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北京通州楼市“失守”

2011年09月23日 10:39 来源:新京报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  从25000元/平米的高点,跌落到14500元/平米上下,通州房价的下行可谓登高跌重。这与其2010年年初的飙涨造成房价虚高、泡沫加剧有直接关系。

  ■ 进行时·降价三部曲

  金秋九月,通州楼市一波未平一波又起。在8月华业·东方玫瑰因推特价房出现业主维权后;9月,京贸国际城出现业主维权,导火索则是从售楼处传出的降价风声:5号楼开盘价格将从4号楼在售的19800元/平米降到14000元/平米。

  业主维权,都是降价惹的祸;降价,则是调控逼出来的通州楼市变局。从今年春夏之交开始,到九月金秋,通州楼市经历了一个比较明显的降价三部曲

  领降 珠江拉动“探底”

  今年5月,新盘珠江国际公馆开盘,打出“14800元/平米起,较周边楼盘价格下调近6000元/平米”的旗号。当时,通州区域一位开发商就对记者表示,珠江在通州一旦降价,极有可能产生明显的联动效果。

  去年年中,北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋在博客上撰文,要以京洲世家7.2折的优惠打响通州降价的第一枪。相对于京洲世家,今年珠江降价的意义更大。有地产机构分析人士认为,珠江地产在通州开发多年,上百万平米的开发体量更容易产生“珠江感冒,整个通州流鼻涕”的影响。

  而在珠江国际公馆低价开盘后,相邻的珠江拉维小镇7月也降价了。7月中,珠江拉维小镇推出30套均价14500元/平米的房源。这一价格相对于去年一度出现的25000元/平米的价格,降价万元。珠江地产有关负责人直言不讳,要带动通州房价探底,给购房人释放一个“房价筑底”的信号,刺激市场成交。

  珠江拉维小镇降价后,很快开始出现连锁反应。包括新城核心位置的月亮河公园从7月底开始计划推出特价房网拍。当时,项目有关人士也透露,此举意在试探市场接受度,网拍效果好,则会推出更多的特价房源。

  自此,通州房价下探的大幕缓缓拉开。

  放大 华业推特价房

  降价,需要带头大哥;在珠江之后,另一个百万平米大盘华业·东方玫瑰不经意成了又一位带头大哥。

  8月初,华业·东方玫瑰拟推60套特价房,起价14500元/平米,均价15000元/平米。相对于4月底集中推出800多套房源,不到16000元/平米的签约均价,特价房数量不多;同时考虑到特价房所在的9号楼挨着市政路,部分房源还是东西向户型,在华业·东方玫瑰有关人士看来,15000元/平米的均价算不上降价。

  与珠江拉维小镇降价幅度和降价的高调相比,华业·东方玫瑰推特价房低调许多,但前期业主,特别是在4月底开盘时购买了18000元/平米以上房源的业主,感到了明显的损失,开始寻求“维权”。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,业主维权受到了各方关注,随后通州楼市积压库存量见诸报端,通州楼市降价的压力被放大了。

  与此同时,华业地产高层在接受媒体采访时表示,为了回笼资金,需要打折或降价等保证销售。机构分析人士认为,开发商高层坦言回笼资金的需求,这加重了市场对通州楼市降价的预期。华业·东方玫瑰的降价,对周边金隅·花石匠和远洋东方等楼盘带来直接冲击。金隅·花石匠开始在8月底释放推出特价房的消息,价格也调整到14500元/平米左右,少量特价房源甚至不到14000元/平米。

  扩散 京贸再降

  无论是珠江地产还是华业·东方玫瑰,都是明确降价推房之后备受关注。而在9月初,京贸国际城在还没开盘、尚未拿下预售证的时候,就已经开始有业主维权,要求返还差价。京贸国际城有关人士表示,在开盘时间和开盘价格尚未最终确认的情况下,降价消息主要是由于售楼员急于蓄客而释放的。

  而在业主维权发生后,京贸国际城有关人士被迫正面回应并提前证实了降价传言。有关人士表示,在周围楼盘相继降价后,京贸国际城面临着成为区域最高价的压力,不得不寻求降价。

  至此,珠江拉维小镇、华业·东方玫瑰和京贸国际城三个大体量楼盘均开始下调房价。与此同时,包括远洋东方、金隅·花石匠、K2·清水湾等多个项目在内,也不同程度、不同形式地介入优惠促销的行列中。“通州楼市真的全面降价了。”多位通州开发商表示。

