依旧人气很旺。“近段时间，我们每天办理过户手续的房产总量在130套左右，‘限购令’实施才第一天，交易数量没有明显波动。”在办理税务手续的窗口，一位一线工作人员介绍，他们目前并没有接到“限购令”任何实质性的“执行细则”，甚至连“限购令”实施的消息都是从报纸上、从购房者的谈话内容中了解到的。从房屋交易产权管理处办公室了解到，昨天一大早他们便接到了《关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》，目前正在研究学习这份通告内容，至于如何执行还要待研究后再作决定。记者在现场调查发现，“限购令”出台首日，《购房家庭情况申请表》在交易中心并没有出现。亲自前来或电话咨询“限购令”相关内容的情况，在房产交易中心也未出现。

　　一位正在帮客户办理业务的房产中介工作人员坦言：“上有政策、下有对策，但是在不知道究竟怎么执行的情况下，不排除有人钻空子。”甚至有购房者认为，在目前所有执行细则都没有出来之前，就是政策对接的“真空期”，还不如乘机赶紧把过户手续给办了。

　　购房者

　　“咋个认定存量房”

　　“‘限购令’？谁审查、谁执行、怎么申请、如何处罚……还有很多细则没有见到呢。”在房产交易中心，“限购令”无疑成为等待办理房屋过户手续市民的热议话题，不过多数人都认为，昆明市出台的这份“限购令”，弄得购房者无所适从。“比如究竟什么才算存量房？是交了定金还是交了全款，还是拿到房产证才算呢？”“我今天过户的房子算不算存量房？”“比如以家庭为单位，而已婚家庭的父母算不算一个购房单位？”“我有好几套城中村回迁房马上要交房了，难道都要算新购住房？”购房者纷纷提出疑问。

　　在税务局上班的程先生认真读了“限购令”实施通告后质疑：“在通告中说‘房地产企业、经纪机构与购房人签订商品房买卖合同时，应当履行核查义务，核查《申报表》填写内容，并将《申报表》作为合同附件。’我不清楚房地产企业、经纪机构怎么去核查，为了提高销售额，他们是否能做到如实申报、认真核查？”

　　还有敏感的购房者提出，昆明“限购令”怎么没说执行到什么时候？其实，纵观此次出台“限购令”的城市名单，其共性明显：一、均是在地区经济中发挥重要作用的省会城市；二、在全国房地产市场中，要处在二三线档位。三、大多都没有规定明确的期限，具有随时取消的可能性。

　　昆明新亚房地产经纪有限公司白马分行经理吴昌生表示：“‘限购令’刚出来，很多人都还不清楚。我们今天还是按照原来的政策办理二手房过户手续。”他介绍，目前昆明四城区的房管部门还未联网，以家庭为单位的“限购令”仍有空子可钻。除了房管部门硬件设施方面的缺陷，客户还可以通过离婚、分户或将以父母名义购房等方式，新购二套、三套房。

　　昨日上午11点，正在白马一家房屋中介看房源信息的张小姐就表示，她和男友这几天正在忙着四处看房，准备结婚。听说昆明刚出台了“限购令”，想趁新政策还未执行前，抓紧时间买。

　　开发商

　　“限购令”对抢时间落户的人是否管用

　　“昆明出台‘限购令’的目的，肯定是为了抑制房价过快上涨，促进房地产业健康发展。虽然短期内会给房地产市场带来一定的压力，但抑制房价上涨不能抑制市场的刚性需求，不能抑制人们提高生活质量和改善居住环境的愿望。”昆明中房现代房地产开发有限公司翡翠湾项目的销售总监周龙说。

　　他认为昆明不是第一个出台“限购令”的城市，也不是最后一个。“限购令”确实给房地产商带来了一定的压力，也对房地产商提出了更高的要求。在调控政策之下，房地产商需要对自己的产品进行升级，不断推出高品质、有特色、很难被别人模仿和替代的终极产品。他认为，只有两种房子不容易受到“限购令”的影响，一种是具有价格优势、性价比高的房子，另一种是相对高端、比较难以模仿的房子。省外的一些城市，一些高端楼盘的销售不但没有受到“限购令”的影响，反而有所上升。

　　伦华地产的蒋蕊也表示，“限购令”确实会给房地产销售带来一定的影响，但对那些尚未开盘的楼盘影响更大一些。

　　经典地产经典双城策划部经理余星辰认为，“限购令”对昆明房价的影响，今年上半年还很难看出来。成交量和价格也不会有太大的变化，因为刚性需求存在。一段时间以后，“限购令”会对投资和投机性购房带来一定的影响。开发商有土地、拆迁、建设等成本存在，不可能主动降价卖房。“限购令”不排除是政府“敲山震虎”的做法，最终到底能执行到什么程度，都不好说。但作为开发商来说，也应该对政府的调控政策有足够的重视，“说不定今后政府会出台更加严厉的措施”。余星辰介绍，政府刚刚出台“限购令”，就不停地有人到售楼部打听有关“限购令”的消息，到现在为止，“限购令”要如何执行？由哪些部门来执行？地产商和消费者都不是很了解。

　　昆都国际房地产开发有限公司的许超则表示，该公司的赵家堆、李家堆城中村的改造规划体量有近百万平方米，回迁房刚刚开建，就遇到政府颁布“限购令”。“限购令”确实给公司的地产开发带来一定的压力，但拆迁已经做了，土地也已经拿下，项目只能继续往前推进而不能停下，公司现在只能考虑尽快把回迁房建好，根本顾不上其他的事。

　　采访中，有开发商透露，他们正忙着通知已经购房的人，“限购令”刚刚开始执行，在实施细则尚不明确之前，尽快办理房子的落户手续。在房子落户之后，按照“已购房家庭可以再购买一套的”限购政策，还能获得一套新的购房指标。按照昆明颁布的“限购令”，限购从1月18日开始，限购政策对那些正在抢时间落户的人是否管用，目前尚不清楚。

　　“限购令”是否会把投资买房的人分散到昆明以外的郊县或州市，有开发商认为，本地人的投资渠道比较单一，投资买房是很多人的首选，所以不排除一些人把投资的目标转向州市。

　　专家分析

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪

　　不能降低房价但有必要实施

　　“这一政策的出台，是非常必要和及时的。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪介绍，去年9月，昆明的房价处于一个历史高位。当月，他受邀协助昆明市住建局做昆明市房地产市场分析，他就提出了昆明应该学习外省一些大城市，施行限购商品房。“当时，我是少数派。”

　　他认为，至今，包括北京在内已有21个城市施行了商品房“限购令”。如果昆明再不及时出台相关政策，只会招来更多的地产投资者。“目前，来自省外和云南各州市的地产投资者已占很大比重。”

　　“从已经实施限购的城市看，限购对一个城市的房价稳定效果是很明显的。”但他同时也表示，“限购令”只是政府调控房价的临时性措施，“不可能永远限购”。抑制房价上涨，根本上还是要平衡房地产市场的供求关系。“如果商品房既能满足购住房需求，又能满足投资者需求，昆明的房地产市场就能健康发展了。”