信托助力商业地产并购融资

　　随着我国商业物业存量资产的快速增加，通过并购方式实现商业地产资源整合，从而谋求物业增值或者获得持续稳定的现金流，这已成为一套相对成熟的房地产运营获利模式。但是，商业地产并购往往涉案金额较大、交易时点环环相扣、各路资金前后承接，因此并购前期的融资难度相当大。

　　信托公司是金融行业的“轻骑兵”，具有强大的资金募集能力，并且可以在商业地产项目中灵活运用贷款、股权投资、权益投资、准资产证券化等各种金融工具，在控制项目公司权益、物业资产权属、并购现金流等方面也是“行家里手”。因此，在过去几年里，北京、上海、天津、杭州、西安、广州等地的一系列大型商业地产并购项目中，均有信托公司的身影，信托资金的“快进快出”、“杠杆过桥”、“无缝对接”等新颖方式，使并购双方以及“接盘者”在金融创新中实现了利益诉求。

　　从信托公司已经成功操作的几十个商业地产并购项目来看，大多位于一线或二线城市的“黄金地段”，权属结构相对单一，物业本身具有较好的溢价空间。信托资金的介入时点通常分为四种情形：一是产权交易所“挂牌”成交之后；二是法院拍卖成交之后；三是收购双方达成明确意向之后；四是前期资金扫清并购障碍之后。当然，信托资金的介入时点也与并购方的实力、物业收购交易流程、信托融资成本等因素密切相关，正所谓商业地产并购信托“各有不同的故事”。

　　目前，信托资金参与商业地产并购的模式，通常采用“以股权控制资产”、“封闭式控制现金流”等策略。从商业地产并购项目的运作路径来看，信托资金主要发挥两类作用：

　　其一，为了帮助收购方实现“并购—持有”的基本诉求，信托资金将扮演杠杆收购的“枢纽”，在支持项目权属变更过户之后及时承接“融资现金流”，这种情况下往往是大额资金在短期内“整进整出”，信托资金与银行发放的经营性物业抵押贷款或者收购方的其他融资“紧密衔接”；

　　其二，为了帮助收购方实现“并购—销售”的基本诉求，信托资金将在弥补并购资金不足或者推动项目改造装修、包装营销、经营销售等方面发挥重要的“过桥”作用，即在支持收购物业的基础上衔接“经营现金流”，这种情况下通常是大额资金“整进散出”，需要与项目“改头换面”之后的物业销售回款挂钩。

　　总之，信托正在成为商业地产并购市场中的创新融资模式，为越来越多的房地产企业实施“专业化、规模化、资本化”战略提供金融支持。近期，已经有大型房地产企业集团与信托公司合作，采用产融结合、财智结合、收购与经营相结合、股权投资信托与银行抵押贷款相结合、实业市场与资本市场相结合的综合战术，协同推进在商业地产细分市场的项目并购以及资源整合。尤其是房地产投资信托基金(REITs)未来将成为支持商业地产发展的重要资本力量，境外的REITs市场正在快速成长和完善，而国内也在积极推动REITs试点，有志于在商业地产领域做大做强的房企应早作准备，借助信托、PE基金等各路力量快速布局，占领房地产金融的高地。

　　-王巍