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2008北京楼市预测:奥运后周边区域房价可能微降

2008年01月04日 14:19 来源:新京报 发表评论


    北京一些无论是靠“奥运”边还是不靠“奥运”边的房地产项目,纷纷加紧大打“奥运地产”的金字招牌,哄抬房价,大肆牟取商业利益,但他们却没有一家赞助支持奥运。据统计,北京现有“奥”字楼盘14个,近八成都是搭“奥运”便车。 中新社发 吴芒子 摄


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  2007年已经过去,这一年北京购房者感受最深的,无疑是眼睁睁地看着房价“一路快跑”,而去年政府以实际行动加大了保障性住房的土地供应量,又让不少购房者看到了希望的曙光。

  新年伊始,北京楼市能否在2008年摆脱“供不应求”“紧箍咒”,奥运效应之后北京房价会涨会跌,未来北京的房子是不是能像王石所说的性价比提升,保障性住房何时会开售等等,都成为购房者最想了解的话题。

  本报就楼市关注度最高的供应量、房价、品质、保障房等进行预测,试图展现今年楼市的可能面貌。

  “预测1”

  商品房价稳中略升

  2008年房价走势会如何?比较普遍的观点是,今年北京商品房价格会呈稳中略升的态势,房价增幅明显降低,奥运后局部区域可能会出现回落。

  房价涨幅将大大放缓

  “2007年房价上涨太快,早已超出了正常的消费水平,2008年不可能再那么涨”, 北京中大恒基总经理赵晨明说,2007年开盘均价12290元/平米,同比2006年上涨了53.6%,涨幅惊人,已经超出了普通白领的购买力,加上保障性住房用地供应量不断增加,造成了市场观望情绪,这一情绪在2008年还会继续延续。

  “中央经济工作会议上,明确了要实行从紧的货币政策,这对于房地产市场无疑是盆冷水”,明天第一城总经理陈云峰表示,金融调控是开发商最怕的,2007年末不少开发商采取打折促销等方式,就是因为资金压力。如果今年继续紧缩信贷,开发商资金链会进一步缩紧,那么其风险会大大增加,从而房价涨幅也不可能再像去年那么大。他预测北京今年一季度房价会维持现有水平,从二季度开始上涨,但幅度不会超过5%,主流房价应该在17000元左右/平方米。

  华高莱斯国际地产集团顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为,对于房价走势而言,金融层面的因素已经不亚于供需层面。随着人民币升值到一定程度,“热钱”会流出去,国内资金流动性就会收缩,房价涨幅就会应声而落,“2008年将很有可能是人民币升值‘到位’的一年”,公衍奎说。

  奥运后周边区域可能小幅回落

  赵晨明认为,现在一些区域奥运效应透支比较明显,等到奥运过后,奥运场馆周边一些区域的房价可能会出现小幅回落,“在2008的奥运利好的刺激下,现在不少区域已经投资过热而导致房价虚高了,奥运会之后,随着不少投资者的投资转移,奥运周边区域的需求会有所减少,所以有可能会出现区域性的小幅回落”。持相似观点的还有伟业顾问等。

  此外,还有一些专家和业内人士,如独立经济学家谢国忠、天润集团副总裁王哲、中坤集团董事长黄怒波等则认为,房价已经涨到一个危险时期,“拐点”已现,2008年奥运之后随时会调整。

  “预测2”

  商品房供应量或缩减

  土地供应明显向新城倾斜

  随着2007年12月的一轮大规模放量,近年来土地供应计划在2007年首度得以完成。北京市国土局办公室相关负责人表示,目前北京2008年供地计划正在紧锣密鼓地制定之中,最早要等到2、3月份出台。在专家和业内人士看来,2008年北京市土地供应会呈现两个特点,一是新城土地供应量明显增加,二是保障性住房用地仍将延续2007年供应旺盛的趋势。

  中国人民大学土地资源管理系教授严金明认为,重点建设11个新城成为未来几年的发展方向,新城将有更多的建设用地推向土地招拍挂市场。明年重点发展的三个新城———顺义、通州、亦庄的土地市场会比较受关注,这三个新城将有大量土地推出,土地交易市场会比较活跃。

  “预计2008年保障性住房和两限房用地供应将比2007年有所增加,特别是两限房用地供应不会少于200公顷”,中原地产华北区域总经理李文杰认为,政府将会进一步加大住房保障力度,优化住宅用地供应结构。

