提要：历次楼市调控中，二手房市场受到的冲击似乎都比新房市场更猛烈。今年以来，武汉二手房市场交易持续低迷，好在租赁业务的异军突起，让中介机构暂时可以“喘口气”。
买卖双方都不“着急”
上月底，在武昌徐东片有套房子的周先生将房子挂牌取消了。这套房子在中介挂牌一个多月，虽然有几拨看房者，但有强烈购买意向的不多。中介经纪人建议他降价几万元，周先生觉得不划算。毕竟这是套还未住过的次新房，考虑到购房税费和还贷成本，如果降价这套房子收益就很小了。
因被限购，周先生准备将这套房子出售后为孩子买套学区房的计划落空，但看到目前的市场行情，他准备等等看。
同样，因对二手房目前的价格不满意，众多准备出手买房的人同样不“着急”。在一家事业单位工作的张立告诉记者，这几个月来，他看了不下10套二手房，凡是看得上的次新房，价格都不低。有些房子还未满5年，光看挂牌价比较令人心动，但算上后期税费和过户费用，快赶上同地段的新房了。张立说，每次看房都感觉看房的人不多，二手房交易好像很冷清，为啥房价并没有跌？
武汉市房管局发布的月度监测显示，7月武汉二手住宅成交总套数为2201套，同比减少17.22%。而受交易冷清影响，二手房卖家出售的积极性也不高。根据21世纪不动产研究中心的统计数据，从买卖有效挂牌量来看，7月二手住宅买卖有效挂牌量环比减少6.27%。
今年二季度“武房指数”显示，全市二手住宅交易套数为6324套，比去年同期减少了四成多。二手房的市场低迷程度，比新房还要严重。
交易量的冷清让房主暂缓出售，中小房型和中低价位房源的减少，又直接导致了新一轮成交难。
多套房持有者出售比例高
成交量同比降四成，价格却无明显调整。同样是二季度的“武房指数”数据，二手住房均价为4487.46元/平方米，环比上涨1.27%，同比上涨1.40%。限购令等政策出台后，二手房市场降价动力不大。
21世纪不动产市场研究总监黄蕾介绍，目前来看，二手房市场继续徘徊在双重观望期。一是观望前期调控能否发挥降价实际作用，二是观望后期是否会出现新的政策。限购、限价和限贷这种强制性调控手段，其成效明显快于以前数次调控，成交量明显减少。
值得注意的是，中低价二手住宅成交反而有所增多。限购、限贷以及购房成本的双重加重(税费+贷款)，三方面明显抑制了中低收入购房者的刚性需求。高价房源成交比例明显减少，市场刚性需求的接受度和购买力也只集中在中低价房源，很多高价房有价无市。
目前，出售房产的多为多套房持有者，普通二手房房东出售意愿不强。据介绍，由于对未来经济预期的迷茫和不确定，大多数二手房房东特意避开这个强调期出手，现在出售房产的多为拥有两套以上的房东。根据21世纪不动产市场研究中心统计，从卖方出售房产的目的来看，卖方因急于周转而出售房产的占总成交的62.37%，其余37.63%是出于置业升级和特殊情况而出售房产。
租赁市场持续火爆
租房比买房还难。这是今年刚毕业的小张的深切体会。小张从中南财政大毕业后在解放大道航空路一家公司上班，他原本打算尽量在市区租房子，以节省交通成本，但看着高涨的租金，他的目标范围一再放大，最终将出租屋选择了二七路附近。就是这样一套很普通的两居室，还是花了1500元的月租金。
据悉，从今年2月份春节过后，武汉租赁市场一直行情不错。在4、5月份略显平淡后，6月份又迎来高校毕业生、陪读家长的租房热潮。21世纪不动产市场研究中心统计显示，7月份，武汉二手房市场租赁有效挂牌量环比增加27.42%，租赁成交套数环比增加24.49%。
7月最新租赁房源与客源比例在1:2.82左右，较6月有所提高。
黄蕾介绍，租赁市场二八现象明显，20%的区域承载了80%的市场需求，特别是重点学区、大型写字楼、轻轨沿线，供需不平衡现象更为突出。这些个别区域需求过于集中，即使在租赁淡季，租金仍然小幅上涨或保持不变。总体而言，业主的租金报价相对于买卖报价要理性许多。(记者 黄振琳)
