2011年，是中国住房领域“市场”和“保障”衔接的关键之年。完成此衔接任务的关节点，就是扩面提速的1000万套保障房建设计划。
“1000万套”，可以说既是民生承诺，也是经济药方，更是地方政府保证“施政正确”必须履行的职责。在指标压力面前，地方政府将如何变压力为动力？这成为《财经国家周刊》关注的焦点。
按照1000万套指标分解、落地程序，4月当是各地保障房选址、布局的“春播”时节；未来5、6月侧重完成规划、报批手续；7、8、9月份，各地将迎来保障房大规模集中建设的热潮。届时，保障房“问责季”或许也将如期到来。
《财经国家周刊》记者在调研中发现，在指标与时间表的双重考验下，在一些地方对各种建设模式、融资方式和土地政策探讨、探索的过程中，也不乏一些受压变形、刻意投机取巧甚至是政策“擦边球”之举。
联系到国务院办公厅近日转发的《关于2011年纠风工作实施意见的通知》，其中提出，要坚决防范和纠正保障性住房建设、配置等环节的不正之风。有专家建议，当前，保障房政策正在推进过程中不断调整、完善。下一步，如何规范、引导保障房政策创新方向，总结推广成功经验、取缔不正之风应当成为施政重点。
真实的保障房
在1000万套保障房建设计划的指标压力下，地方政府的保障房政策“创新”和“探索”，正在遭受各个层面的受压变形
未来几个月，各地将迎来保障房大规模集中建设的热潮。在1000万套保障房指标压力面前，地方政府已无退路。
4月，正是各地保障房建设项目规划落地之时。《财经国家周刊》记者在黑龙江、吉林、河南等多个省市采访时发现，保障房项目大都被列为当地的民生工程之首、“天字号工程”、“市委书记工程”。
在一些地方，各种建设模式、融资方式和土地政策推陈出新。然而，在积极争取政策资源、空间的同时，一些创新举措受压变形，沦为刻意的投机取巧，或是政策“擦边球”。
比如：将产权模糊的回迁房、福利房编入保障房以充数字；在土地“未批先建”和“财政担保贷款”的双重禁令中寻求保障房融资突破；此外，因“重建设、轻管理”而引发的保障房寻租、投机行为(例如经济适用房黑市交易)也有再度抬头的倾向。
有专家提醒：当前，保障房政策正在推进过程中不断调整、完善。下一步，如何规范、引导保障房政策创新方向，总结推广成功经验、取缔不正之风应当成为施政重点。
指标“加码”
1000万套保障房建设指标层层分解到地方，一般人会认为，任务“相当重”，但也有选择“自加压力”的地方。
2011年全国“两会”期间，全国人大代表、黑龙江省发改委主任宋希斌告诉《财经国家周刊》记者，今年中央下达给黑龙江省的保障房建设任务是83万套。省委省政府“自加压力”，将年度开工目标上调为105万套，相当于全国任务的十分之一。
据测算，105万套保障房所需建设资金约为1160亿元。而公开数据显示，2010年全年，黑龙江省完成地方财政收入1073.3亿元，首次突破千亿元大关。这意味着，黑龙江省去年一年的财政收入，也不够完成上述保障房建设任务。
既然如此，黑龙江省为何还要“加码”保障房建设目标？宋希斌的解释是“意在表明省委省政府解决民生大事的决心”，“抓住国家政策机遇，举全省之力，打一场保障房建设的攻坚战”。
在吉林省长春市，《财经国家周刊》记者也发现了保障房指标“加码”的现象。
2011年，吉林省下达给长春市的保障房建设任务是5600套；而长春市在政府工作报告中则向全体市民承诺，年度建设1万套保障房；到了具体的执行部门——长春市住房保障和房地产管理局后，计划为年度开工1.5万套、近百万平方米。