  此外,还有业内人士预测,为了防止开发商大面积囤地,尽快形成有效的住房供应,2008年北京大面积地块仍将减少,总面积在十几公顷的小宗地块将成为供应主体。

  商品房放量可能会减少

  北京市国土局副局长曾赞荣近日向媒体表示,北京市2007年可实现各类住宅供地1677公顷。按照2007年北京市竣工住宅项目的平均容积率1.36来计算,这些住宅用地可建设近2280万平米的住宅。按照房地产开发1-2年周期来计算,理论上来说2008年、2009年北京市每年住宅供应量平均将在1140万平米左右。而根据华高莱斯国际地产集团顾问(北京)有限公司的统计,2007年1-11月北京新开工面积为2138万平米。

  陈云峰认为,2008年住宅市场供应量会减少,“主要还是土地供应量相对不足造成的”。“在去年,支撑市场供应的很多都是协议出让土地的项目,差不多占到了一半以上,现在这些协议出让土地已经快要消化完毕,政府需要推出更多公开交易的土地,才能使住宅供应量与去年保持平衡”,公衍奎说,去年1-11月北京新开工面积为2138万平米,而同期北京公开交易土地的可建设面积为1233万平米,也就是说,形成供应量的项目很多都来自协议出让土地。2008年,协议出让土地已经快要消化完毕,如果要住宅市场实际供应量与去年保持平衡,政府需要在招拍挂市场推出比去年多得多的土地,“2008年北京土地供应的压力会非常大”。

  陈云峰说,商品房供应量会少,但是保障性住房供应量无疑会大大增加,这会使购买人群出现明显分流。

  “预测3”

  两万多套保障房集中供应

  第一批限价地今年形成实际供应

  2007年北京市推出一批限价地,目前部分已经开工,2008年将会形成实际的供应量,北京市住房保障办公室主任张家明表示,2008年保障性住房和两限房总体建设规模将达到630万平米,其中经济适用房300万平米。

  去年,北京市推出了西三旗限价房地块、丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”限价房地块以及常营限价地块等共8块限价地,加上丰台区东铁匠营宋庄路的一块经济适用房用地,这9块保障性住房用地可建设90平米以下小户型住宅24000多套,这些房源将会在2008年形成实际供应。至于每个保障性项目的具体的开售时间,张家明表示还需要政府主管部门来决定,经济适用房和廉租房都是定向供给,目前北京市110个保障性住房街道审核窗口已全部启动,不定期举行摇号选房活动,把保障性房源分配到经过审核的老百姓手上。

  据张家明透露,春节前还将有一次摇号选房活动,具体项目不便公布。张家明还提醒市民,只要自己符合条件,应快速到户口所在地的街道报名,申核通过后就有机会参与选房购房。

  两限房购买政策春节后有望出台

  近日广州的限价房购买政策已经出台,购买者必须同时符合四个条件:本市城镇户籍人口;本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录;男性年满25周岁,女性年满23周岁;个人申购的,本人税前年收入在10万元以下,以夫妻联名方式申购的,家庭税前年收入在20万元以下。

  北京市住房保障办主任张家明透露,目前正在制定的北京的限价房购买政策要远远严于广州,跟购买经济适用房的政策差不多,必须具备本市户口,购买之前要登记,并经过当地街道审核和公示。同时,两限房购买者优先考虑北京市中低收入家庭;解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁区的住户。

  据透露,拟定好的北京两限房政策要上报到市长办公会,经政府领导审阅后,将于近期向社会公开征求意见。相关部门汇总意见后会进一步完善两限房政策,初步预计该政策将在春节之后正式出台。

  “预测4”

  多项新政促楼市迎来品质时代

  低劣楼盘将被挤出市场

  去年上半年,京城一个楼盘只要区位、交通、配套等诸多因素中有一个利好,该楼盘一开盘便往往出现众人排队购房、房源紧缺的状况。一位不愿透露姓名的北城开发商坦言,楼价在结构性供求矛盾突出的背景下持续上涨,从长远来说,北京楼市整体上处于一种品质缺位的状态,长此以往,就连一些开发商自己都觉得这是不正常的,会增大楼市异动的趋势,不利于楼市健康发展,给房地产开发带来更大风险。

  2007年最后几个月,楼市风云突变,主管部门先后抛出多个调控手段:二套房贷首付比例上调、并以家庭为界定标准;央行在当年内第六次上调贷款利息;国家以及北京市先后出台多个关于加强保障性住房建设的措施;物业税计划开征的小道消息更是层出不穷。种种因素使得北京楼市观望气氛渐浓,新盘成交量有所下降,一些上市地块也出现流标现象。