  ■ 回眸·飙涨三部曲

  从25000元/平米的高点,跌落到14500元/平米上下,通州房价的下行可谓登高跌重。而在业内人士看来,通州房价跌幅之大,和通州房价前期上涨特别是2010年年初的飙涨造成房价虚高、泡沫加剧有直接关系。

  2003、2007年:从三四千元到破万

  亚豪机构市场总监郭毅回忆,2003年底,八通线开通。这对于通州楼市堪称直接利好,拉近了通州和CBD的时间距离,也开始为通州楼市带来了更多的城区客户。通州房价出现了一个比较明显的上涨,但整体涨幅只在千元左右。资料显示,2003年,北关澜花语岸等楼盘均价2900元/平米;2004年,北苑环岛的天赐良缘均价3800元/平米。到了2005年,包括当代明筑家园、巴克寓所和通典铭居南区等楼盘均价普遍达到4500元/平米水平。

  第二波上涨则出现在2007年。当年由于供应量偏低,通州楼市处于供不应求的大热状态。同时,由于远洋、龙湖等品牌房企在通州拿地,通州房价全年成交均价在7600元/平米,但整体楼市价格在年底突破万元大关。

  2008年通州楼市也经历了一番降价,梨园附近部分楼盘价格甚至跌破8000元/平米。然而在随后的2009年底,伴随着整体大市的回暖和通州新城规划利好的出台,“通州楼市坐着火箭攀高了。”通州区一开发商说。2009年房企在通州高价拿地成风。尤其是华美地产,它因击败众多知名房企高价拿地而让业界侧目。

  2010年初:新城规划成了兴奋剂

  “2010年1月11日-28日,均价13800元/平米;3月3日-22日,均价18000元/平米;4月5日至5月7日,均价26800元/平米。”在某房地产门户网站上的信息显示着某项目在去年初的涨价轨迹。3个月的时间,某项目价格涨幅超过10000元/平米。

  而在当时,通州楼市唯一的兴奋点就是新城规划消息的释放,包括北京市在2009年底宣布新城重心将向通州倾斜。实际上,新城规划尚未正式出台。2010年年初早些时候,通州区有关领导的表述还是新城规划“预计会在上半年制定”。但就是这样一个消息,开发商将其定义为重大利好,许多楼盘销售员都以斩钉截铁的表述解释着房价必然上涨的趋势和理由。华美地产此前高价拿下的地块也陆续入市,其K2系列:海棠湾、清水湾等曾是区域的“带头大哥”。

  2009年底,华业·东方玫瑰一期开盘,均价10500元/平米。但到了2010年年初,通州楼市不仅全线在万元的台阶上站稳了,而且迅速冲上两万大关,部分楼盘报价甚至一度达到30000元/平米。

  “内忧外患”刺破通州高房价泡沫

  ■ “失守”探因

  对于这一轮通州房价的明显下降,多位业内人士均表示是多重因素作用的结果。首当其中的就是调控效果的深化。

  调控,多方面为通州“撤火”

  “房价泡沫过快膨胀后,与调控政策叠加,加速了泡沫破灭的过程。”亚豪机构市场总监郭毅认为,去年以来的多轮调控政策,一方面从购买资格上直接屏蔽掉大量的市场购买力,造成阶段性的供大于求;另一方面,调控带来的观望情绪越来越浓。

  而从开发商方面看,整体融资环境对房企的不利,迫使房企通过降价寻求资金回笼。华业地产董事长徐红在此前接受媒体采访时表示,当下房地产上市企业募集资金的渠道被关闭,房企只能更多地依赖自有资金。通过降价回款,还可以减少借贷的债务成本。

  库存压力,房价难以承受之重

  据记者了解,京贸国际城目前基本确定新开5号楼降价,房源将超过400套。目前,京贸国际城已经推出4栋楼,后期高层板楼还有9栋待售。在同区域一位开发商看来,后期库存压力大,是京贸国际城目前降价推盘的重要考量因素。

  同样,包括百万平米大盘华业·东方玫瑰以及金隅·花石匠等楼盘,后期均有大量待售房源。库存压力成为开发商不得不面对的问题。

  北京中原地产研究总监张大伟表示,最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块,提供的住宅建筑面积为387万平米。而在上半年销售萎缩,部分项目延缓了供应的背景下,预计下半年供应很可能上涨,从而使库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。

