第06期
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2013年11月30日

自住型商品房

     看起来很美?

  编者按:10月23日,北京发布了自国五条以来最重大的房地产调控政策“京七条”,同时宣布今明两年北京市将供应7万套自住型商品房。前一天,国家统计局发布数据称,9月北京新房、二手房价格指数同比涨幅位居70大城市之首。明显,京七条就是为了遏制当前北京高企的房价涨幅而制定。不过,业内对此却多有质疑,普遍认为自住型商品房很难解决当前北京房价高企、供需矛盾紧张的难题。

首个自住房申请爆棚 超10万人抢购2000套房

  恒大地产豆各庄自住型商品房项目“御景湾”于11月30日上午10点正式开放申请,这也成为北京首个将摇号的自住房项目。由于该自住型商品房项目的最高售价仅2.2万元/平方米,较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米,因此吸引了大量具备买房资格的购房人。

  据知情人士透露,“御景湾”作为首个自住房项目,此前就已经预计到报名人数可能会出现“爆棚”,故要求报名网站按照能应对10万人的流量进行设计。不过,由于目前北京市的经适房、限价房轮候家庭约有13万户。而具有购房资格的家庭,更是远远超过这个数字。因此正式申请开始后,报名网站还是被申请人挤爆。

  北京市房协秘书长陈志表示,“随着自住型商品房项目的入市,将对项目周边的房价产生较为明显的平抑作用”。

“自住房”地段最受买房人关注

  “四环有房子,谁还上五环外去?”11月12日,多位参观自住型商品房规划展的人士表示,自己肯定会先选离城区近的房子。地段,仍然是自住型商品房吸引买房人的重要因素。

  在目前已经出让的10宗自住型商品房地块中,4宗位于五环与六环之间,分别是朝阳东坝南区项目、豆各庄项目,海淀环保科技园项目,昌平北七家镇项目。其余6宗位于六环以外:东六环外的通州于家务项目、东北六环外的顺义新城项目、房山新城的燕房片区项目、南六环外的孙村的两个项目,以及最远的平谷大兴庄镇项目。

  根据调查,在目前10个自住型商品房中,海淀环保科技园项目成为最受宠的项目。超约25%的自住型买家属意该项目。紧随其后的是保利首开拿下的东坝南区项目。

  相比较来看,位于平谷大兴庄的项目较受冷落,不到1%的调查对象首选该项目。大兴孙村两项目也只获得2.3%的首选票。可以与此相印证的是,超过50%的人在购买自住型商品房时首先考虑地段因素,其次是总价。

北京首批自住房3处在5环内 主要为90平以下户型

  规划方案显示,全市第一批共7个自住商品房项目,分布在朝阳、丰台、海淀、昌平四区,共可提供约16000套自住型商品房。户型以90平米以下经济紧凑房为主,多为南北朝向板式建筑。

  7处项目中,3处项目位于五环内。离市中心最近的为朝阳百子湾14号地项目,该项目位于四环边(外)的金长安东侧,共有360套自住型商品房。其中一居户型面积62.5平米,规划有183套;二居户型面积85平米,规划177套,较大的A01户型两室一厅均有向南或北的窗户和阳台。该项目离四惠地铁站直线距离约1.2公里,并以每户0.5个车位配置。

  位置距市中心较远的昌平北七家镇定泗路北侧地块项目,位于五环、六环中间,东侧为城市快速路(立汤路),采用板式全南北朝向户型,共提供自住型商品房4450套,户型分为75平米、85平米、90平米等,其中90平米户型规划建设3190套,有两室两厅和三室两厅两种户型。该项目规划有商业配套设施、社区医院、学校、公交车站等基础设施,住宅停车位按1比1比例配建。

质疑一 如何保障公平

  11月27日,北京市住建委就《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定(征求意见稿)》向社会公开征求意见,文件中对自住型商品房的申请购买流程进行了详细规定。

  北京推出的自住型商品房是继经适房、两限房等诸多政策房之后推出的新品种。它的问世让人们不禁联想到老的政策房存在的一些问题。其中,最难以解决问题莫过于如何保障分配环节的公平。不过,这一问题在27日出台的《规定》中有了明确解释。

  《规定》指出,自住房项目将由开发商组织公开摇号,确定购房家庭的选房顺序。摇号应使用全市统一的摇号软件。摇号结果在市住建委官方网站和楼盘售楼处公示3天。对骗购自住房的行为,将解除购房合同,且5年内不得在京购买住房。

  有媒体对此评论称,保障房分配过程中的事前控制措施,对现实中出现的问题往往是防不胜防,而严厉的事后控制,对保障房分配中的不法行为更具威慑力。对骗购者的处罚力度要加大,依法追究其刑事责任的相关法律细则要及早出台,这样才能弥补政府部门监管的不足。