  “在此背景下,一些开发粗放、质量低劣的楼盘势必要被挤出市场,像星河湾、御园、山水文园、泛海国际、龙湖别苑这样从规划设计、园林营造、施工质量、建筑材料、精装修等各个方面拔尖的高品质楼盘将成为市场的宠儿。”成业行市场研究总监蔡军分析认为,目前北京五环路内商品房均价为14000元/平米左右,在楼价飞涨的时期,有些品质不高的楼盘凭价格优势可以大卖,但在保障性住房即将大放量的情况下,楼房品质势必受到购房者更多关注。

  紧凑户型将成为市场主角

  不仅是住房质量今年预期将有大幅度提升,在户型变化上,很多业内人士预期2008年的北京楼市将迎来中小户型等紧凑型户型的放量高峰。蔡军认为,近期出台的很多政策与以往有所不同,这些政策其实是从消费层面抑制二套房需求,尤其是调控投资性购房,而此后可能出台的物业税政策,则是将调控对象对准房产持有环节,“一方面是楼市开发趋于集约化,一方面是大户型将不再成为楼市供应主力。”

  “对于开发商而言,质量永远是其追求的目标,但此前在房价高涨的局面下,滥竽充数者也不在少数。”万年长兴房地产有限公司总经理黄玺庆则表示,“同时,按照此前出台的关于90/70的政策要求,从开发周期看,今年上半年北京房地产应该出现中小户型集中开盘的局面,并逐渐成为今年市场的主角。”

  2008年,哪些区域将大放量,哪些区域持续走热,哪些区域具有较好的性价比,而哪些区域又将趋于平静?亚奥板块、泛朝青板块、燕郊、昌平和阜石路一带也许会在今年有不俗的表现。

  亚奥:奥运前夕房价可望再升

  “入选理由” 去年热得发烫今年走向何方

  受益于奥运会的召开,汇集了众多奥运场馆的亚奥区域,去年热得发烫。奥运结束后,原本服务于奥运比赛的相关设施将进入赛后日常运营阶段,亚奥区域由目前体育文化核心区逐步发展转型为与金融街、CBD分庭抗礼的国际商务区。目前区域集聚多个高档项目,今年是否还能迎来新一波的发展?

  即将召开的2008年奥运会给亚奥区域房价上升插上了火箭助推器,区域高价高档项目云集,而开发商普遍预计年内区域产品价格还将提高。

  区域内主力楼盘之一世茂奥临花园的销售价格已经达到了16800元/平米,在去年两次开盘推出新楼栋后,价格也实现了由16800元/平米到最高30000元/平米的三级跳。奥运会召开前夕,周边配套设施投入使用后,可能会进一步刺激市场导致价格上扬。

  同样因为奥运会的关系,区域内部分已开发项目纷纷赶在奥运会召开前的2007年放量,而待开发项目入市时间也因此有所推迟,今年区域将入市的纯新盘数量较少,但新入市的住宅总量却比较大。定位为精装公寓产品的奥东18预计将于春节后入市,体量近75000平米,开盘均价预计将到20000元/平米。远洋地产北四环东路项目暂时未确定案名,总体近18万平米的住宅供应,预计也将于今年3月入市。

  而荣尊堡、世茂奥临花园等部分区域知名项目今年陆续迎来收盘,其他老盘后期也将在今年内进入市场,国奥村总用地80公顷,总建筑面积50万平方米,其中40万平方米公寓将在奥运赛事结束后全部入市,总计将提供2000套住宅,而总建筑面积达62万平米的媒体村,也将在今年陆续推出后期。

  新增放量大多以精装公寓的产品形式入市也是该区域的一大特点。

  开发商说

  国奥村策划经理胡向晖:目前在售的项目,公寓产品是亚奥区域的主要物业,在售项目占比达到53.3%,与此同时,由于土地开发几近饱和,且奥运期间可能会受停工的影响,因此预计2008年前亚奥区域的放量不会大增。据不完全统计,区域内纯新盘放量可能达到105万平米。

  区域放量 价格单位:元/平米

  项目名 位置 放量 预计价格区间

  奥东18 安苑东路18号 近300套 20000

  远洋地产 北四环东路73号 近17.8万平米 未定

  国奥村 北辰西路西 未定 26000

  媒体村 北苑红军营南路 未定 13000

  阜石路:20余项目提供万余住宅

  “入选理由” 新老项目齐放量主打低密度

  阜石路板块住宅销售将在2008年进入一个集中放量期。总体来说,项目多,体量大,价格高,产品主打低密度。去年入市的10多个项目加上今年的纯新盘,预计将成为2008年热点住宅销售板块。

