昨天,记者从东莞市基准地价更新成果听证会获悉,与2006年的基准地价相比,全市无论商业用地、住宅用地还是工业用地的基准地价水平,都有了较大幅度的上升。

　　按照新的基准地价,长安将取代虎门,成为基准地价商业用地平均值最高的区域,城区是住宅用地基准地价平均值最高区域,松山湖在工业用地的基准地价上,成为最高区域。

　　东莞从1996年开始制定基准地价体系。2001年国土资源部文件要求,各地基准地价每3年要更新一次。昨天的听证会,就是为调整基准地价而举办的。听证中的基准地价,是由深圳大学房地产市场研究中心完成的。

　　本次听证会预定参加人员包括市相关职能部门代表、房地产开发企业代表、土地估价中介机构代表、外商企业及民营企业代表等。

　　市国土局说,基准地价要经省国土厅审定,经市政府批准后才可以在全市执行,因此,拟议中的基准地价具体数据不便透露。

　　不过,可以透露的是,以2006年东莞的商业用地基准地价为标准,拟议中的基准地价增长幅度较大。其中,全市商业用地基准地价均价增长了26.1%,全市住宅用地基准地价均价上升了38.94%,全市工业用地基准地价均价上升幅度也超过了24.23%。　

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　　什么是基准地价?

　　基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格,是各用途土地的使用权区域平均价格,对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限,由政府组织或委托评估,评估结果须经政府认可。基准地价由土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用等构成。基准地价为平均价格,它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

　　听证　焦点

　　在昨天的听证会上,不少听证代表都向专家组提出了问题,关于商住用地的评估标准该参考哪类基准地价等问题,最引人关注。

　　为何多年不公布基准地价?

　　问:2003年国土局就委任研究机构对东莞基准地价进行评估,制定基准地价的具体数据,但从未公布研究结果。基准地价的公布对土地评估有很重要的参考价值。这次研究结果是否公布?

　　答:基准地价从听证到公布,还需要经过省的审核、市政府的批准等程序。经过这些程序后,应该在今年年内公布东莞的基准地价。

　　商住用地该参照哪种类型?

　　问:在基准地价制定中,商业用地和住宅用地是分开算的。但东莞目前出让的基本是商住用地,没有纯粹的住宅用地。这是否会导致住宅用地基准地价的参考价值不大?

　　答:在制定基准地价的时候,我们也考虑到了这个问题,也曾想过综合商住用地的价值,来计算基准地价。但商住用地在核算上受限很多,不利于实操。现在得出的住宅用地的基准地价,看似简单,但有说服力的成果不一定都是复杂的。毕竟商业在商住用地中占的的比例极少,所以住宅用地的基准地价仍然有参考价值。

　　为何长安基准地价高过虎门?

　　问:从经济水平看,长安和虎门差不多。虎门的服装业名气更大,为何长安的基准地价会高过虎门?

　　答:基准地价的制定,除了考虑区域发展现状外,也要考虑区域的整体规划。基准地价是要有前瞻性的,不能只拘泥于现状。虎门的面积大,土地的总价是高过长安的。但平均下来,地价就低过长安了。

　　最便宜工业用地为何在山区片?

　　问:山区的工业发展普遍比水乡片更好,为什么山区片镇的工业用地基准地价却比水乡片低?

　　答:山区片地理地貌环境复杂,山体纵横,自然条件相对恶劣,开发难度大,开发成本较高,所以,有些区域的基准地价成为全东莞最低。 (记者 姜岩)