商场商铺出租拆细卖 提醒：须防潜藏风险

　　10多平方米“蚊”铺满天飞，几十万做商场业主很轻松？

　　“东山二字值千金！30万抢据东山财富要塞！”、“1.9万元/m2地铁产权铺！买铺平过买楼！”、“旺铺！靓位！特价！清货！”……类似网络咆哮体的短信广告每日都群发到广州市民手中，被限购拦在楼市之外的人士难免不对拆细出售的商场铺动心。2010年全年广州二手商铺成交33.6万平方米，比2009年的19.06万平方米大涨76.3%，其中14万多平方米的商铺增量面积，绝大部分来源于商业裙楼重新包装分拆上市的二手商场铺，2010年新上市的二手商业项目多达三四十个。

　　2011年，继续有商业裙楼被重新包装拆细上市，地段遍及东风路、珠江新城等繁华区域。据地产行家透露，近年上市的二手裙楼，有的是丢空多年后被重新发掘的商业裙楼，有的是2008年从开发商抄底买下的市区旺地裙楼，各有“前世”，如今因商业地产市道旺而再度“翻生”。

　　在这些二手商场项目中，无不遵循一个公式“重金改造——经营的必是高回报暴利行业——返租”。已开张营业的商场项目寥寥可数，滨江路万城酒汇是以经营合作方式引入租户，实际租金收益难以获知。真正经营成效还需看3年后固定经营期到期才见分晓。其实投资者很容易“好了伤疤忘了痛”，广州市内还有多处商业地产烂尾、项目艰难转型的个案，如万丽国际皮具城受伟国集团倒闭而延迟开业，如今已改名为“耀华国际皮具城”；中山四路威力达大厦业主企图自己动手救活商场；康王商业城定位几经修改，现在希望以餐饮盘活商场；新中国大厦业主等待十几年依然尚未出证，大厦经营管理公司屡有变动。

　　大把人有买个蚊型铺的几十万余钱，不过在出手买个二手商场铺之前，资深商业投资人士及商业地产专家建议投资者应了解商场细铺潜藏的风险。

　　风险提示一：

　　商铺定价水分大 透支未来升值及租金回报

　　商业地产专家表示，目前二手商场铺的售价明显高于周边商铺售价，为使商场可以达到返租所承诺的回报率(如每年8%等)，商场项目往往着重宣传其经营的行业属于“暴利”、“批发”，这些行业大多是“空降而来”，周边商圈根本没有客源和历史。至于固定经营期后业主实际收到的租金能否达到回报率水平，这已经不关二手商场投资商的事情了。地产专家表示，商场“返租”，无论是一次性提前返还或是逐年返还，其租金其实已算在商铺定价中，可谓“羊毛出在羊身上”。

　　据记者了解，二手投资商以整体投资拿下大型商业裙楼的产权，包装转手再售，获利惊人。去年两个热销项目均是如此。一个位于天河商圈旺地的商业裙楼，使用年限剩下28年，投资者以两亿元买下3层楼高共8000多平方米的裙楼，当时综合均价2.5万元/m2的成交价曾在商业地产圈内引起哗然，认为投资者是“冤大头”，开发商高价出售商业裙楼，透支了未来升值潜力。

　　事实上最后接棒的小投资者或许才是最终的“冤大头”。投资者接手后随即分契，把整个商场拆细成一个个小铺出售，又大洒金钱把商业裙楼包装变成投资回报率极高的批零合一商场。该商场分割的铺位面积为38~58平方米，首层临街铺面居然卖到20多万元/m2，3层5.8万元/m2。以首层均价10万元/m2计算，若一楼全层2000多平方米顺利出售，该投资者已经完全封住了“蚀本门”。

　　据行业人士透露，荔湾区某商业裙楼首层细铺成交价在9万~14万元/m2之间，非首层裙楼细铺成交价在4.6万~5.9万元/m2之间，皆比上一手业主购置及装修的单位成本价高出三倍或以上。