  京西去年以来的住宅放量及热销楼盘,主要集中在石景山及石景山与丰台、海淀交界的区域,即玉泉路板块和阜石路沿线,前者的代表性楼盘有远洋山水、万科中粮·假日风景等,后者的代表性楼盘有茂华·璟都会、金隅山墅、燕西台等,均于2007年开盘热销。

  2008年阜石路将有数个新项目入市,加上老盘后期,预计将有20余个项目,提供10000套以上住宅。新项目如新兴年代,总建筑面积7.4万平米,鼎城总建筑面积约22万平米,雍景四季近40万平米,阳光星期八10万平米以上、香溪度约11万平米,总体量近百万平米。而位于西四环和莲石路的交叉口的新兴年代已于12月5日开盘。

  就住宅套数来看,新兴年代共568套,鼎城住宅套数270户,青年公寓套数454户,雍景四季14栋住宅数千套,阳光星期八、香溪度也分别有数百套。除此之外,远洋山水等多个老盘也将陆续推出后期,预计今年10余个新老项目可提供上万套住宅。

  价格方面,去年以来阜石路住宅产品均价已达15000元/平米以上,多个项目逼近两万。到2007年底,北京高价房陷入“有价无市”局面,此时入市的均价在15000元以上的项目普遍面临销售压力,预计今年价格不会大涨,会保持稳定,个别项目可能小幅下调。

  开发商说

  雍景四季项目相关负责人:去年房价涨得这么快,我认为是暂时的,今年、明年,应该不会这样了。作为一家地产公司长期发展的战略,我们觉得最终赢得市场的还是产品,而不是靠涨价。雍景四季的开盘价格比周边楼盘相对要低。

  区域放量 价格单位:元/平米

  项目名称 位置 预计放量 预计价格区间

  雍景四季 西五环外田村路 40万平米 11000-12000

  香溪度 旱河路以西 11万平米 13000-15000

  新兴年代 太平路36号院 约7万平米 16000-17000

  阳光星期八 玉泉路 约10万平米 15000-16000

  昌平:预计推盘200万平米以上

  “入选理由” 新老项目放量规模预计超200万平米

  无论是普通住宅还是别墅市场,该区域预计至少有20个项目推盘,放量规模超过200万平米。一些在售楼盘将陆续推出后期产品,去年成交的多个地块预计今年晚些时候也将推盘。

  根据昌平一些老盘的推盘计划,昌平不少别墅项目将于今年3、4月间集中推盘。其中已经明确的是:号称100栋的别墅大盘———珠江壹千栋初定于4月份推出项目二期约113栋独栋别墅,5月底该项目将推出三期约114栋,8月底推出四期约87栋。据保利地产有关人士介绍,保利垄上三期目前正在进行前期准备工作,预计可提供200多套独栋别墅的产品。

  事实上,奥北尤其是昌平别墅年内的市场供应量将远不止这些。中海瓦尔登湖、东方普罗旺斯等当地多个在售项目都有较多的后备土地,这些项目今年还将陆续推盘,形成更为集中的新一轮别墅产品供应。

  普宅方面,昌平今年也将加大供应量。据悉,目前,昌平在售的普通住宅项目有东亚上北中心、新龙城等,这些项目今年还会推出新楼。另外,2007年昌平共成交招拍挂上市土地6块,以住宅为主,总建筑面积142万平米,这些土地基本上会在今年至明年入市。

  “纯新盘加上2007年老盘后续二期开发,预计2008年昌平区放量将在200万平米以上。”成业行市场研究总监蔡军分析认为,高端的别墅项目将涨至2.5万-3万元/平米;热点区域的普通住宅可能涨到1.5万元/平米。

  开发商说

  珠江壹千栋副总经理吴波:去年昌平房地产市场不温不火。今年昌平别墅将迎来新的放量高峰,同时,昌平区域靠近奥运举办场所,估计房价受奥运等因素影响也将会有所上涨。

  区域放量 价格单位:元/平米

  项目名称 位置 预计放量 预计价格区间

  珠江壹千栋 北七家镇 314栋别墅 2.5万-3万

  保利垄上 小汤山 200多套 价格未定

  湾流汇 北六环 100多套 1.6万-1.8万

  东亚上北中心 回龙观 2000多套 1.1万

  泛朝青板块:放量渐少但需求不减

  “入选理由” 今年仍将延续去年的热度

  如果问北京哪个区域价格高但还是卖得好,朝青—朝阳公园东板块无疑是典型代表。2008年,这一区域的住宅销售放量不会像2007年那么多,主要以老项目后期为主,价格极可能会继续上升。朝阳路快速公交和地铁6号线的兴建,CCTV、BTV的集体搬迁以及日益完善的周边配套,都将使该区域的需求愈加旺盛。

