南京慧韬物业成立4年多，客户满意率一直较高，可在行业及政府组织的数十次竞标中只中过一个标。负责人吴涛告诉记者，他们都是以企业不亏本为底限进行核算后报价的，“中标企业的报价往往比我们低很多。我实在不明白，他们怎么按报价提供服务而不亏损”。
“物管企业开空头支票，低价竞标成功后服务跟不上，也是导致业主与物管矛盾的原因之一。”市住建委有关人士透露，年内，我市将建成“物管行业信用管理体系”，逐渐淘汰此类企业。
而这，只是我市完善物业管理制度体系的举措之一。
年内建成物管行业信用管理体系
用“信用成绩单”淘汰不合格企业
南京慧韬物业管理服务有限公司成立4年多，目前承接万达华府小区、儒林雅居等住宅物管及一些学校、医院、企业等办公物管业务。去年接管万达华府小区后，该小区业主满意率迅速升至95%。
但这几年，这家客户评价不错的公司，在行业及政府组织的数十次竞标中只中过一个标。
公司相关负责人吴涛说，去年参予竞标的一个项目，按照城镇职工最低工资标准核算人员成本费用后，他们给出的报价为140万元，可是最终中标企业报价仅为90万元， “我不知道这家企业，最终怎么按照投标承诺来进行后期物业管理。根据我们的经验，要么降低服务标准，要么只有降低人员工资。”
“以后开‘空头支票’的企业将很难立足。”市住建委有关人士透露，参照广州、深圳、北京等城市的经验，我市将建立“物管行业信用管理体系”。
“目前一个小区选聘物管，都是听物管企业自己描述，或者到物管现场看，缺少一个相对有公信力的判断。”这位人士介绍，对物管企业日常活动的信息收集将是信用体系的重要职能。信用体系将建立一套评判机制，根据信息，对企业信用进行加减分，并向所有业主公开。“在招投标市场上，信誉比较好的企业将获得更多优质资源，信用差的企业自然被淘汰出市场。”
据透露，我市物管行业信用体系已着手搭建，年内有望建成。
修订收费标准，引入第三方监督
服务跟不上，物管费就不能涨
“为什么物业一提涨价就被‘封涨’？其中一个重要原因是缺乏价格调整机制。”万科物业一位负责人表示。
“近年来物价指数上涨、劳动力成本提高，而物业服务价格的变动缺乏弹性，这是导致行业出现大面积亏损的主要原因。同时，针对个别企业低价竞争、质价不符的监督查处机制也有待完善。”市住建委相关负责人表示，物管企业管理成本急剧增加是不能回避的现实，物业服务行业面临前所未有的困境，合理修订现行物管收费标准，引导业主与企业理性分析，协商定价，是缓解物管矛盾的重要手段。
收费标准调整，是不是意味着物管费大幅上涨？
“不是说物业费不能涨，关键是要质价相符。如果物管服务跟不上，不但不能涨，反而还要降呢。”东南大学物业管理研究所所长黄安永说，“协商定价”的目的就是要让物业提供更好服务。
“未来，我市将考虑引入‘第三方监督机制’。”市住建委物管办相关负责人介绍，引入独立的第三方物业服务评估监理机构后，业主和物业如果对调整物管费出现意见分歧，可请“第三方”评估物业服务费用、物业服务质量，进行“公断”。
物管立法前期调研已启动
争取明年列入市人大立法计划
记者了解到，上述强化行业监管之举，目的还是为推动物管立法，而这也是化解物管矛盾的“终极武器”。
物业与业主之间缺乏权威、公正、透明的调处机制；物管工作涉及业主间纠纷、社会治安问题、开发建设遗留问题等等，矛盾错综复杂，亟待厘清关系；由于责任界定不清，物业代人受过现象时有发生，加大了企业经营成本和风险。
“解决这一系列问题，需要加强物业管理地方法规建设。”市住建委相关负责人透露，目前我市已经在进行物管立法工作前期调研，围绕行业发展的难点热点，听取业主和物管意见，借鉴北京、深圳等城市经验，科学设计管理制度，争取明年列入市人大立法计划。
与立法相比，过程更为艰难的也许是部分业主意识的转变。
“物业管理其实是一个为房产保值增值的过程。有的小区二手房价比周边高出一大截，沾的就是物管服务好的‘光’。有业主认为，我不交物管费，不也生活得很好吗？其实这是在牺牲自己的利益。”黄安永说。(记者 徐静 顾小萍)
