核心提示
近期，本报“地产热线”接到多宗读者投诉，称自己置业买房陷入了交易纠纷中，劳心费神、非常苦闷。由此，记者采访多位深圳地产知名律师发现，在“限价房”的带动下，近期深圳楼市交投趋于活跃，而买卖纠纷也随之增多，更呈现出一些新情况：
首先，信贷等政策转变带来的纠纷依然在发酵，但总量已经不如“限购限贷”刚出来时那样集中爆发。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣表示，近期的二手房按评估价征税由于有一个月的政策缓冲期，很多矛盾纠纷大可以在“7.11”大限到来前化解掉。但是，转型期的政策如限购限贷仍然有许多遗留问题需要解决。
其次，二手楼业主毁约导致纠纷的个案明显增多。从世华地产法律部、美联物业法律部反馈的情况看，因为二手楼房价与一手楼房价倒挂的现象迟迟不能改变，部分增强了二手楼业主的惜售心理，一方面他们担忧售房容易而再买房就难了，另一方面他们仍然看好未来的楼市价格。由此，近期二手楼业主反悔的情况非常多。
再次，涉及外地置业的纠纷案例明显增多。广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹介绍说，由于深圳限购限贷，不少深圳置业者增强了到珠三角甚至外省置业的意愿，却不了解当地的楼市政策，因而陷入纠纷当中。
对于近期的楼市纠纷，记者采访的多数律师认为，如果是政策因素导致的矛盾，协商和解的可能性很大。即将入市置业的消费者应该从中吸取教训，注意政策变化可能带来的交易风险，尽量提前在交易合同文本协议中有所规避。毕竟，买房置业是大额商品交易，多留个心眼儿，可以省去不必要的麻烦。
典型案例
1
被彻底限购，亏掉定金30万元
去年8月份，置业者陈先生通过中介公司看中了龙华圣莫丽斯小区的一套高层二手房。当时，买卖双方均认可的交易价格接近420万元。正式合同签订后，陈先生发现，银行已经开始收缩房地产信贷了，而自己的按揭贷款总量比较大，银行办理起来更是非常缓慢。
随后，去年9月30日，限购限贷政策开始实施，外地户籍的陈先生被限购了。陈先生因此有终止交易的念头，但中介机构表示，可以通过补办社保、伪造税单等形式“曲线购房”。因此，买卖双方均同意继续执行合同。今年2月份，一切手续都已办妥，甚至银行也同意办理按揭贷款了，但陈先生却发现银行提供的按揭利率从最初有优惠的0.85折变成了现在的基准利率1.5倍！仅此一项，就可能增加购房成本150万元。由此，陈先生想放弃了，但业主不同意。双方一拖再拖，直至3月20日社保局全面禁止补办社保购房，陈先生被彻底限购了。
一方想退，一方坚持。最终，交易双方公堂相见。日前，法院判决，合同解除，陈先生30万定金不予退还。双方其它诉求一概不准。
(案例提供：世华地产)
● 律师评点
陈先生的案子是典型的政策变化导致的交易纠纷。在这样的案子中，法院判决一般会考虑以下三种情况：第一，政策变更的第一时间内，交易双方可以自由解除合同。第二，双方知悉政策变更后，仍然坚持交易，一切责任要双方承担。第三，双方知悉政策变更后，另有合约约定的，以新合约约定为准。本案中，买卖双方均知道补办社保的方式有违国家法律，却依然心存侥幸，所以一旦交易受阻，双方均承担相应的法律责任。
(刘子儒 广东中正律师事务所律师)
典型案例
2
房价上涨
业主找漏洞毁约
今年年初，置业者张先生看中了宝安西乡某品牌社区的一套二手房，并迅速签订了二手房买卖合同。随后的两个月时间里，一切手续都进行得非常顺利，该套房子也增值了30多万元。此时，原业主觉得当初的定价太低，有点后悔了。但因为忧心违约在先而没有终止交易。
由于银行贷款的纠结，时间很快到了6月中旬。这时候中介告诉买卖双方，由于交易手续很可能赶不上政策的末班车，本次房屋买卖将可能会增加5万元左右的个人所得税。由于此前双方并没有就此意外增加的费用有特别约定，因此张先生希望业主能承当多一点。而正好苦于没有借口的业主则顺势表示，增加的税费自己不能出，否则交易终止。
张先生考虑到5万元的税费，再加上可能需要5万元左右的律师诉讼费，总体增加的费用仍然比房子增值的数额要小，因而表示自己愿意承担额外的税费。谁想到，张先生筹集了款项准备去做资金监管的时候，原业主的电话再也打不通了，交易由此无法进行下去。张先生一纸诉讼将原业主告上了法庭，现在该案件正在宝安法院审理当中。(案例提供：中原地产)
● 律师评点
在房子增值的情况下，往往是卖方违约较多。由于目前楼市新政策比较多，而银行放贷节奏又难以把握，因此买卖双方在合同约定时，对于合约时间限定不能太紧，同时也也要注意“合约履行”与“履行到位”之间的差别，毕竟现在很多情况并不是买卖双方可以凭自身力量就保证顺利的。
另外，在签署合同及相关法律文件时，还要明确税费分摊方式，如营业税、个人所得税、契税等。在未出该项政策时，很多合同在约定税费时，都未涉及个人所得税。杜绝“全包价”、“实收价”等类似一揽子约定价款的合同条款。“全包价”、“实收价”经常是引发纠纷的根源，在计税价格尚不确定或千变万化之际，更应杜绝类似合同条款。在合同中约定“解约条款”，比如：“如本次交易中所产生的个人所得税、营业税、契税总额超过一定数额，则前述税费承担方有权解除本合同，并不承担任何违约责任，已支付之定金应退还给买方。”(颜宇丹 广东圣方律师事务所执业律师)