  朝青板块近几年升温迅速,3年前均价才7000多元/平米的该区域,现在在售均价已经全面突破15000元/平米,而2007年朝青板块仍然是北京销售最热的区域。业内人士认为,由于受朝阳路快速公交和地铁6号线开工的利好影响,该区域的需求还会更加旺盛,不过就放量来看,2008年明显不如去年,价格还会呈上浮趋势。

  据了解,该区域目前在售的项目有均价20500元/平米的润枫水尚,均价19000元/平米的华业玫瑰郡,均价19000元/平米的合生橄榄季、均价18000元/平米的金隅凤麟洲、均价25000元/平米的泛海国际,还有均价36000元/平米的星河湾。这些项目的后期放量也将形成2008年该区域的主要供应量。比如泛海国际即将推出一期的最后三栋楼,大约有300多套房,后期近60万平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鹅湾将在2008年推出7万平米,润枫水尚、华业玫瑰郡都会在2008年有比较多的放量。

  与老盘后期相比,该区域纯新盘较少。即将开盘的公园1872是招商地产打造的新项目,目前售楼处已见端倪,主打高档住宅概念。据了解,公园1872住宅面积约26万平方米,商业办公约4万平方米,开盘均价尚未确定,但有业内人士预测每平方米均价不会低于2万元,有可能达到2.5万元。

  开发商说

  天鹅湾销售副总监郑子宾:天鹅湾2008年的放量将会有所萎缩,预计减少4成到5成,同区域的其他项目的放量也不会超过去年。在放量较少的前提下,区域在逐步成熟,且市场的需求量仍在上涨。所以,我预测今年该区域内房价仍会出现稳定的上浮。

  区域放量 价格单位:元/平米

  项目名 位置 放量 预计价格区间

  天鹅湾 朝阳北路 约7万平米 20000元左右

  润枫水尚 朝阳北路 数百套 20500元

  合生橄榄季四期 朝阳北路107号 300套 19000元以上

  公园1872 红领巾公园 30万平米 25000左右

  燕郊:今年仍是低成本置业首选

  “入选理由” 供应量和价格优势依然明显

  目前北京的整体房价虽然没有继续快涨,但依然维持了高位,不少人还会因为承受不起高房价而选择到燕郊置业。在东部的供应结构中,燕郊的放量优势在2008年依然明显。

  京东去年以来的住宅放量及热销楼盘,主要集中在朝青、百子湾及燕郊区域,燕郊的代表性楼盘有上上城、纳丹堡、美林湾、东方夏威夷、潮白人家、城美·维多利亚、金玉源、华泰·忆江南、风尚国际公寓、欧逸丽庭等。2008年,燕郊将有数个新项目入市,加上老盘后期,预计将有近10个项目提供2万套左右的住宅。

  即将于2008年入市的项目有:新锐时代预计2008年1月5日开盘,准现房销售,户型面积在65-130平米之间,开盘价5300-5600元/平米;天洋城预计2008年1月开盘,项目共32万平米,约为3500户,2009年6月入住;欧逸丽庭最后两栋预计2008年开盘;西堤岛预计2008年3月开盘,5栋公寓类住宅楼,共584套。

  一些已入市的项目2008年仍有较大的供应量,如风尚国际公寓C号楼已于2007年12月1日开盘,提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的两居、98平米的三居及大户型复式,均价5000元/平米;馥香谷在2007年12月底传出开盘消息,预计2008年7月或8月入住,均价4000元/平米;潮白人家6号和7号楼于去年年底开盘,总共有400多套房源,开盘均价6400元/平米。

  2007年底,北京高价房陷入“有价无市”局面,燕郊6000元以上的项目普遍面临销售压力,预计今年价格不会大涨,有两个项目的销售员在接受记者电话咨询时,报出的平均价格有200元左右的小幅下调。

  开发商说

  上上城总经理曲靖:燕郊区域今年仍将保持较大的价格优势,同时,产品质量也在稳步提升,认可度在快速提高。

  区域放量 价格单位:元/平米

  项目名称 位置 放量 预计价格区间

  新锐时代 汇福路东 共600户 5300-5600

  西堤岛 京哈路北28号 66000平米 价格待定

  天洋城 迎宾路 32万平米 3900

  欧逸丽庭 顺路西侧 50522.39平米 5900

  (谷欣 张晓玲 许子凌 张学冬 李宛霖 张家齐 杨娟娟 吴海花)

编辑:王菲】
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