个人房贷面临收紧 应避免误伤合理刚性购房需求

　　货币政策改为“稳健”半年来，央行对商业银行的信贷规模加强了调控，连续推进的提高存款准备金率和加息动作，使银行可资利用的信贷资金开始告紧，银行的信贷方向也随之开始出现变化，而首当其冲的就是个人购房贷款面临收紧。

　　我国高居不下的房价已经成为影响宏观经济健康运行，甚至影响社会和谐的一个严重问题，而这个问题之所以难以解决，与市场上出现过多的流动性有很大的关系，在前两年为抗击金融危机而推出适度从宽货币政策的时候，大量释放的银行信贷超过了实体经济的实际需求，其中有不少资金通过各种渠道流向了房地产市场，使这两年的房价出现了快速上涨。因此，目前银行收缩房贷业务，有助于减少市场购买力，从而促进房价下行。

　　但是，银行收紧房贷业务，房地产市场的刚性需求——居住型、改善型肯定会受影响；而投资型购房者在调控背景下基本上已不再进货了，因为利用银行信贷炒房，收益必须大于银行信贷的利息支出，否则就是一桩亏本生意。因此，这部分需求对于房贷其实是有选择性的，而且，投资投机型需求由于参与者通常都是自有资金实力雄厚的人所组成，资金融通的途径也比较多样，他们即使不利用房贷，也能够从事炒房活动。但是，对于绝大多数居住型、改善型需求来说，购买者通常并不具备雄厚的自有资金，他们对银行房贷的依赖十分迫切。这部分人群在购房时通常把银行信贷统筹考虑在内，他们的借贷与其说是一种理财活动，不如说是一种在别无选择的情况之下出现的被动借贷。如果银行切断了对他们的信贷支持，他们很可能只能放弃自己的购房计划，从而使房地产市场的刚性需求受到压制。

　　很显然，这种情况如果出现，与正在推进之中的市场调控的最终目标是不一致的。房地产市场调控的目标，是为了让这个市场摆脱目前过于炽热的投资投机风潮，让市场回归到解决民众居住型、改善型需求的正道上来，而不是为了消灭这个市场。简单地说，调控的目标是让大量中低收入者能够买得起房，因此，在市场调控中一方面应当采取更有力措施遏制投资投机力量，另一方面则应保护市场的刚性需求。但是，目前一些银行收紧房贷的做法却违反了这个根本目标。据报道，目前各大商业银行已经普遍停止首套房贷的利率优惠，更有甚者，一些中小银行还暂停了个人房贷按揭业务，引导购房者申请经营性贷款，而这种经营性贷款的利率普遍高于基准利率。如果这种倾向蔓延开来，对于本来就资金实力薄弱的居住型、改善型购房需求者来说，无疑是加重了他们的经济负担。实际上，如果考虑到随着商品房限购政策在各地的推行，投资投机型购房者即使能够得到银行信贷，也已无从在房地产市场上施展身手，因此目前的房贷收紧，其对象更多的只能是刚性购房需求。

　　我国的商业银行经过改革，已经在相当程度上确立了自主经营的方向，银行取消个人房贷优惠甚至直接取消房贷按揭业务，转而推进经营性贷款业务的开展，有其作为一个商业机构追逐更多利润的利益驱动，这是可以理解的。但从这个现象，我们也可看出房地产市场调控的艰难性，调控是为了让中低收入者买得起房，但他们现在面临的现实问题却是连他们十分需要的银行信贷的支持都可能失去，买房面临更大的困难。由此可见，目前的房地产调控政策还可以再精细些，需要有关部门认真研究市场的现实问题，分门别类，制定更为切实可行、更符合广大普通民众的调控政策，以满足合理的刚性购房需求，满足更多的居住型和改善型需求。□周俊生(财经评论人）