典型案例
3
交易未果
房产增值难索赔
今年3月，一次二手楼交易的买卖双方就某一房产签署了一份《房屋转让合同书》，该房产总售价200万元，定金20万元，合同还对首期款金额、支付方式等作出了约定。另外，合同还约定，任何一方违约致合同目的不能实现，守约方有权要求没收定金或双倍返还定金。合同签订后，买方按约支付了定金、首期款，并办理了按揭贷款手续。但此时，该房产的市场价值已升至250万，卖方声称不卖了。双方几经协商，未果。
为此，买方只能诉诸法院，要求：1、双倍返还定金40万元；2、赔偿房产差价损失50万元(以评估确定的差价为准)。经开庭，法院认定：卖方无故拒绝履行合同，构成了根本违约，应当承担相应的违约责任。但法院不予支持50万元的差价赔偿。最终判决：卖方向买方双倍返还定金40万元；驳回买方的其他诉讼请求。(案例提供：美联物业)
● 律师评点
房价日益上涨，卖方为追求利益违约，导致买方买房不成，亦错失买房机会，只能望洋兴叹，或只能以更高的代价去购买。从情理上来看，应该对卖方进行严惩，赔偿差价亦属合理。但从法理上看，问题就并不这么简单：
首先，要求赔偿的损失必须是可预见的，即必须是当事人订立合同时能够合理预见的可得利益，可得利益必须具有可预见性。其次，房屋是否保值、增值或贬值是交易的正常风险，房屋价格的波动是市场行情的反应，合同签订后价格的升降非普通人在签订合同时所能预见，因此，因房产升值所导致的差价，不是可预见的利益。基于此，法院通常都不支持房产的差价赔偿。
那么如何增加卖方的违约成本，以防止卖方违约？方法有两个：一，提高定金的比例：不超过房价20%的定金，都能遵从定金罚则。在本案中，如能事先约定房价20%的定金，即40万，则卖方的违约成本大大增加。二，约定较高的违约金：如约定房价20%的违约金，同样能给予卖方较大的约束力，促使其积极履约。(美联物业法务部)
典型案例
4
改名备案
业主拒绝交易
去年8月份，一位60多岁的青岛老太太在深圳签订了一套二手房买卖合同，由于她本人此前已经在深圳持有了一套房产，因为“9.30”政策出台后，老太太的房产交易面临搁浅的风险。但此时，老太太并没有把实情告诉原业主。
直到有一天，中介通知原业主去配合办理首期款资金监管的时候，原业主才发现，合约的签字人已经变成了老太太之外的另一个陌生人。不明就里的原业主赶紧终止程序，同时倒查一路办下来的手续。原来，除了最早于老太太签订的初步协议外，其它一切文件均成了另外一个陌生人。更蹊跷的是，还有人凭空伪造了原业主的签名，捏造了一份《同意主体变更的确认书》。大惊之下，原业主果断终止了交易。(案例提供：港置地产)
● 律师评点
在限购限贷的大环境下，很多消费者另辟蹊径、曲线置业，寻找有“房票”的人来改名完成交易时最常见的形式。然而，交易过程中改名，一定必须经得交易双方的确认才行，否则二手楼原业主随时都可以合理合法的拒绝交易。而对于寻找“房票”的买方来说，将房产置于别人的名下，其法律风险也非常明显，退一万步说，即使该“房票”拥有者不生歹念、非分之想，新业主将来的房产过户、交易也极其麻烦。
如果实在担忧银行贷款等因素拖累交易而可能要产生改名交易，合同交易双方最好能够事先签订一份空白的《主体变更确认书》，以作预备。(涂成洲 北京市大成(深圳)律师事务所合伙人、律师)
典型案例
5
口舌忽悠
5万定金打水漂
今年春交会期间，城市白领吴先生在展会现场拿了很多东莞惠州楼盘的宣传资料，一方面觉得那边的房价比深圳便宜，一方面深圳这边自己已经被限购了，所以有心去大珠三角周边楼市看看。
6月初，吴先生东莞长安一楼盘的销售代表说，近期有优惠而且有免费看楼团。吴先生因此和朋友两人报名前往看楼。在楼盘现场，销售员告诉吴先生，长安楼市没有限购，只是贷款有些麻烦，“可以不在长安的银行贷款，也可以通过补交社保的形式成为当地人，再贷款。”总之，困难是有的，但办法更多。
在一番忽悠下，吴先生和朋友两人各交了5万元定金，认购了两套房。随后，在办理银行按揭时，吴先生遭遇了难题。此时销售员不认自己曾经的许诺了。在咨询了律师的意见后，吴先生无奈放弃了这5万元定金。(案例提供：家家顺地产)
● 律师评点
消费者在置业投资时，一定不能仅听口头承诺。一般来说，天花乱坠的口头承诺往往难以兑现，而一旦进入法律程序，口头承诺又往往不具备法律效力。如果对某些特殊情况难以把握，一定要以文字的合约形式把双方的权责确定下来，以防后患。另外，消费者到外地置业，一定要了解当地的楼市政策法规，避免睁眼一抹黑。近期，类似吴先生一样陷入定金纠纷的客户非常多。由于他们本身单个的个案金额多在3万至5万，不算太高，因而在深度咨询律师后，多数人是自认倒霉了。(严铁鹰 广东万商律师事务所合伙人、律师)
- 地产行业记者 胡 春
