在密集的调控政策重压之下，商品房价格却依然坚挺。房价难降，是市场需求之必然，还是调控政策之无力？其背后推手为何？究竟集结了几方力量？居桂林记者尝试从市场角度分析“高房价，难下降”的原因，期许在目前繁杂的形势中，给购房者提供决策参考。
据了解，桂林市2010年出让的12幅商业、住宅用地中，有6幅地块出让单价超过200万元/亩，部分地块单价接近300万元/亩。土地出让的单价整体走高，势必在一定程度上推高房价。
供不应求 卖方主导
今年3月份以来，桂林市区房源渐少。去年年底或今年年初开盘的项目目前多处在清理尾货阶段，而新品开发受楼市调控影响，动作缓慢。例如，向来最为购房者青睐的七星区，目前活跃楼盘仅有七星新城2期、金地·怡和东岸及东晖·国际公馆等少数楼盘，且余货已不多。其余项目仍在前期规划或施工阶段，何时开盘还不确定。象山区、秀峰区及叠彩区同样处于“尾货不多，新品更少”的阶段，市区房源十分紧缺。即便临桂楼盘数目多，房源也充足，然而综合考量其交通、配套、价格等因素，大部分桂林市购房者更倾向于在市区置业。
从居桂林在五一房交会所做问卷调查的结果来看，近百名的受访者中几乎一半以上为刚需族，大约35%的受访者目前拥有一套住房，大量首次置业者和改善型置业者形成了楼市强劲的购房需求。
根据广西中地行提供的数据显示，由于流动性过剩以及城市化进程的加速，2010年桂林楼市一直处于供不应求的态势，楼市供需比约为0.79：1，即好比有10名购房者，却只有8套房源可供购买。
按照市场定律，供不应求注定了卖方在产品价格方面拥有主导权，房价居高不下也在情理之中。
房企观望 时机未到
作为房地产开发商，其经营开发的主要目的在于盈利。简化房地产经营的盈利模式，除去各种成本，其盈利环节主要在于销售。由此模式驱动，房价越高，对房企越有利。政府各种行政手段干预和越发严峻的市场压力下，降价与否房企慎之又慎。
就目前来看，桂林市在售楼盘并没有明显降价的迹象，尽管有不少楼盘有推出优惠活动，然而折扣不算高，部分购房者也认为：“即便打折了，房价依然很高。”
多数开发商对于新品的定价更是讳莫如深。按照桂林市2011年度新建住房价格的规定，其增幅不得高于本年度城镇居民人均可支配收入的实际增长水平(10%)，依照这个规定，开发商目前所推出的新品定价很可能会低于3月份所售产品的价格(本期首席前文有作详细分析)，开发商自然难以接受。象山区一位楼盘负责人透露，地方政府还未充分显现其势必降低房价的决心，“我们也不必急于降价”。从某种程度上来说，此种观望情绪反映了房企不到必要时刻绝不降价的心态。
成本上升 价格难降
房地产行业不是独立的，它与建材、家居等行业形成紧密的产业链，相互影响。而随着通胀压力的加大，物价上涨，各种用材成本也在逐渐上升，这使得房地产的建安成本也在增加。
据国家统计局桂林调查队调查显示，2011年一季度桂林市居民消费价格(CPI)比上年同期上涨6.8% ，高于全国1.8个百分点，高于全区0.6个百分点，在全区14个地级市中排名第三，预计下半年CPI仍将高位运行，通货膨胀的形势依然严峻。
2007年起，桂林市的建筑材料价格就一直处于不断上涨的趋势，原材料价格的上涨，更是直接推高了楼盘的建安成本。
近年来，随着城镇化进程的加快，土地资源的价值越发被看好，随之而来的是不断上涨的地价。在国内，土地成本是国内房地产开发成本最重要的组成部分，地价不断走高，意味着开发商的开发成本不断提高，为填补这一块资金的缺损，开发商势必会在产品价格上多花心思。
据了解，桂林市2010年出让的12幅商业、住宅用地中，有6幅地块出让单价超过200万元/亩，部分地块单价接近300万元/亩。土地出让的单价整体走高，势必在一定程度上推高桂林房价。
另外，房地产本身也有其产业链，包括政府、银行、代理销售、建筑商等。据业内人士分析，该产业链条上的各方合作对于链与链之间的公共规则不是共筑，而是蚕食。房地产开发企业在处理各种关系时均需花费一定的时间及经济成本，而这个成本最后也被计入房价。
