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通州房价为何率先调整?

2011年05月20日 09:00 来源:中国建设报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  对话嘉宾

  北京风至飞扬房地产服务机构董事长 罗 迪

  伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

  北京中原地产总经理 李文杰

  中国住房:目前通州很多楼盘签约率不足一成,一度停滞;二手房方面,价格也是跌得比较显著。这一现状是如何造成的?

  胡景晖:通州的供应量很大,从去年开始,价格被炒高以后的通州楼市的处境越来越尴尬。事实上,地铁6号线即将开通,通州的购房需求还是很大的。但是,现在有很多购房人在观望,相对来说,就是出现了买卖双方僵持的状况。从去年3、4月以后,通州就成了一个很敏感的区域。在调控影响下,通州成了全北京最先降价的区域。二手房市场从交易上来看有上升的趋势,但是从价格来看也将成为北京率先调整的区域。

  李文杰:通州在前一段时间公布了很多发展规划,我们认为,这些规划直接带动了房价在最近一段时间的波动比较明显。

  中国住房:每逢房地产市场调控,通州区域的市场表现总是比较明显,或者率先出现价格下调。原因是什么?

  罗迪:总体来看,目前通州区域楼市销售量比之前下滑了很多。

  首先,通州楼盘本身存在比较突出的泡沫现象。一段时间,通州区域的商品住宅价格几乎与CBD地区的价格接近。凭什么高峰时通州有些项目售价和CBD二手房齐平?就因为京通轻轨和通州新城概念?可以说,一直以来,通州楼市价值有被严重放大和高估的情况。

  其次,就是限购等调控政策的直接效果。目前市场上的情况是,新开盘项目中外地客户比例不会超过5%。对通州这样一个高度依赖于新移民的区域楼市,首先显现调控效果也是理所当然。

  胡景晖:最根本的原因还是在宏观调控之前房价涨得过快,现在市场上出现“价格裂缝”跟此前房价虚高有很大的关系。

  我所了解的情况是,从每平方米2000元涨到1万元,通州楼市至少用去两年时间;从每平方米1万元涨到2万元,却只用了一年的时间;后来更是只用了不到半年的时间迅速突破3万元大关。

  李文杰:原来,通州楼市投资者在需求中所占的份额相比其他区域要多一些;此外,调控之前,当地房价涨幅很大,这也是调控以来价格明显回落的原因之一。

  中国住房:目前,通州楼市的发展主要受到哪些因素的影响?你如何理解这个区域内的供应与需求关系?

  罗迪:限购还是首要的影响因素,限购措施一定能够限制住一大批能买的或者想买的客户群体。再加上通州区域楼盘价格与自身价值不等,价格很不合理,房价的回落其实更符合市场规律。从供应量来说,通州区域的供应量相对北京一些周边区域,房山、亦庄等地更大一些。

  胡景晖:首先还是受供求影响。从目前来看,通州是目前北京市场上为数不多的一手房和二手房供应交错的区域,所以对购房人来说可以选择的空间其实很大。

  李文杰:受调控影响较大。调控影响明显的区域主要是投资客购买楼盘比较多的区域,通州恰恰在这方面特征突出。

  中国住房:在北京楼市中,通州和房山板块存在竞争关系吗?有观点认为,房山板块抢走了通州板块的一些刚性需求。

  罗迪:房山、大兴等新兴城市区域,在未来一年内将成通州板块最有力的竞争对手。

  通州板块被开发商拿来炒作的两个噱头,第一是京通高速公路,第二是通州新城。能够给通州提供最大利益的是京通高速公路和轻轨,实际上通州价值存在被高估的情形。

  从实际距离来看,通州和房山与北京城区的空间距离相近,但是房山的房价相对比较合理,而且房山的交通、基础设施正在大力投资建设和完善中,房山板块的整体价值正在逐渐赶上甚至超越通州板块。事实上,也正是因为区域位置以及交通的问题,房山板块价值一直存在被低估的情况。

  在房地产市场来说,通州和房山没什么关系,客群定位并不一样,特别是在限购环境下,每个区域的客群定位相对清晰。通州的本地客户很少,在某种程度上与通州板块提前启动有关系,现在的客户大多是来自北京市区的首次置业者;而房山有自身的局限性,就是交通问题。对于北京市区的第一次置业客群而言,交通是其购房决策的最重要的考量。

  李文杰:如果有观点认为,房山分流通州一部分刚性需求,是很有可能的。因为相对来说,房山有很大的价格优势,我认为这是一个很正常的现象。通州和房山是不同板块,客观来说,不会有什么关系,两者的区域性客户居多。

  胡景晖:应该说房山分流了一些通州的刚性需求,主要是价格问题。性价比差不多的楼盘,在房山比在通州每平方米售价低3000~5000元,主要是价格因素的诱导作用。通州跟房山都是交通沿线,价格便宜,面向首次置业人群为主,有一定的竞争关系。相对而言,通州板块发展的时间比较长一点,比较成熟。

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【编辑:位宇祥】
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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