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前四月东莞住宅价格濒临警戒线

2011年05月12日 09:55 来源:南方日报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  据合富辉煌东莞市场研究部监测数据,今年前四月,东莞一手住宅均价已达8228元/平方米。东莞官方数据显示,去年东莞住宅均价为7600元/平方米,按照东莞新建住房价格不高于GDP增速的控制目标,以东莞今年8.5%的GDP目标来计算,今年房价警戒线应该是8246元/平方米。而目前8228元/平方米的水平已经濒临这个警戒线。如果GDP增速最终为8.5%,那么在剩下的8个月时间里房价丝毫不可再涨。

  此外,目前库存量处于低位,房价下降可能不大,主力房价迈上“8字头”;产品供应,120平方米以下刚需产品不足,供应失衡。

  刚需产品供应不足结构失衡

  今年以来,东莞楼市走势很大程度受政策预期影响,这是区别于往年最突出的地方。

  3月,东莞受房价控制目标和限购这两大政策预期影响。全国房价控制目标普遍与GDP同步,东莞政策为“房价涨幅不超过8.5%”,这一预期增强了购房信心,置业者“期望房价下跌”最终破灭。由于政策趋于明朗,部分观望客户开始释放需求。

  随着3月佛山限购后,市场盛传“3月底东莞即将限购”,这一预期导致相当一部分楼盘主动出击,加快推盘步伐,加大推货量,将原计划“五一”开盘提前至3月。而事实是东莞3月未出限购令,虽然3月政府相关领导站出来辟谣,但市场对于限购的预期只增不减。“五一东莞即将限购”另一个传言又起来,4月份楼市受这一预期影响,开发商主动出击,出货意愿明显,尤其是4月下旬东莞市委书记刘志庚称东莞房价超过全市均价的区域有可能限购后,开发商纷纷提前开盘。政策预期最终导致“五一”新盘较少,要么已经提前在3-4月开盘,要么工程进度未能赶上“五一”。

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,“限购末班车”效应促使3-4月供应井喷,供应量达118万平方米,创历史最高。且从历史经验来看,“五一”前通常为政策频繁出台期,故“五一”行情通常提前在3-4月,今年更为突出。今年3-4月销售量达百万平方米,同比去年大幅增加,仅次于最高峰2009年。政策预期打乱传统“淡旺季”,导致出现“淡季不淡,旺季不旺”现象。

  从户型来看,刚需产品供应不足,供应结构失衡。前4月东莞全市120平方米以下户型供应比重仅67%,相比去年减少8个百分点。在刚需为主流的市场环境下,今年产品供应严重失衡,刚需产品供应比重不增反减,造成刚需产品供应紧缺,刚需受到压抑未能有效激活。东莞市区刚需户型供应最为紧缺,二房户型一房难求;相对而言,镇区刚需户型供应较为充足。

  成交上扬 库存较低

  东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示,4月东莞楼市签约量继续上扬,合计成交住宅5249套,合计53.91万平方米,环比增加6.48万平方米,增幅为13.7%。

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,前4个月全市住宅签约面积约178.0万平方米,创历史最高,与2009年同期基本持平。需求面积超过供应面积18万平方米,说明目前市场需求仍较旺盛,市场仍处于“增加供应,激活需求”阶段。

  随着需求的释放,库存量走低。合富辉煌东莞市场研究部李兴旺说,截至4月30日,全市一手住宅库存面积仅约431万平方米,在长达一年时间,东莞住宅库存基本维持400万—430万平方米之间,消化库存时间不到一年,处于较低水平。

  他表示,自2008年11月始,长达两年多时间,东莞住宅供求比基本处于下行轨道,2011年2月底,供求比低至1.06:1,创2007年11月以来最低。4月底供求比约1.065:1,虽然较2月份略有回升,但仍然处于低水平。从2008-2011年供求比与房价走势可看出,供求比与房价呈“剪刀”格局。当供求比持续上扬时,房价则表现下行调整;当供求比持续减少时,房价则处于上行轨道。

  李兴旺说,虽然目前库存量较去年10月底有所缓慢增加,但整体仍处于“低库存”水平。目前“低库存”的现状为房价提供支撑,将一定程度削弱房产新政对东莞房价的影响程度。随着下半年供应的增加及政策的持续紧缩,预计库存水平将有所提高,供需比也会提高,供求压力将相应增大。

  此外,在“限购”的紧缩政策环境下,合拼户型遭遇严峻的销售压力。同样为4月份开盘项目,非合拼户型与合拼户型销售状况却有天壤之别。非合拼户型开盘月销售率在74%之上,而合拼户型开盘月销售率在30%以下。在持续紧缩的政策环境下,合拼户型或将面临一较大的价格下行压力。

  主力房价迈上“8字头”全年房价或破警戒线

  统计最近几年东莞主力房价的走势,除2009年调整外,近几年东莞房价整体涨势为每年涨1000元。如2007年以“5字头”为主,2008-2009年停留在“6字头”,2010年以“7字头”为主,2011年将以“8字头”为主。

  从市场监测来看,今年东莞将新增大量高端项目,房价冲破警戒线可能性较大,下半年调控或面临加码。2011年4月全市一手住宅均价约8191元/平方米,环比略有回落,主要表现在结构性回落,即4月高端产品如别墅成交比重减小,以及4月个别低价楼盘大量成交,导致整体均价下降。如常平盛都花园以均价不到8000元/平方米成交273套。自2010年10月以来,东莞住宅均价一直平稳在警戒线“8200元”上下浮动,房价在高位盘整。

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【编辑:位宇祥】
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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