该局一位负责人向记者坦陈：之所以要安排一个远远大于实际计划的开工数字，是因为担心原计划在落实过程中出现意外，被“打折”执行。因而，出于“广种薄收”的考虑，他认为“安排1.5万套，总能保障1万套的落实”。
该市财政部门曾担心，“加码”保障房建设计划可能会使建设资金捉襟见肘。但房管部门却认为，保障房建设任务的加码，并非意味着资金也要同时加码。“一个项目可以在今年先开工，然后根据资金进度缓慢推进，顺延到下一年也没关系”。
《财经国家周刊》记者在调查中还发现，有个别市、区级政府为完成保障房建设指标刻意“凑数”，将产权性质模糊的回迁房、企事业单位自建的福利房以及公务员住房，也都填充至年度保障房建设目标中。某市今年计划新建的4万余套保障房指标中，回迁房占了一大半。而这部分回迁房对应的是否为中低收入人群，政府并未作出说明。
业内人士告诉《财经国家周刊》记者，回迁房虽是有一定保障作用的政策性住房，但本质上并不是保障房。“所谓保障房，保障的对象一定是两困人群，即收入来源困难和住房困难的人群”，而回迁房面对的不一定是两困人群，甚至是多房户。
至于将福利房、公务员住房也计入保障房范畴，在这位业内人士看来，则“纯粹是与民争利”。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广则认为，过多的强调开工数字，忽视竣工数字，可能会导致未来保障房政策的执行力度偏弱。因而，约束保障房的竣工指标，比加码开工指标更具现实意义。
棚改收支账
2010年，哈尔滨市提出要对棚户区改造“扩面提速”。计划三年内完成史上最大规模棚改工程，涉及99片集中棚户区、近900万平方米的拆、建量；同时，还要对614片“只拆不建”的边角地、零散棚户区“拔毛”。两项任务总计超过1300万平方米。
根据部署，棚改将作为哈尔滨市推进保障性住房政策的一个重要载体。2000套廉租房、1万套公租房和4000套经适房的年度建设指标，“都要在棚改中解决”。这意味着，政府首先要通过棚改项目“赚钱”，然后将赚来的钱用于保障房建设。
这套保障房建设模式，被总结概括为“政府主导、市场化运作”。简单说，就是用棚改中整理出来的土地，归集一部分建设资金；或是用棚改项目中产生的商品房开发收益，反哺保障房建设。
较早以该模式运作的成功案例，是2008年4月启动的哈尔滨市第一个棚改项目——“好民居滨江新城”。该项目位于哈尔滨市道外区，总占地面积13.8万平方米，总建筑面积68万平方米。
在对该棚改项目拆迁过程中，政府让利幅度较大，拆迁工作仅用1个月就顺利完成。然而，由于拆迁征地补偿过重，整理出来的商品房地块背负成本过大，在二级市场挂牌出让时，两个多月无人问津。
迫于此，哈尔滨市政府决定自己成立公司，“啃棚改的骨头”。哈尔滨好民居建设投资发展有限公司(以下简称好民居公司)应运而生。该公司成立的主旨，就是在棚改建设过程中发挥主体作用。用好民居公司总经理高洪旗的话说，“就是替棚改项目兜底摘牌”。
好民居公司成立之后，又通过另一家市属保障房融资平台公司——“民生公司”获得担保贷款，以6.5亿元摘得上述棚改地块，并开发建设商品房项目“好民居滨江新城”。2009年5月，正值哈尔滨市房价进入上升通道，该项目以5100元/平方米价格开盘预售，房价一路走高，至今已近8000元/平方米。
高洪旗告诉《财经国家周刊》，“好民居滨江新城”项目目前销售商品房面积超过20万平方米，收益约为9亿元，扣除棚改过程中的拆迁征地成本，还有约2亿元盈余，可以反哺到其他棚改项目的保障房建设中。
与北京等地奉行的在商品房小区内“配建”部分保障房的模式不同，哈尔滨市在棚改项目中，突出以保障房、回迁房为主体，“配建”的部分是商品房。
