风险共担　利益共享———

　　杭州某楼盘降价促销，对前来问责的前期业主，开发商似乎寻找到了一个更加公平的做法：“您要求我补差价？可以。但交付后两年内的涨价收益，得归开发商。不能业主只享受收益，开发商只承担风险责任吧？我们可以跟你签下附加协议。”业主最终选择了沉默……

　　也许这家开发商没有想到，此举或将成为中国楼市直面“降价冲突”的唯一有效手段。此事传出，在全国一些地区的开发商已经准备进行效仿。毕竟，目前几乎每家开发商都面临着支付困难，想降价促销又怕老业主不理解，如此将开发商和业主的利益捆绑在一起，岂不是一举两得？

　　　新闻回放

　　　　老盘“奇招”：降价开发商赔偿 涨价业主退钱

　　一家不愿意透露详情的杭州某老盘，三个月前已经售出了一批，上个月调低了2000元左右单价。按此前其他降价楼盘的“惯例”，老业主们一定会怒气冲冲，要求退钱或要求退房。据知情的策划公司透露，降价开始一两天，也出现老业主吵闹的“惯例”，但一经沟通就很快平息下去了。

　　这位策划人员点明玄机：把目前的降价，与未来的收益捆绑起来，开发商与业主共同承担风险与收益。对前来问责的前期业主，开发商跟他们如此论理：“你要求我补差价？可以！但交付后两年内的涨价收益，得归开发商。不能业主只享受收益，开发商只承担风险责任吧？我们可以跟你签下附加协议。”

　　针对前期业主的附加协议，有如下核心内容：一、开发商应业主要求，同意在如约交付后满两年时，退还全部差价；二、未来业主要将物业进行出售或出租时，双方将请专业机构对该物业进行市场价评估，涨价部分收益全部归开发商所有(相应税费由受益方承担)。同时，约定对协议进行官方公正，并约定日后的评估机构。

　　策划人员分析这一做法：开发商与前期业主通过附加协议，平息了说不清的纠缠。理论上说，开发商可能在两年后要承担一定的利益损失，但也可能得到更多收益；而前期业主可能这样考虑：虽然目前购房得到了价格补偿，但毕竟建设期两年，加交付后两年，总共四年的收益，很大可能会超过现在的差价。

　　据悉，实际操作中，到目前为止并没有前期业主签下这样的附加协议。

　　　　业界声音

　　　　风险共担如能实行 合理降价成为可能

　　今年9月,北京楼盘玫瑰郡新推出楼盘价格低于前期开发楼盘价格,此举引起部分老业主不满，为了不使关系闹僵，该项目开发商向业主承诺，给予老业主差价补偿(送车位加现金)，但在补差过程中，买大户型的老业主基本都享受到了车位加现金的补偿，但一部分买最小户型的业主要求只补现金，双方又一次陷入僵局……这是北京房地产界唯一一次开发商主动让步补偿的举措，但并没有受到想象中的效果，仍有业主表示不满。

　　在之后的有一段日子里，几个降价楼盘受到了老业主“堵门维权”，虽然北京首例业主状告开发商降价要求赔偿的案件被驳回，但“只要开发商降价，我们就去找说法”的思潮仍然是部分业主对待降价的首选手段。

　　有开发商抱怨:“最早房价处于低点时，业主买了房产，等了几年，两三倍的涨幅使得原来的房产价格陡增，那时候怎么没有人想到该给开发商相应的增值部分的利润分配，而遇到行情不好时就要求补差价，其实我们也是大势不好的受害者，我们的损失谁去补偿呢？我们在年底准备进行降价促销，但慑于老业主的压力，我们目前只能扛着。”此话虽然存在一定偏颇，但起码也能看出在这场赌局中，没有真正的受益者。

　　而杭州这位开发商的做法，使开发商见到了一丝与业主利益共享、风险共担的曙光。亚运村率先降价的一个楼盘负责人告诉记者，有一点很重要，几乎所有的开发商和业主都承认，目前中国房地产面临的价格波动只是暂时的，从长远眼光看，中国楼市的升值潜力是毋庸置疑的，所以业主应该顺应短暂的价格低潮期，与开发商一道承担楼市低迷带来的阵痛。

　　北京知名置业专家舒可心在接受记者采访时表示,杭州这家开发商实际是给前来问责的业主上了一堂“教学课”，真正要实行是很难的，无论是在资产管理方面，还是差价补偿行为中的种种不确定性，都存在困难。但业主们得知退还的差价要和未来收益挂钩，肯定不会同意签这样的协议。今天遇到地产形势波动，也许收益会有所减少，但从长期来看，未来北京乃至中国的楼盘价格远比降价前要高得多。

　　“国家有关部门已经号召开发商可以采取积极的方式对楼盘进行合理地降价促销，杭州这家开发商的举措不失为明智之举，目前的楼市现状的确存在着老业主对降价难以接受，可以将这种投资买卖关系转化成为合作关系，双方成为利益共同体。这种做法起码让他们对自家居住项目的前景充满信心，北京也可以采取这种做法，将开发商与要求差价补偿的业主未来收益捆绑在一起，纠纷自然减少了，很多楼盘就可以顺利进行降价促销，这对地产行业和置业者都是一个福音。”北京中原顾问总经理李文杰如是说。

　　　　律师说法

　　　　开发商降价补差没有法律依据

　　据房地产专业律师刘静介绍,其实,开发商降价促销本身就属于正常的商业行为,购房人要求补差价没有法律依据。

　　第一，购房人与开发商间签订的合同合法有效。购房人与开发商签订的房屋买卖合同是在平等、自愿的前提下签订的。签订合同时没有存在欺诈和隐瞒，合同内容均是双方真实意思表示的反映。且合同内容不违反法律、法规规定，可见依《合同法》、《消费者权益保障法》之规定，购房人与开发商之间的合同合法有效。双方应按合同履行各自的义务，享受权利。购房人与开发商在售房合同中，并未规定购房人享有所谓补差价的权利，因此购房人并不能够以售房合同为依据要求开发商履行合同义务。

　　第二，我国现行法律法规中并未就房价的差额补偿做出规定，因此，现购房人单方要求开发商就降价部分退补差价，不能得到法律的支持。

　　第三， 购房人要求补差价不符合市场规律。开发商为应对此次世界金融危机调低房价，此举完全符合经济秩序和市场原则市场规律，购房人作为完全行为能力人应明白在市场经济中任何一笔交易都存在风险，其应对房地产风险有所预测。不能够要求开发商补差价。

　　第四，差额补偿的依据设定有争议。首先，如开发商与购房人就房价差额退补事宜已达成协议，则差额补偿的依据设定又是一个有争议的问题。因我国现在法律、法规中对此没有规定，故本律师认为，根据公平原则，以所补差房产地区的房地产市场均价为依据，来判断是否存在差额及补偿差额的多少是较为公平合理的。

　　其次，如房价开始上涨，那么购房人是否愿意向开发商返还其房产涨价部分？即便购房人同意将涨价部分的金额返还给开发商，但实际操作中也存在很大困难。如该房产一直由购房人自住，那么该房产因未对外出售，就没有增值可言，则开发商如何要求购房人支付房价上涨部分的差额。又如该房产进行了二手交易，则应是以交易价格作为补偿依据还是按出售时的房产市场价作为计算差额依据，又是个争议极大的问题。

　　　政策背景

　　　　鼓励房地产企业以合理价格促销商品房

　　国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化。

　　意见提到，引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。(张舰)