  楼盘降价产生联动效应

  在通州区开发商看来,标杆楼盘降价也打破了房企的集体观望。京贸国际城有关人士就表示,在周边楼盘降价后,位于新城核心的京贸国际城被凸显为区域最贵楼盘,因此寻求降价。

  在地铁八通线沿线,华业·东方玫瑰和金隅·花石匠是直接的竞争楼盘。在前者房价下调到15000元/平米上下时,后者势必难以保持18000元/平米以上的报价。

  而除了区域内楼盘相互影响之外,朝阳区部分楼盘的降价也在一定程度上传导到通州。从今年年初开始,处于朝阳管庄区域的远洋一方不断降价,甚至降到16000元/平米的水平。张大伟认为,在某种程度上这直接截流了向东的买房人的同时,也加重了买房人对通州房价下降的预期。在这样的“内忧外患”下,通州开发商只好降价了。

  14000元/平米是通州房价底部吗?

  ■ 拷问

  通州房价集体“跳水”,不少业内人士认为,众多楼盘目前跌至14000元/平米左右的均价,已是回归到2009年初的理性价位,通州房价“筑底”了。但这个说法也似乎仍难服众。不少购房人发问:14000元/平米真的是通州诸多项目的底线了吗?如果不是,还有多少泡沫可以挤压?

  【业界】售价万元以内即可“保本”

  熟悉通州楼市的某资深业内人士一语道破奥秘:“通州现在的低价盘,不少是比较早拿地的,其中一些还是协议出让获得,就算现在降到了14000元/平米,利润也不低。”

  据多位业内人士介绍,土地成本一般占售价的比例是20%左右,而今年的几个“地王”项目基本达到40%—50%,但是通过协议出让的土地则有很大的回旋空间。

  以位于八通线临河里站附近的华业·东方玫瑰为例,通过历史资料及相关知情人介绍,项目是2009年华业地产以17.34亿元收购的中新地产80万平米的通州自由小镇项目。

  据北京中原三级市场部总监张大伟估算,该地块楼面价为2167.5元/平米,刨除各个公司的资产、财务、人力等不可控成本的差异,单看该块地价,“售价1万元/平米以内都可以保本”。现实是,华业地产接手后即全力打造了华业·东方玫瑰,据其公开的销售记录,在2010年7月推出的精装板楼,达到了其开盘以来销售峰值,均价22000元/平米。调控大势之下,项目售价也随之进行了调整,但目前均价为16500元/平米。

  另有业内人士指出,在通州,如果是在地铁沿线楼盘,与那些交通不便利的区域价格应该有所差别,16000元—18000元/平米的水平是合适的。“通州在远郊区县中的前景和发展都是最好的,均价高于其他区域20%是正常的,但目前来看已经远远超过这个标准。”

  【房企】“综合计算得10000元出头”

  一月前,珠江地产以4.06亿元摘得通州永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地,建筑面积10.2万平米。根据机构测算,楼面地价为3988元/平米。据开发商介绍,该地块要求配建2.6万平米公租房,建成后由政府回购,若刨去公租房部分面积,楼面地价为5356元/平米。

  记者咨询了相关建筑行业相关人士得知,目前国内中等建筑质量的毛坯房建造成本约为3500元/平米左右。据此推算珠江该地块土地加建筑成本两项接近9000元/平米。

  华北珠江地产营销副总监刘云岐介绍,即使早年间拿地的珠江拉维小镇,当时的楼面价约为4000元/平米,经过多年开发,人力、资产、公司资金周转率等非固定成本,还有通常情况下银行15%的利率成本、税收、开发商正常要求获得的15%-20%的盈利等,“绝对超过10000元/平米”。

  曾任华业地产副总经理的陈云峰也表达了类似看法:“不当家不知柴米贵啊!”据他介绍,华业·东方玫瑰的楼面价只是前期付给转让方土地的钱,后期的建安成本实际上每平米已超过4000元,拆迁补偿款每平米数千元,加上后期的园林建造等开销,已近15000元/平米;此外还有13%左右的税费及超过10%的资金成本。

  “14000元/平米的价格只是部分项目的特价房源价格。这使大批购房人已涌入通州伺机出手。我依然认为通州房产的价值应该为16000元—17000元/平米。”陈云峰如是说。

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【编辑:张慧鑫】
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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