被喻为“抢房”时代的2009年过去不久后，在国务院密集出台系列政策的背景下，地方政府纷纷作出反应，福建也应势出台了商品房预售新规。这一旨在加强对商品房预售环节管理的新规，直指可能造成“抢房”结果的诸多源头现象——内部认购、内部登记、贵宾卡发售、分批开盘等，均成为禁令的对象。

　　虽然所谓新政，其实只是在不同场合对中央各部委出台的政策调控进行的重申，上述禁令的对象也早已是开发商惯用的营销手段，反观新政出台的背景，“抢房”时代的供需博弈仍历历在目，后“抢房”时代的供需博弈又拉开序幕。>>现象

　　贵宾卡发售：

　　一个愿打，一个愿挨

　　缴纳意向金、申领贵宾卡，然后开始望穿秋水的等待，心仪的楼盘却迟迟不肯开盘。

　　这样的情形，不少买房人遇到过，在厦门做生意的龙岩籍黄小姐就是其中一个。

　　去年9月，黄小姐关注了很久的一个岛内楼盘，终于在“造势”大半年后有了进展——开放最高级别楼王样板房的同时，贵宾卡正式发行，只要在当天缴纳意向金、申领贵宾卡，开盘时，每平方米就能享受几百元的优惠和优先选房权。开发商称，贵宾卡仅限量发行100多张，开盘前发完即截止。如在开盘当日没有选中满意房源，也可在开盘一段时间后办理全额无息退款。忙于生意的黄小姐当即申领了贵宾卡。不过，直到年底，才接到开盘通知，终于如愿以偿买到一套心仪的房子。

　　虽然9月就开始以VIP卡的形式缴纳意向金，直到一个多月后，销售人员在回答咨询者为何还不开盘的问题时，仍称该楼盘尚未拿到预售证。如此看来，这里的意向金属于新政所禁止的范畴。然而，申领了贵宾卡的黄小姐不仅不觉得“冤”，反而还觉得自己得了实惠，“岛内房价肯定还要涨的，先买先赚”。

　　业内人士指出，楼盘预售前通过VIP形式收取意向金或诚意金已是业内公开的秘密，只是，这几年的形式有所变化——此前多是针对某个具体楼盘项目的预收，现在则多形成开发商“常态化”的VIP队伍，持有“××会”的优惠卡，并不针对某一具体楼盘，一定程度上规避了政策的规定。

　　排队“抢”房：

　　真亦是假，假亦是真

　　和黄小姐一样抱有“抢房”心态的，还有不少。

　　同样在2009年年底开盘的另一个岛内楼盘，开盘当天同样需要出示VIP身份方有资格入场选房。据称该盘售楼处从8月起开放两个月来，接待登记的客户就达2000多组，而项目房源仅为200多套。开盘现场拉起警戒线，排队的人群堵在门口，还有安保人员维持秩序。不过，也有网友质疑开发商“作秀”，“什么意向定购、排队规则，俨然是几百人抢一套的架势”，其实真实成交量并不理想。

　　如果时间再往前推半年，发生在2009年上半年的几个“小盘领跑”案例，都出现了内部认购阶段房源便销售一空的情形，则似乎更能勾勒出“抢房”的疯狂。

　　4月，岛外一楼盘以一场“闹剧”上演了“抢房”一幕——上百号购房人开盘前一天连夜排队，只为次日一早能在开盘的第一时间“抢”到一套满意的住房，不料，没有等来4588元/平方米的震撼价，却等来开发商暂停开盘的决定。有人指责该楼盘突然“变卦”，是因为开盘前不少房源已经通过各种途径被关系户拿走了，开发商没有想到现场引来这么多购房者，担心房源不够。一时间，网上有关该楼盘的口水战四起。

　　6月，岛内东浦路上的一个楼盘也创造了令人咋舌的“神话”——据称在“有限范围内”秘密开盘，尽管只有“少数”的“关系客户”获知信息，但在短短一天一夜之内，该楼盘总共500多套房源就基本被认购一空，不少客户由于晚到一步，没有“抢”到心仪房源，只能“认号不认房”匆忙下定，甚至连自己认购了哪套房子都不清楚。

　　时至2010年，“抢房”的热度依然不减，而且还一路燃烧到了海底隧道另一端的翔安新城。1月16日，特房集团旗下的两个项目分别推出新房源，吸引来自泉州、厦门、龙岩等地的购房者纷纷抢购。“新房源公开当天，就售出300多套房源。”当时陪朋友在现场选房的叶小姐，被现场群体性的消费冲动所感染，差点也下了定金，最后因没有带信用卡作罢。

　　业内人士指出，就2009年的市场看，现场排队买房背后，需求还是大过于炒作。当然，也不排除一部分是开发商有意为之的销控手段。只要资源、信息不对称，无论市场是否景气，“抢房”现象总是难以避免。

　　-背景

　　福建出台新政禁止内部认购

　　1月13日，福建省住房和城乡建设厅出台了商品房预售管理新政策：要求可预售的全部房源按申报价格公开对外销售，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售；不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等形式违规收取定金、意向金、诚意金等费用。

