“成都一环内，超商铺收益，购买后委托知名酒店经营管理，租期十五年，年收益回报高达8%，享住宅70年产权。”面对这样诱人的广告语，能不动心的投资者很少。成都房地产市场上近期有多个项目均有产权式酒店公寓产品销售，包括名人国际公寓、索尔龙舟、鸿锦汇、都市领峰等。一时间，产权式酒店公寓产品在成都楼市风生水起，关注颇高。
但是，产权式酒店公寓真的是一劳永逸的高回报率投资产品吗？答案显然是否定的。产权式酒店公寓引发的各种纠纷时有发生，投资此类产品需要更加谨慎。那么，在投资产权式酒店公寓时该如何来甄别和选择？该注意哪些风险，该如何来维权？针对这些问题，成都商报记者采访了专业人士与知名律师，希望能为购房者提供帮助。
高回报率很难保证
在住宅市场低迷的当下，作为“边缘系”的产权式酒店公寓，与商铺、写字楼等商业物业的投资门槛相比相对较低，还有酒店公司对其承担保值、增值的经营职能，因此以产权式酒店公寓为代表的商业公寓等“边缘系”投资产品开始走俏。其中，最为吸引购房者的是产权式酒店公寓开发商承诺的高收益率，但是高收益的兑现却存在疑问。
2004年轰动全国的北京金山假日酒店公寓纠纷案，起因就是开发商承诺的10%的回报率、每年上万的收益，最后兑现的却是每年几百的回报，因而引发了300多名业主集体对开发商与承租方提出诉讼。那么，到底开发商承诺的高收益率在当下成都实现的可能性有多大，不妨来算一笔账。
位于成都北门大桥旁的某产权式酒店公寓，现在售价约为16000元/平方米，面积最小为50平方米。开发商承诺将委托某知名酒店集团统一管理，打造准五星投资型酒店公寓，业主拥有客房70年住宅产权，15年稳定回报的租金，享8%以上年收益率。
就以该产权式酒店公寓为例，按照投资50平方米、16000元/平方米的单价计算，其总价为80万元，按照CRC(商业地产投资顾问)联盟监测数据显示，目前该片区此类型物业租金约在50元/平方米/月。50元/平方米/月×50平方米×12个月=年租金收入为30000元，回报率为3.75%。从承租期15年来看，共能收回约45万元成本，如果将80万元的成本全部收回需要约27年。这样的测算相对保守，但就算是加上每年的租金上涨率，也很难保证整体回报率达到8%，这样的承诺看上去更像是谎言。高玉林律师也认为，开发商与购房者的购房合同中一般不会承诺具体的回报率，而是采用酒店承租方与购房者再单独签订合同的方式，这就为购房者后期收益的保证埋下了隐患。
投资需慎之又慎
根据2001年6月国家建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店公寓在操作上实际涉嫌违反上述规定。
“早几年开始，成都就出现了不少产权式酒店公寓，但也衍生出不少问题，当时在新津、青城山、峨眉山等地有产权式酒店公寓都变成了烂尾楼，最后不了了之，有不少购房者被困其中。”高玉林认为，对于大多数青睐产权式酒店公寓的消费者来说，吸引他们的是开发者承诺的种种高回报，他们的初衷是“通过短期投资，获取长期收益”。“但应该认识到，面对如此高回报，也会伴随同样的高风险。”高玉林进一步解释说，对于产权式酒店公寓来说，购买者能够自始至终保证自己利益的前提就是消费者所购房源的这家酒店要一直经营良好，让经营者有足够的利益，进而保证消费者有像当初开发者卖房时所保证的、持续性的“高回报”。
“这就是消费者在购买之前，必须考虑到的产权式酒店公寓的经营风险。”高玉林表示，根据以往经验，一旦消费者所购买的产权式酒店经营不善，那么，可能会导致开发者或经营者中途“退出”，这样一来，消费者的权益就无从保障了。“消费者即使决定投资产权式酒店公寓，也要注意除了要与开发者签订销售合同以外，还要与其管理者签订相应的收益合同，即达成日后的服务约定。”高玉林最后提醒，投资产权式酒店公寓有风险，消费者要慎之又慎。
它隐藏五大投资风险
2011年6月10日上午，位于成都北门大桥附近的某产权式酒店公寓发生了业主与开发商之间的纠纷，开发商保安与前去交涉房产证办理事宜的女业主之间发生了摩擦。无法办理产权、无法回收承诺收益等等问题是产权式酒店公寓纠纷的焦点问题。面对这些问题，泰和泰律师事务所合伙人高玉林提醒购房者可能面临以下“如贼剪径”的风险：
风险一
一些开发商在推销产权式酒店公寓时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。
风险二
由于无法取得“小产证”，开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”，可对外仍然宣称为产权式酒店公寓。而在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合，并且投资人的权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租必须征得出租人的同意。相关法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年。
风险三
即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店公寓的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。第一，从功能来说，酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。第二，产权式酒店公寓配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商？其产权在法律上存在模糊性。
风险四
由于产权式酒店公寓产权的模糊性等，就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，酒店的经营管理往往容易陷入开发商与管理公司的地下操作中。
风险五
正因为产权式酒店公寓产权上具有依赖性，这就导致如果酒店经营不善，消费者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来，投资者投资后很难全身而退，其预期的高回报很大程度上取决于酒店的经营好坏。
名词解释
产权式酒店
产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其是酒店的衍生产品，统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持物业的整体租价。
成都商报记者 熊沙杉
