香河楼市崛起 房价下降的数字和文字游戏

　　随着北京城的严厉限购政策深化，“环首都”成为众多北京挤出需求青睐的置业之地。由于环首都经济圈京北、京南以及京东的不均衡发展，已经进入上行通道的京东则成为房企进驻的战略高地。位于京津之间的香河，则是京东最耀眼的区域之一。拥有产业和配套优势，又有切合当地发展的统一规划，诸多品牌房企齐聚推盘，令香河迸发出巨大的发展活力。

　　香河楼市，正在崛起！

　　房价下降的数字和文字游戏

　　3月，北京新建商品房成交均价下降，成为近期最受关注的话题。多家媒体“引用”北京房地产交易管理网数据得出如下结论：3月份北京新建商品房成交均价为19679元/平米，环比2月份下降26.7%，同比则下降了10.9%。这是19个月以来新建商品房成交均价首次同比下降。

　　北京刚刚宣布今年房价调控“稳中有降”的目标后，北京的房价就“迫不及待”的开始下降。随着宏观调控的力度和深度的加剧，同时限购政策影响在市场中开始释放，投资性购买被逐步挤压出楼市，成交量会大幅度下降，最终或将出现由量变(交易量减少)到质变(成交价格下降)的变化。但这个变化不是一蹴而就的，是需要一个过程的。按照市场的经济规律来看，政策出台到市场的消化需要一定的时间。短期内房价还很难出现实质性的下降，目前市场出现价格的变化，应该是文字和数字的游戏。

　　传统概念中的房价下降，是应该指单一楼盘出现的价格浮动，而并非是指均价的下降。3月初，朝阳管庄某项目开盘折算后的价格为2.1万元/平米，比去年4月份2.5万元/平米的开盘均价，出现4000元/平米的价格波动，此类价格的波动才是降价。从目前市场的表现来看，价格出现大幅度变化的楼盘还不多，更为准确的市场表现，则是多数楼盘在静观市场走势，采取了不涨不降的“稳价”政策。

　　当然，目前媒体所说的价格下降也是能够站得住脚的。因为这次传达出来的价格下降有几个关键词，首先是新建商品房，已经建成的商品房的价格变化不在此次统计数列，政府只对新建商品房的价格进行限制。目前新建商品房能否入市销售，完全掌握在政府手中，只要政府对销售价格高的楼盘不再批预售许可证，进入市场中的新建商品房的价格就会“人为”的很低。其次就是均价，房价说均价一直是耐人寻味。由于商品房的特殊属性，均价变化在短期内，很难传达一个城市房子的价格变化。在一定程度上，均价多少更多的是表现商品房的供应和成交结构。

　　统计口径中的均价，是指北京所有区县在售楼盘成交平均价格。如果一段时间内，郊区楼盘成交量大，平均价格就显得非常低。目前，位于核心区域的霞公府销售价格超过10万元/平米，而位于密云的保利花园最低的销售均价只有9700元/平米。如果短期内此类单价在2万元/平米以内楼盘成交量增加，均价自然会下降，此类均价的下降很难说明单个楼盘的价格下跌。

　　事实上，由于受到限购等政策的影响，以改善性为主需求的高端楼盘销售惨淡，以首次置业为主的刚需性购买，成为市场的主流，而此类楼盘的销售价格一般较低。去年同期成交楼盘，更多的是集中在相对中心的区域，而目前楼盘的供应和成交量则主要集中在房山、密云等偏远区域，此类楼盘的价格也低得很。目前所体现出来的价格下降则是由多种因素叠加导致，并非是指单一楼盘的价格下降，目前释放出来的价格下降的信号，在一定程度上是“伪信号”。

　　越是在调控的关键时候，传达出来的信息越要准确，目前市场中所高调宣扬的价格下降，更多的是对调控有想法的关联利益集团故意释放的烟雾弹，更多是给中央政府来看的，反而会使得政府对调控的认知出现偏差，对目前市场中的价格变化不能做到更为准确的判断，在调控政策的推进中也会因此大打折扣。(张学冬)