房企紧盯广州城中村改造 容积率被“限死”

　　6月17日广州市规划局网站发布公告称，《白鹅潭地区控制性详细规划》已经在市府常务会上审议通过。而茶滘村作为白鹅潭地区首个进行改造的“城中村”，详细的规划也已经得到审批落实。此外，从广州市三旧办获悉，广州冼村6.14万平方米的融资地块有望于今年年底出让。这表明广州的三旧改造步伐再次加快。

　　开发商蓄势待发

　　记者了解到，广州现有138条“城中村”被纳入到了改造计划，改造的时间一直延伸到2020年。而据年初广州市“三旧办”公布的数据，今年将确保15个，力争20个“城中村”改造方案完成批复，新增启动面积不少于4.8平方公里。现时尽管众多研究机构公布数据想要证明房地产企业资金链的紧张，但仍有不少房企想在“三旧改造”的机遇前捞一把。

　　记者发现，这些递牌“勾地”的开发商除了保利、富力、绿地这样的大型“不差钱”企业外，一些近年来少在广州土地市场露脸的开发商也出手了。被认为是最善于“搞村”的力迅也“勾地会”中递上了自己的申请书。力迅投资副总经理张学民向记者透露，公司在将发展重点重新放在广州之后，目前主要的工作就是“搞村”。

　　据介绍，目前广州三旧改造用地规模经省国土厅确认，共有494.1平方公里。其中，旧城镇55.96平方公里，旧村庄266.48平方公里，旧厂房171.66平方公里，改造潜力巨大。在目前市中心土地资源成为稀缺资源后，三旧改造项目无疑是开发商们下一步争夺的重点。

　　如何解决容积率困境？

　　开发商在广州三旧改造项目中发力实际上也并没有想象中的顺利。除了之前猎德村项目取得了较为理想的效果外，去年的几大“城中村”项目在进程中，参与的房企都曲折不断。

　　现在开发商“搞村”其实并不简单。张学民告诉记者，目前城中村改造后的容积率已被政府限死，而很多村子都是以前期已开发的项目的容积率作为参照提出赔偿要求。这就使得拆迁谈判很容易陷入两难困境。“开发商要更小心地计算成本，否则不但难赚钱，甚至还会亏本。”据他透露，目前力迅手上有三个城中村的项目正在推进，“规划局已经明确地告诉我们，这些项目的容积率会被限得比较死。”但是，之前广州的城中村改造中容积率却比较高，像猎德村安置复建房容积率就达到了5.2，“村民总觉得应该像猎德村拆迁那样按高容积率对他们进行赔偿。开发商就被夹在了中间。”

　　记者了解到，早在今年2月就曾有消息传出广州旧城改造规划要对容积率进行封顶，以避免建造出“立体村”。但有业内分析人士认为，过低的容积率会使得开发商无法消化建造成本。张学民对记者称，目前最关键的就是没有统一的解决标准，“在考虑控容积率的同时，也要给开发商留出适当的利润空间。”

　　记者　蒋劲劲