　　省住房和城乡建设厅相关负责人称，按照新规，开发商调高预售价格的，应重新申请预售许可。此外，开发商不得发布不实的价格和销售进度信息，诱导购房者争购。

　　一些所谓的内部认购等违法行为也将被严肃查处。房地产开发企业在取得预售证前，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等形式违规收取定金、意向金、诚意金等费用。商品房预售合同签订后应在10日内向房地产交易登记机构备案。在取得房屋所有权证前，因故确需退房的，商品房买卖双方应按商品房买卖合同约定办理退房手续，房地产登记部门应严格审查退房的资金凭证和相关资料，所退房源继续实行网上公示、公开认购。这将有效避免开发商自买自卖，造成房源紧张错觉的行为。

　　与此同时，房管部门将严把预售许可关。房地产(建设)管理部门将及时把预售许可的项目名称、幢号、房号、面积、价格等信息向社会公布。房地产开发企业非法预售、发布虚假广告、囤积房源、炒卖房号恶意哄抬房价、合同欺诈等扰乱房地产市场秩序的，将被从严查处，直至取消其房地产开发企业资质。

　　>>观点

　　禁止内部认购

　　增大市场供应透明度

　　内部认购已成为开发商试探市场需求的一个重要手段，此次严禁内部认购政策的重申，将给厦门楼市带来什么影响？

　　新景祥(厦门)市场部认为，“内部认购”是现在开发商普遍采取的一种营销手法，打着各种名号的“诚意金”、“预付款”等在目前银根紧缩的时期，部分减轻了开发商的资金压力，也降低了他们的融资成本。但是，这种非公开化的操作模式，助长了厦门房价的不稳定因素，同时，内部认购的存在，也给整个厦门房地产市场的信息公开带来困难，房地产开发商提供的房产信息也往往因此失实，而供需信息的暗箱操作又会误导消费者的消费判断，进而影响其消费行为，从而影响了整个市场的公平性。

　　此次政府严禁内部认购的重申，将会增大市场供应的透明度；而市场透明化强度的增加又会放大房地产行业的竞争力度，让一些筹资能力差的企业面临新的挑战，迫使一些房地产企业减少项目的数量。总的来说，严禁内部认购的重申将令厦门的房地产开发企业做出新的资金调整，市场信息更加透明化，炒房者的炒房行为会受到一定程度的遏制，对厦门房价的稳定起到了积极的意义，整个楼市环境将向着更健康、更和谐、更稳定的方向发展。但是未来厦门房地产市场的反应关键还在于政策的执行力。

　　楼市供不应求

　　催生“排号经济”

　　2009年，不少楼盘都出现了内部认购阶段房源便销售一空的情形，这一“抢房”现象，无形中也催生了炒楼号的“排号经济”。

　　接受采访的业内人士丘先生认为，“排号经济”、“号贩子”的“被催生”是在售楼时开发商的“关系户”为了短期内倒手获利衍生的一种社会现象，催生其出现的最根本原因是楼市的供不应求。

　　消费者急于“抢房”，急于选择好的房源，除了源于2009年年初以来楼市供不应求的市场造成购房者心理的恐慌，也源于中国人根深蒂固的买房保值的心理。长期以来，消费者存在着对通货膨胀的预期，房地产成为投资的最好选择，在楼市供需不平衡、房价日益增长的时期，尤其刺激了消费者购房保值的欲望，开发商销售通常采用的“低开高走”的营销策略，更是造成房源购买时间差与价格差并行的房价增长现象。

　　与此同时，开发商为了回笼资金，打出的内部认购营销首先点燃了“内部客户”优惠购房的热情，在利益的驱动下，内部客户占有这样的资源优势倒卖着房源，赚取巨额的房价差，这一行为被越演越烈，内部客户或者内部客户的延伸逐渐演变成了“号贩子”，这些“号贩子”抓住消费者急于购房、选择好的房源的心理，利用其“关系”获得优先选择房源的资源优势，进而对购房者进行排号的倒卖，获取不法利益。这一违法行为在不断扩散发展中演变成了房地产市场的“排号经济”。

　　不得分批开盘

　　短期内影响不大

　　1月10日，国务院办公厅下发通知，要求已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，明码标价对外销售。此次福建新政对此也有所体现。

　　有专业机构分析认为，国务院办公厅关于房地产开发企业要在规定时间内一次性公开全部房源并明码标价对外销售的通知，在一定程度上对开发商的“销控”和捂盘惜售的行为将起到一定的警示作用，但是，对开发商的捂盘行为缺乏明确的处罚细则。

　　政府对违反通知的开发商进行一定的处罚在所难免，但这并无法真正引导开发商放弃趋利心态，用正常手段运作房地产市场。总体来讲，这一通知的出台在短期内并不会对厦门的楼市造成显见的影响，因为这一通知要在厦门房地产市场的真正落实，关键是要明确严厉的处罚细则，明确开发商取得预售许可证后的最迟开盘时间，并提高执行力。