违法建设现象已成为高端物业的梦魇。近日，《中国建设报·中国住房》记者就北京别墅违建现象专门进行调查，剖析其内在成因，并探求其解决思路。
近日，北京出台规定，要求全市各个物业企业对管理区域内的违法建筑和违法经营行为进行排查。相信这是彻底解决治理违法建设现象“执行难”问题的一项重大举措。
违建乱象
来自北京市规划部门的数据显示，2006年至2008年，通过卫星遥感发现并核实的违法建设共987处，总面积达383.24万平米。有业内人士提出，事实上的违建远远超过这一统计数字。
记者在调查中发现，违建现象在一些高端住宅项目中更为突出，也更加肆无忌惮。
有300多年历史的重点文保单位团河行宫的北墙外，高端别墅区“辰翰府”里私搭乱建之风盛行。主要有以下具体表现：
未经主管部门批准和检测，私改电路，私改燃气管线，私自安装电梯；私挖地下室，拆改承重墙，加高建筑；违规改变建筑外立面的形貌，并在建筑外墙上私自安装摄录设备；违规扩建，非法占用庭院空间，挤占公共绿化带，侵占交通道路。
辰翰府的违建现象并非孤例，在北京市的新建高端小区和传统别墅项目中，可谓比比皆是。
地处北京西四环的“we-house”项目定位于高档别墅。在数年前入市销售时，0.63的容积率和45%绿化率在市场上颇为少见。如今，这些数据已经完全改变。这一切都拜“违建”所赐。记者在这里看到，小区似乎成为了一个“建筑创意展览馆”，有的建筑被私自改建成了俄罗斯尖屋顶，有的建筑向外扩展了近一倍，还有的建筑私自加高近两层。
京北地区的碧水庄园，每套别墅价值都在千万元，是北京最早的外销高端别墅项目之一，也没有避开违建的祸害。记者在这里看到，社区内有多处绿地被毁，有的别墅向外扩建竟然多达数米，甚至与比邻而居的另一栋别墅“贴”在了一起。
难怪有人批评说，“凡是有别墅的地方，就会有疯狂地私搭乱建”。事实上，不仅仅是在别墅区，“违建”已经成为社区管理中的一个“老大难”问题。
危险的违建
违建的危害，可谓触目惊心。
今年4月份，北京海淀区和大兴区先后发生两起火灾事故，均与违法建设相关。4月18日，北京市海淀区太阳园小区一居民楼顶层起火，幸无伤亡事故。起火房屋为顶层业主私自搭建的阁楼。4月25日，北京市大兴区发生重大火灾事故，造成18人死亡、数十人受伤。事故缘起于一栋四层高的非法建筑失火。
北京市市政工程研究院一级建筑师张先生表示，私搭乱建是十分短视和危险的行为，结构设计没有经过详细的荷载计算，结构工程很容易超过荷载，甚至出现承重主体裂缝或倒塌。私建部分的电路安装施工不规范则容易引发火灾。尤其是违建挤占消防通道的后果更为严重，一旦出现火情，甚至消防车都无法及时救援。
违建对房产乃至社区价值的伤害，其实更不容忽视。北京4月1日正式施行的“禁违新规”明确规定，只要发现涉及违建问题，建设和城管部门会将此房产列入黑名单，在未恢复原貌前不允许再上市交易。
如果对违法建设的认识仅仅局限于物理层面的危险，那无疑是一种狭隘的观点。
北京“we-house”项目业主苏先生在国内知名学府任教，他对面目全非的小区已经没有了当初的愤怒，他认为这个小区从国际知名设计师经典作品到大杂院的蜕变，其实是诸多社会问题的一个缩影。“只要小区某个空间的定位是模糊的，比如介于公共空间私人空间之间，肯定就会变成私人的，这就是现在许多国人的思维习惯”。
他说，最开始迈出违建第一步的业主，应该是试探性的，但随后看到邻居们并未有过激反应，于是乎开始大张旗鼓打造自己理想空间。看到公共空间被侵占，大家最初肯定有过愤恨，但随后的反应则令人瞠目结舌。不是奋起抗争，而是争先恐后加入到蚕食剩余公共空间的队伍，似乎不参与其中，就显示了自己社会能力的欠缺。私人与社会对抗能力，成为地位和身份的某种象征。在集体共同参与下，违规违法建设面前表现了集体的沉默。
违建对社会心理的伤害才是更难以消除的。
突围“执行难”
近日，北京市住建委下发《关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知》，要求“各物业服务企业立即在物业管理区域内进行全面排查，发现物业管理区域内违法建设和违法经营行为，特别是违法建筑内存在生产经营、出租、住人行为的，要及时予以劝阻和制止，并按照相关行政主管部门职责分工及时向规划、城管、工商等部门报告”。该通知明确提出，对不履行制止、报告义务的物业服务企业，市住建委将责令改正，并记入物业服务企业及项目负责人信用信息系统。
北京“禁违新规”正式施行以来，相关规定的“执行难”一直令相关各方深度纠结。北京市住建部门最新出台的相关问责规定，在彻底破除这一难题方面仍有待突破。
记者调查发现，大部分别墅小区物业管理公司坚称其履行了“制止、上报”职责。实际上，不少物业部门在发现违建之后都会进行劝说，甚至也会下达停工通知书，但往往得不到当事业主的重视。
一些小区的物业管理公司也曾多次按《物业管理条例》规定，向规划部门和城管部门进行举报。“一年下来，举报材料摞起来有将近半米高。”但违建现象依然在蔓延。因笑星郭德纲而出名的瀛海庄园违建依然存在，碧水庄园的违建施工还在进行。一些别墅项目论坛内，对同小区违建业主的愤怒声讨匿名帖依然每天都在更新。
某物业公司负责人认为，关于违建的多头管理政策，和执法部门的畏难情绪，造成了物业公司在违建管理方面难有作为，根本没有“靠山”可依。
“违建禁绝不了，关键是利益驱使”。北京市昌平区城管执法大队负责人这样对记者介绍，在私搭乱建情况尤为突出的别墅项目中，业主理直气壮地说，上千万元买的房子，我的地盘我做主。
北京京华律师事务所徐斌律师认为，业主私搭的建筑如果在其产权范围之外，即在公共场所、公共通道、公共绿地等，则属于违章建筑。如果在产权范围之内，则应当经过规划部门的许可，还要征得邻居的理解和认可，否则就涉及相邻权的侵权。“这实际是一个公权力和私权利的博弈”，徐斌表示。
徐斌律师认为，虽然“新规”做到有法可依，却并未规定执法必严，法规没得到贯彻实施，触犯法规者将受到何种处罚均未提及。另外，强拆成本高昂则是违建难拆的另一个原因。
徐斌认为，对于“违建”还可寄希望于违建相邻人。《中华人民共和国民法通则》第83条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍和损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”相邻人如果认为违建侵害了他的相邻权等民法权力，可依法向法院提起诉讼来解决。
-冯文东/文
