开发商延期办房产证 业主维权难

　　案例

　　A

　　开发商延期办理房产证，业主如何维权？

　　陈先生拿到新房钥匙已有半年时间，现装修工程即将完成，让陈先生郁闷的是，房产证却迟迟未得，开发商以各种理由延期办理房产证，请问业主该如何维权？

　　律师意见：延期不超过一年的情形，开发商应在房屋交付后3个月内办理房产证，未办理的，除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。因此，陈先生可以先与开发商协商，协商不成可以起诉开发商要求其继续履行合同，限期办理房产证并给付违约金。若合同中没有约定违约金，你可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融计收逾期贷款利息的标准，要求开发商支付违约金。延期超过一年的情形，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

    B

　　公摊面积变大，如何处理？

　　梁女士近期收房时发现，房屋公摊面积变大了，而开发商却要她们业主买单，请问如何处理？

　　律师意见：买卖合同中，双方约定的计价方式不同，具体的解决途径不同。一种是购房时是以建筑面积(包括套内建筑面积和公摊部分面积)为依据进行面积确认及面积差异处理，若买卖合同对面积误差有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。另一种是依据套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的，只要套内面积不变，开发商无权要求买受人承担多出来的公摊。

　　C

　　房产过户，能否拿遗嘱作公证？

　　苏先生父母有一套单位集资房，合同上写的是父母名字，没得房产证，他父亲去世前已经写了遗嘱要把房子留给苏先生。现在苏先生父亲去世了，其母亲也写了遗嘱要把房子留给苏先生。若要拿遗嘱做公证，请问是否有效？以后要是苏先生的母亲也去世了，他能否直接拿父母这两份遗嘱去房产局办理过户？

　　律师意见：继承房产，当持公证机关出具的继承权公证书和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱所处分的财产只能是属于遗嘱本人所有的财产。对于尚未取得房产证的房屋继承，不能适用于遗嘱公证，所以建议苏先生在取得集资房房产证后再去遗嘱公证。又或者是在两份遗嘱均生效时，再到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。苏先生是不能在该房屋未取得房产证下仅凭两份遗嘱就直接去房产局直接办理过户的，最好能够在拿到房产证后就去进行遗嘱公证。

　　D

　　新房天花板漏水，属于专项维修范围吗？

　　李先生想知道现在南宁市的新房在交房之前是不是都要缴纳专项维修资金？如果缴纳了专项维修资金，房屋天花板漏水，属于维修范围吗？

　　律师意见：首先，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条与十三条的规定，在办理交房入住手续前，要交付首期专项维修资金；未交的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

　　其次，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部分是由单栋住宅内业主或者单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。因此，房屋天花板漏水在专项维修范围，可以申请专项维修资金。