关于房子那点事儿 2010年楼市调控政策盘点

　　2010年已成记忆，在这个“神马”都是浮云的年代，到底买不买房对很多打工仔来说成了一个“灰常”艰难的决定，如果房奴是杯具，那么无力挤入房奴大军的兄弟又会否更加“蛋疼”。2010年的楼市给我们留下了很多思考，被称为“楼市调控年”的这一年里，市场波涛汹涌，自9月起更是政策月月新，首付调整、限购令、央行加息、利率折扣上调……关于房子那点儿事，你懂的。

　　2010年1月 国十一条：二套房贷首付不低于40%

　　政策回放：2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施，被国人称为“国十一条”。

　　“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。“国十一条”为2010年房地产市场定下了基调，中央明确了2010年房地产调控的主要任务：遏制房价过快上涨。

　　市场影响：清远房地产在2010年开了个好头，虽然元月初遭遇“国十一条”，但得益于年前的蓄客，1月份销售1231套，均价4506元/m2的成绩看上去很美，不过“国十一条”对市场影响最大的在于“二套房贷款首付款比例不得低于40%”。根据清远某代理机构的统计数据，其代理项目客户群体需求比例为：二次置业51%，首住27%，投资13%，度假7%，养老2%，“国十一条”在政策出台在当月并未对清远市场造成影响。

　　2010年4月 新国十条：首套房90㎡以上首付不得低于三成，二套房首付不低于五成

　　政策回放：2010年4月17日，国务院向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)。其中第三条规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”

　　市场影响：继1月初国务院办公厅发4号文件“促进房地产市场平稳健康发展”，短短一段时间即升级为“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，清远市场2月份成交量下降接近五成，仅652套，虽然3月份随即以双倍成交量反弹，但4月过后，真正的影响在5、6月份的成交数据中体现，其中6月份成为全年成交量最低月度，仅571套。

　　2010年9月 新国五条：首付款比例调整到三成及以上，二套房首付款比例不低于五成

　　政策回放：2010年9月29日，国家有关部委下发通知，出台五条包括信贷、税收、市场监管等方面的措施，进一步推进房地产调控，被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”。

　　具体措施包括严格实行问责制；全面暂停第三套房贷，首套房贷款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度。

　　市场影响：“9·29”新政以后，各地纷纷出台细则，30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，住房“限购令”随即蔓延全国。截至目前至少包括北京、上海和深圳在内的14个城市已经推出限购令。

　　“限购令”对于三线城市清远而言是有距离的，而且在看似严厉的新政面前，清远市场的购房需求在“金九银十”井喷，自9月份至12月份，清远住宅成交量价齐升，并在11月份突破“5”字头，成为全年最高成交均价，同比上升11.3%。而广州“限购令”在一定程度上促使外地游资进入清远市场，投资客身影频现楼盘成交现场。

　　2010年10月 央行三年首度加息，挤压楼市泡沫

　　政策回放：2010年10月19日晚，央行突然宣布：自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.50%，上调0.25个百分点；一年期贷款基准利率由现行的5.31%提高到5.56%，上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

　　随后，住建部于20日下午发布通知称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%，当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变；贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17%至3.50%，五年期以上上调0.18%至4.05%。

　　市场影响：这是自2008年12月23日以来，央行首次调整利率。央行通过上调存款利率来缩小负利率，意在引导资金流向，挤压楼市泡沫。

　　贷款利率上调，令贷款买房的市民购房成本提高。不过，由于银行对首套房贷实行优惠利率，对于能获取下浮利率的首套房贷客户而言，此次加息带来的实际影响将比加息幅度要小。以清远市区目前房价约50万元一套计算，以20年期限向银行贷款35万元，亦只需每月增加33元，从市场成交来看，实质影响并不大。

　　2010年11月 房贷7折利率全面取消

　　政策回放：去年10月底，多家银行纷纷表示收到通知，将于11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。

　　市场影响：有专家表示，实行7折优惠利率是在2008年楼市低迷的时期政府采取的刺激房产购买的临时性措施，而当前的经济环境是充足的流动性吹大了房地产泡沫。

　　清远市场这回先知早觉，在此政策出台前已实行8.5折的房贷利率，虽然这一新规与加息同样是增加购房成本，但由于清远置业者已在不知不觉间接受利率折扣上调的事实，使这一政策有如浮云，并未对市场造成冲击。

　　2010年12月 公积金贷款利率全面上调0.25个百分点

　　政策回放：中国人民银行25日宣布上调基准利率0.25个百分点后，住房和城乡建设部当天也下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，宣布从2010年12月26日起，个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点，其中，五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。

　　市场影响：时隔两个多月再次加息，而且幅度相同。经过两次加息后，五年期以上商业贷款利率达到6.4%，累计上调幅度达0.46个百分点。以贷款40万元为例，20年还款期，等额本息还款，加息前每月还款额为2851.9元。两次加息后，按基准利率计算，每月还款额为2851.9元，即从今年1月1日起，月供将增加107元。

　　而存量住房公积金贷款利率，每年1月1日更新，这意味着，去年10月20日之前申请的个人住房公积金贷款，将从2011年1月1日开始按最新利率计息，即承担两次利率调整的负担。

　　采写　梁　果