巧用房贷

　　案例 为获7折利率提前还贷被罚息

　　李先生2007年在某股份制银行贷27万元房贷，期限10年，采取等额本息的还款方式，当年7月始供楼，月供3000多元。

　　去年10月国家将房贷利率优惠下限由原来的85%调整为70%后，李先生向银行申请7折优惠利率，银行未予批准，为获取7折利率，李先生拟转贷到其他银行。

　　今年2月，李先生向原贷款行申请提前还贷，准备将贷款搬家。李先生的供款日为每月25日，月供为3080.62元，今年3月25日在按时供完月供后，还款通知单上显示李先生的贷款剩余本金为234197.98元，不过当4月22日一次性结清时，银行却总共扣了他236709.23元，其中，3月25日～4月22日的利息为1212.33元，违约金扣了1298.92元。

　　李先生表示，当时以为这是惯例，所有银行都要收的，后来才发现并非如此。自己目前贷款的这家银行，不但给了自己7折利率，对于提前还贷也不收违约金。

　　提醒 各行提前还贷时间限制不同

　　昨日（16日），记者咨询了多家银行，发现目前大部分银行对于7折优惠利率，执行条件较为宽松，只要其他房贷已经还清，购买第二套住房的人，一般都可以获得7折优惠利率。

　　不同支行都有差别

　　但是对于提前还贷，各家银行均有限制，一般而言，对于提前还贷均有时间限制，不过限制时间长短不一；此外，有的银行还附加了收取违约金的条款。

　　市民在申请房贷前，不妨针对这些细节问题进行一下比较，以给自己的资金争取更大的灵活性。

　　不过具体的限制期限，各行相差较大，即使是同一家银行的不同支行，也可能存在较大的差别(具体见表)。

　　对于房贷族而言，提前还贷限制期过长，将影响自己资金的灵活性。

　　一般情况下，房贷利率会较市场上固定收益型的理财品种收益率高，对于投资风格保守的市民而言，如果限制提前还贷，将在限制期内多支付贷款成本。

　　以目前情况为例，5年以上的商业房贷利率为5.94%，如果执行7折的最优惠利率，则为4.158%。不过，目前市场上，没有风险的固定收益类理财产品，收益率顶多在3%左右。同样的10万元，用来提前还贷，比用来买银行理财产品，一年下来要节省1158元。

　　违约金 大部分银行已取消但仍有限制

　　对于提前还贷，除了时间的限制外，还应注意比较违约金方面的条款，目前，大部分银行取消了收取违约金的规定，但是也有个别银行仍然表示提前还贷要收违约金。

　　根据记者咨询的情况，建行、农行、工行的大部分支行和招行均表示，在限制时间之外，提前还贷不收违约金。不过，仍有部分银行表示，如果提前还贷，要收取相当于还款金额一个月利息的违约金。

　　提前还贷增银行成本？

　　中行东山支行表示，在该行贷款，除了部分指定在该行贷款的一手楼盘，在提前贷款时不收违约金外，其他一手楼和二手楼的房贷，提前还款均需交违约金。而深发展也表示，不论利率是否7折，提前还贷需要收取相当于还款金额一个月的利息的违约金。

　　不过，个别银行只对在限制期内提前还贷的客户收取违约金，在限制期之外提前还贷，则不收违约金。如工行西华路支行表示，3年之内不许提前还贷，如果在3年之内提前还贷，要收取相当于还款金额一个月利息的违约金，另外申请贷款时免收的700元的律师费要补缴；如果在3年之后提前还款，则不收取费用。以目前商业房贷7折利率4.158%为例，如果在3年内提前还款10万元，则需要交的违约金为1046.5元。

　　对于违约金的收取，银行人士解释称，因为客户提前还贷将影响银行的中长期资金安排，增加银行支出成本。

　　此外，值得注意的是，有的银行虽然合同里没有规定要收违约金，但是会通过延长提前还贷办理时间的方式，变相让客户多支付利息。有市民表示，有的银行在客户提交了提前还贷申请后，要拖2～3个月才能办下来，这样下来，即使不收违约金，客户也多支付2～3个月利息。因此，在咨询和办理房贷业务时，对办理时间，客户也应询问清楚。