“金九银十”收官房价涨势明显
调控面临加码？
编者按：2013年的楼市“金九银十”在“涨声”中收官。但在房价持续上涨的背后，“两极分化”现象也表现突出。受供不应求因素的影响，一二线城市房价居高不下；三四线城市则“不温不火”，出现供应过剩及泡沫隐忧。业内预计，未来房地产调控将更加具有针对性。详细》
“国五条”已出台半年有余，房价涨势却丝毫不减。中指院刚刚公布的数据显示，9月份百城住宅均价环比涨1.07%，自2012年6月以来已连续16个月上涨。一些业内人士认为，政策调控措施对抑制房价上涨的效果并不明显。
“金九”楼市需求旺盛，“日光”现象屡见报端。全国各大城市楼市成交量的不断攀升，也带动了公积金贷款的需求快速增长。有媒体报道，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。
今年3月份，各地出炉了“新国五条”具体细则。不少直辖市、省会城市和计划单列市公布了今年房价调控目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。面对持续上涨的房价以及与日俱增的需求，一些业内人士对能否完成这一房价调控目标产生质疑。
国家统计局发布的9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，9月65城市新房价格环比上涨，69城市同比价格上涨，北上广深一线城市的同比价格涨幅皆达到20%以上。对此，业内人士分析称，全国商品住房价格普涨态势依旧，同比涨幅较高与前期房价上涨累积有关。从市场现实面看，房价上涨还将维持一年左右。
中国房地产学会副会长陈国强表示，9月份70个大中城市房价数据显示如下特点：一是全国商品住房价格普涨态势依旧，部分中西部三线城市涨幅后来居上；二是一线城市同比涨幅依旧领先，北上广深新房价格同比涨幅均在20%以上；三是温州依旧是引人注目的特例，四项指标全部领跌；四是房价同比领涨的城市去年基数普遍垫底。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，各类城市间房价变动差异和分化较大的格局未变，同比涨幅较高与前期房价上涨累积有关。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则判断，今年3月是本轮房价上行周期中环比涨幅的峰值。从市场现实面看，房价上涨还将维持一年左右。当然，市场分化趋于严重。要购房，需有一双火眼金睛。
全国楼市已临近年末收官，随着房价的不断上涨，各地年初制定的房价调控目标能否实现成为各界关注的重点。据国家统计局最新数据显示，9月份房价同比涨幅超过10%的城市达到14个。对此，不少业内及专家观点认为，部分城市无法完成年度房价调控目标已成定局，按年初调控政策要求这些城市将面临问责，控制房价需要增加楼市供应并尽早出台房产税。
回顾年初各地制定的房价调控目标，大多要求“房价涨幅不高于当地人均可支配收入实际涨幅”。但截至到前半年，部分城市房价涨幅已超过人均可支配收入涨幅，如南京统计局数据显示，今年1-6月城市居民人均可支配收入同比增长9.4%，6月份房价涨幅同比达12.3%。厦门统计局数据称，上半年该市城镇居民人均可支配收入增长8.3%在，而同期房价同比上涨达11.9%。
有媒体援引分析人士观点称，今年许多大中城市房价上涨比较明显。9月份到年底，房价很可能还将保持上涨态势，这将导致房价上涨快的城市调控目标可能完不成。另外，针对当前一线城市的房价涨幅情况，中国房地产学会副会长陈国强对中新网房产频道表示，“从北上广深四大城市来看，房价涨幅超出年度的调控目标已成定局，不可能再降回来。”
近日上海市政府常务会议进行了专题研究，会议明确将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，抑制房地产市场价格过快上涨，并出台了七条房地产市场调控新措施。包括：
进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。
从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
落实各区县房价调控目标责任制。各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。
10月23日，北京市住建委等五部门发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》，明确加快自住型商品住房建设，通过“限房价、竞地价”的方式，加大房屋供应力度。
分析人士指出，限购限贷政策一直被看成是近几年调控房价的最直接有力手段，在抑制房地产投机性需求方面更是“尚方宝剑”。但从执行情况看，2012年以来，虽然限购限贷政策依然在执行，但市场成效明显不如2011年。
北京市住建委副主任王荣武表示，北京将通过一切手段力促2013年目标的完成。针对房地产市场房价上涨预期较为强烈、调控工作面临很大压力的现状，王荣武介绍说，预期和供需矛盾，是影响北京房价上涨的两大主因。除了升级“限购”、“限贷”政策之外，王荣武表示，北京也将通过增加供应，确保居民刚性自住需求，北京未来自住型住房的供应规模将达到市场的40%到50%。
在北京发布京7条调控楼市后，又有一线城市紧随其后。从11月6日开始，深圳二套住房按揭首付比例将提高到7成，这也使深圳成为广东第一个执行二套房首付不低于70%的城市。
“深八条”第三条曾提出“加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”。
临近年终调控目标大考，短短一个月内，深圳前后三次释放楼市调控的信息，不难看出政府相关部门的决心。但有报道显示，在通过记者走访后了解到，逐步加码的调控政策对市场影响却十分有限，整个市场依旧火热。业内人士表示，在房价目前上涨的总趋势下，政府部门仅靠“限”只能隔靴挠痒，让房价回归合理，还期待更加全面的土地长效调控机制。
房价不断上涨，购房者的置业压力不断加大，业内都在期待楼市长效调控机制的出台。第四季度备受关注的十八届三中全会即将召开，本届会议对房地产市场会做出哪些政策性调整，房价上涨势态能否得到控制？
中国房地产业协会副会长朱中一表示：“新政策没有出来之前，还是要强调现行的调控政策不变。如稳定地方的房价责任制、增加有效供给，抑制投资投机、执行差别化信贷政策不变。还是要强调保持政策的连续性和稳定行。”但是中央调控已经讲了多年的问题应该迈出去，比如房产税问题。
“虽然说决心要大，起步要稳，但是不能每次总是‘狼来了’。今年曾今屡次提及的房产税目前仍然没有具体措施，老不出台，房价失控，政府没有一个说法。”朱中一认为，政府应该对房产税问题有个明确的态度。
另外，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，2013年5月中央经济体制改革意见明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，房产税扩容传闻首次得到官方的证实，包括北京、广州、深圳等一线城市及南京和杭州等多个二线城市纷纷传出消息将成为下一轮试点城市，房产税城市扩容最有可能的时间点，即是十八届三中全会。
面对持续升温的房地产市场，中央近日集中了释放稳定楼市的信号。央行和国土部近日分别表态，要落实好差别化住房信贷政策以及增加住宅用地供应量。而房地产调控的长效机制也渐行渐近，中共十八界三中全会被认为是政策加码的节点。
在具体实施上，各地有所不同，但总的来说，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人在65岁以上且不能与子女同住；申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，且已申请“低保”等社会福利的家庭不能申请；申请人的房产必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不能申请。这些严苛的条件把很多居住在城市的老年人排除在外。
时至今日，“以房养老”在日本依然发展缓慢，从政府到民间推动都不是很积极，处于“鸡肋”的窘境。有观点认为，日本“以房养老”进展迟缓，首先是子女的反对；其次是日本人“有土斯有财”的观念根深蒂固，不到万不得已不会变卖土地和住宅；再次，老旧房屋修缮需要大量资金，造成银行不愿贷款。
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