第04期
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2013年9月30日

“以房养老”

  你准备好了吗?

  编者按:2013年9月,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“以房养老”是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。“以房养老”具体操作办法和实施计划,有望于明年一季度出台。

民众担心“以房养老”变味

  “卖房养老”在国外是养老办法之一,但有一个前提是,国外养老金本来就很丰富,靠养老金养老根本不成问题,在此情况下,国外老人可以卖房,然后去养老院养老。而在我国,尤其是那些只有一套房的老人,如果卖了房,他们住哪里?

  “以房养老”首倡者孟晓苏表示,从本质上讲,“以房养老”是一种金融服务工具,是一种市场行为,是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式,并非是由政府主导的社保体系与养老服务的替代品。

老人对房产公司不信任

  6年前,寿山福海国际养老服务中心推出北京首家“养老房屋银行”,两年后黯然夭折,成为“以房养老”的一个失败案例。

  据了解,该中心于2007年10月18日启动“养老房屋银行”。根据“养老房屋银行”协议,60岁以上的老人提出养老需求,入住养老服务中心,老人原有房屋可以委托地产经纪公司对外出租,租金用于抵扣老人在养老中心产生的费用。但在2008年,“养老房屋银行”就已停止。

  实际上,2003年后,北京、上海、南京等地均不同程度地尝试过“以房养老”,但均因效果不理想而搁浅。中信银行也于2011年推出“以房养老”按揭贷款业务,但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

  某银行业内人士告诉记者,推进以房养老,牵涉到土地证,很有难度。“现在的土地证期限最长是70年,有的还不到,土地证到期了怎么办?有这个政策性的因素,房子也很难估价。”浙江省老龄办相关负责人则称,“这个做法实施的主要障碍,一是观念上,老人把房子处理掉,可能和子女产生矛盾;二是在制度上,由于没有遗产税,老人更愿意把房子给孩子。”根据记者的采访,杭州的老人们大多也对“以房养老”表示不接受。

以房养老引发70年使用权担心

  商品房70年土地使用权到期之后,我们的房子该怎么办?是自动续约再延长几十年的使用权,还是根据当时的地价补缴土地出让金,或是还有其他新办法?在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。

  在我国,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年。70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有。然而,“皮之不存,毛将焉附”,土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整体所有权的到期,这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。

  《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。《城市房地产管理法》第二十二条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  显而易见,从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格,但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这个政策真空无疑给人们留下了想象的空间,“70年后的续期,还要付出多大的代价?”

“以房养老”便宜了谁?

  以房养老本身不过是一种新的金融衍生工具,即“倒按揭”,将按揭买房的过程逆转过来,以房换来长期稳定收入。然而,这一产品被引入中国后却遭到众多责难,被贴上阴谋论、骗局等标签。事实上,以房养老不过是给老年人提供一个新的选择,或者说是给中国社会多一种选择。

  以房养老真正便宜的是想得开的参与者。依靠“以房养老”获得的持续收入和养老金,他们大可周游世界,或者在风景优美的地方安度晚年,享受这辈子辛苦付出换回来的一切。人毕竟只能活一辈子,富也难过三代。房子无非是个居所,不应该成为一个囚笼。

  此外,以房养老也许能给中国人与房子的悲剧循环找出一个出口。自从房地产市场红火以来,房地产就成为中国社会矛盾的主要来源之一。子女为遗留房产争吵不休,父母为子女买房倾尽全部财力。房子成为了中国家庭的利益纽带,这种利益经常大过亲情。如果以房养老得以普遍,父母和子女都各顾各的,那么房地产市场也不会像现在这么疯狂,中国的下一代也能更加自由地成长。

房屋产权70年系误读 快到期可用来以房养老

   孟晓苏认为,“以房养老”可以先从无子女和失独老人做起,对于市民担心的房产70年产权问题,他说,房屋产权不止是70年,不必担心房屋产权到期问题。

   孟晓苏表示,2003年的时候提出这个问题的,当时保险公司第一个顾虑就是70年,房屋产权70年这是不准确的,因为房屋产权是永久的,土地使用权70年,早在2003年7月份,全国人大颁发的《物权法》已经明确规定了。