质疑二 位置是否过于偏远

  根据北京市土地整理储备中心信息显示,截至目前,本市已推出8宗自住房地块,主要分布在房山、通州、昌平、密云、门头沟、朝阳等区域。从位置看,除了海淀东升乡地块、朝阳豆各庄地块外,其余的6宗地块均处六环附近,位置较为偏远。随着地块后期上市,自住型商品房小区的交通出行、生活教育配套也将是亟待解决的难题。

   以今年推出的首宗限房价住宅项目——朝阳区豆各庄“自住房”项目为例。该地块被视为目前推出的自住型商品住房地块中区位最好的地块,因为该地块位于东五环外,甚至还处于地铁七号线的辐射范围,但目前地块周边的规划市政道路现况较差,有的道路仍为土路,地块周边还没有公交线路经过。

  对自住房比较关注的张小姐表示,“如果在六环外我就不考虑了,那我还不如去买燕郊好了,燕郊有些房子的价格还是能接受的。毕竟燕郊的配套也相对成熟了,而这些自住房地块周边什么配套都没有,孩子上学、生病什么的都非常不方便。”

质疑三 质量如何保障

  除了地址偏远,购房者最担忧的则是自住型商品房的质量问题。一位业内人士向记者表示,“如果自住型商品房的用地仍然采用‘限房价、竞地价’的方式出让,那么,开发商的利润空间就无法得到保障,开发商会极力压缩自住型商品房的建造成本,这样,这些自建型商品房的质量就无法得到保证。”

  8月1日,恒大以楼面均价约1.67万元/平方米拿下北京豆各庄地块,销售限价22000元/平方米。此后,第二宗“限房价竞地价”地块——北京市海淀区科技园地块,被中铁建以18.1亿元收入囊中,楼面价18562元/平方米,销售限价1.9万元/平方米,单套住房总价不得超过200万元。

  据记者了解,以目前的建安成本,高层很难低于3000元/平方米,再加上财务成本、管理成本,已经在3500元/平方米左右,以此计算,若不想别的办法,豆各庄项目仅能微利,而科技园项目只能亏本赚吆喝了。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,以现在已经成交的几宗限房价、竞地价地块来看,自住型商品房售价受限,土地成本却仍然居高,房企利润率必然下降,这样一来,将该类住房产业化生产,降低建设成本并缩短上市周期,以规模求效益将成为开发该类住房的思路。

自住房首展多问题存疑 亟待执行政策出台

  11月12日,由北京住建委、规划委主办、北京规划展览馆承办的自住型商品房规划展览正式开展。这是京七条出台后,对自住房的首次形象解释。

  展览虽然热闹,但一些细节却值得注意。本次推出的七个项目,无一建设在近期推出的“建自住房地块”之上。至于具体的产权问题,则无人提供相关信息。

  除此以外,自住房是否会步限价房后尘,成为“质量差、无人管”的两难小区,渐成为人们心中一个巨大的问号。在大量限价房小区,住房质量、小区环境、安全保障都成为难以解决的大问题,之前许诺的配套往往也不能落实;但这些问题通常无人搭理,“你们限价房还能要求什么?”成为有关单位最大的理由。

  似乎许多问题都亟待政策细则的出台。

  “感谢政府出台自住型商品房政策,能够解决老百姓实际住房困难,但我们希望尽快出台相关购房登记程序,以确保公平、公正、公开。”一位参观者在公开的留言簿上这样写道。

自住房赔本赚吆喝? 业内:或导致商品房价越来越高

   连续出让的限价地块,和尚未面世的自住型商品房产品,在重燃购房人期待的同时,也让业内外人士争论不休,自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝?

  多个业内人士都表示,自住型商品房实际上和两限房没有太多不同,操作模式大体也差不多,既要让保障房的部分不赔,又要让商品房挣到钱。

  此外,业内人士还认为,目前多块自住商品房土地都是80%做自住商品房和限价商品房,只有20%是普通商品房。这种趋势可能导致商品房价格越来越高。

  由于自住型商品房和普通商品房的利润激励导向不同,在未来项目的打造中,压缩建设成本是企业必然的选择。“盖商品房是利润导向,有一个拼品质和性价比的过程,为了吸引客户,做好一点可以卖贵一点;但对于自住型商品房这种产品,更多的是成本导向。”某业内人士分析说,在满足基本居住的需求和建筑规范的要求以外,肯定是能省就省。不可能再赠送面积,也不可能再使用一些高级的产品配置。

  专家认为,自住型商品房并不是新办法,它与已经出台的限价房并没有太大区别,购买这部分房源的自住人群会优先考虑低收入群体,可以解决部分首次购房人群的居住问题。此外,如果自住型商品房用地只是土地总供应的一部分,那么加大自住型商品房土地供应则势必会减少商品房用地的数量。总体而言,自住型商品房是一件好事,但对于解决目前存在的房价问题,力量却稍显不足。而解决高房价问题的根本方法还在于盘活市场上现有的土地和房屋,以达到增加供应的目的。
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