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　　银行针对贷款者设置的房贷利率7折的种种门槛，其实是源于对未来盈利的焦虑

　　本刊记者/周政华 文/刘洋硕

　　2009年，北京“房奴”张卫华的经济压力将会稍稍减轻。

　　自从去年初，31岁的张卫华从民生银行贷款35万元、分20年还清，买下位于北京南三环的一套二居室商品房后，每月他就不得不把一半多的工资——约2890元用于偿还房贷。不过，今年他的月供将降低到2150元左右，比之前省了近四分之一。

　　月供的减少缘于两项费用的降低。

　　2008年，由于中国人民银行的5次降息，张卫华今年的房贷利息已经从购房时的7.83%下调到5.94%，因此房贷月供减少了395元；1月7日上午，他又接到了民生银行客服人员的电话，得知从1月15日起，房贷利率将由原先的8.5折优惠，调低到7折，因此房贷每月又可少还345元。两项合计，张卫华2009年的房贷月供比上一年少了740元。

　　2008年10月27日，为扩大内需，提振楼市，中国人民银行出台了《扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度、支持居民首次购买普通住房》的文件，宣布自当日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

　　此前，这一下限为0.85倍，也就是商业银行通常给予首套商品房购房者贷款利率8.5折优惠。但是否执行7折优惠利率，以及执行的对象的界定——新增房贷还是存量房贷——中国人民银行新闻发言人称，这些将取决于商业银行，并非强制性规定。

　　也就是说，并非所有贷款买房者，都能像张卫华这样，享受到房贷利率7折的优惠。

　　银行筑起优惠门槛

　　中国人民银行的文件公布之后，张卫华们就开始翘首以盼，等待银行给予房贷利率7折优惠。

　　然而，银行对此文件普遍采取了观望态势。直到2008年底，国有四大商业银行才基本敲定对首套房贷新贷款者7折利率优惠的基本政策，而存量房贷款能否享7折优惠的讨论则一直持续到2009年。

　　2009年1月初交通银行、杭州银行率先推出房贷利率7折优惠后，四大国有商业银行方才陆续跟进。而在门槛设置上，四大国有商业银行的审核标准也普遍高于股份制银行。

　　截至记者发稿时，国内四大国有商业银行中除中国工商银行外的中国建设银行、中国银行、中国农业银行，以及招商银行、光大银行、民生银行等绝大部分全国性股份制银行共计14家银行，均宣布2008年10月27日前发放的房贷——也就是存量房贷利率给予7折优惠。

　　除中国农业银行、光大银行、民生银行宣布，无须贷款人申请，银行将通过内部的计算机系统，将30万以上额度的贷款利率从8.5折优惠自动调整到7折优惠外，其他大部分商业银行均设置了不同程度的门槛，须贷款人提交申请，等待银行审核。

　　对于“存量房贷”利率的折扣评估，中国人民银行在其官方网站上做如下说明，“存量房利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。”

　　银行设置的门槛主要集中在对贷款总额及时间、房屋面积，以及贷款人资质认定上。

　　几乎所有银行都要求，所购房屋为第一套住房、贷款总额须30万以上，房屋面积在140平米以下的普通商品房。

　　《中国新闻周刊》致电华夏银行客服获知，该行规定申请房贷7折的房屋必须是首套自住房；总面积不超过140平方米；商业贷款额度在50万元以上。办理时还需出示工资证明、身份证等有效证件等。

　　大部分银行对于贷款人的资格认定，主要强调综合信用方面。招商银行客服对《中国新闻周刊》称，对贷款人的考核综合信用度，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等的综合考察之外，部分城市可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况。

　　此外，少数银行还将贷款人是否优质客户，与享受房贷利率7折相挂钩。

　　浦东发展银行要求，须贷款金额500万元及以上，且借款人家庭净资产达100万元及以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元及以上的，才可按照7折的最惠利率标准予以调整。

　　由于商业银行在房贷利率7折执行及判定上拥有自由裁量权，一些银行对客户抱持恩赐心态。“这次是我们行里给的优惠，不属于国家给的优惠政策。”北京银行阜成支行个人信贷部的一位工作人员在接受《中国新闻周刊》采访说。