  “我们再翻过来讲,到底谁担心70年产权到期,开发商肯定不担心,二手房也不担心,如果快到期了,赶快把房子抵押出去,保险公司如果愿意要,你干嘛不甩给他呢,所以70年的问题不是抵押住房的老人所担心的问题。”

专家称以房养老需调整房屋产权 可延长为500年

  中央党校国际战略研究所副所长周天勇认为,房产证是由房产管理部门和土地管理部门颁发,《土地法》以及其他相关法律规定房屋产权为70年。当老人年迈将房产抵押时,大部分房屋已经使用了50年,房子剩下的20年价值怎么计算?银行把房屋反抵押给老人15年,剩下的5年,银行怎么把它卖出去?如果赎不回的话,银行怎么实现房屋的价值?

虽然有人指出《物权法》有“自动续期”的规定,但是仅凭《物权法》不能发证。《物权法》里并没有说明由哪些相关部门去发证,让房屋可以被永久使用。银行看证件,抵押房屋需要相关文件、契约以及证明财产的证件,在这个阶段,《物权法》没有实际作用。如果不在房屋产权期限上进行调整的话,“以房养老”将很难运作。

  如果不解决70年房屋产权的问题,这项政策于理、于法都无法操作。周天勇说,必须改革房屋产权只有70年的制度,最好是永远使用。如果永远使用不合适,可以调整为200年或500年,当然也会有人问200年以后怎么办?那只能到时候再说。但是,当前的问题需要马上解决。

美国 “倒按揭”推行多年“门槛低”

  “如果你年满62周岁,并且拥有自己的住房……为什么不将房子资产变成现钱呢?”、“很多老人空有大房子,却没有现金,可能面临突然的医疗支出、房屋修缮费用,怎么办?”在美国,从上世纪80年代开始,出现了政府主导的“反抵押贷款”项目,也就是“以房养老”。美国人养老有多种方式,“反抵押贷款”(HECM)只是其中一种。

  申请HECM的老人需要符合几项基本的条件,“门槛”并不算高:首先,要求年满62岁以上的单身老人或夫妇;拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房(依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款)。

   按照规定,申请人最多可获得的贷款,肯定少于房屋的评估价或者销售价格,绝大部分情况不超过62.55万美元。当事人无须为这笔收入纳税,其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

  在HECM项目中,有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。老人在世时,可以一直住在房子里。如果老人搬出,则需要还清反向贷款。如果老人去世,房屋则收归美国联邦政府住房及城市发展部所有,并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女,不足部分由政府补足。

日本“以房养老”的窘境

   日本的“以房养老”形式多样,因地而异,统称为“不动产担保型生活资金”,按融资方式可分为两类:一是政府参与的直接融资方式,即政府机构直接贷款给借款人;二是银行等金融机构参与的间接融资方式,由金融机构贷款,并设计金融产品进行销售。

 在具体实施上,各地有所不同,但总的来说,申请门槛较高。以东京为例,要求申请人在65岁以上且不能与子女同住;申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下,且已申请“低保”等社会福利的家庭不能申请;申请人的房产必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅不能申请。这些严苛的条件把很多居住在城市的老年人排除在外。

  时至今日,“以房养老”在日本依然发展缓慢,从政府到民间推动都不是很积极,处于“鸡肋”的窘境。有观点认为,日本“以房养老”进展迟缓,首先是子女的反对;其次是日本人“有土斯有财”的观念根深蒂固,不到万不得已不会变卖土地和住宅;再次,老旧房屋修缮需要大量资金,造成银行不愿贷款。

  目前来看,人们的顾虑还有很大一部分来自于对“以房养老”这种模式可靠性的怀疑。“用房子换养老,靠谱吗?”,“房价节节攀升,把房子抵押给银行会吃亏吗?”,“以房养老会冲击基本养老吗?”,这些声音并非毫无道理。能不能从制度层面打消人们对政府推卸责任的疑虑,缓解人们对个人资产缩水、财产被变相掠夺的担忧,直接关乎“以房养老”的运行效果。说白了,只有让老百姓看到实实在在的好处和可靠可观的预期,接受起来才会更放心、更积极。
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