第07期
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2013年12月31日

楼市调控十年迎来新转折

     多措并举追梦住有所居

  编者按:从2003年出台的“18号文”算起,我国房地产调控历史已经走过了十年的历程。近年来,限购、限贷等带有浓厚行政化色彩的调控手段一直备受争议,新一届政府对楼市调控方向也逐渐发生变化。在不少业内人士看来,走过十年调控,未来中国房地产市场的调控思路或将迎来转变,楼市长效机制也正呼之欲出……

“马上有房”是大梦想

  在“马上体”各式各样的愿望中,“马上有房”成为最被期待实现的梦想。假设,房地产泡沫破裂,或是真如“楼市预言帝”任志强说的那样,房价涨幅有可能回归到个位,“马上有房”的愿望是不是就不远了呢?

  十年调控房价涨了10倍。2013年,地王不断涌现。不过,房价“涨声一片”的时代确实在褪去。先有温州房价连续20多个月下跌,后有大连、沈阳、营口等被列入预警房价崩盘的城市中。与之形成对比的是,北上广深一线城市房价一路飙涨,由此被住建部锁定成为2014年重点监控城市。

  2014年想要“马上有房”,一种办法是,年轻人“逃离北上广”;另一种办法是,在像北京这样的城市买一套总价200万的自住商品房。不过,即便是200万的一套房,也需要首付60万,贷款20年期、月供在5800元以上。

  这样的高条件,又能有多少人可以实现买房梦呢?

北漂族每日跨省上班

  从天安门出发,沿长安街向东30公里,是河北省廊坊市三河市燕郊镇。燕郊是这样一个地方:行政划分上归属河北省,与北京市通州区一河之隔,地理位置相当于北京的“东七环”;城区内有8所大专院校和多个国家部属单位;高峰期每1-2分钟就有一趟公交车发往北京。

  超过30万的北漂一族选择在这里安家,往返于北京和河北之间,日复一日地“跨省上班”。

  了解北京的房价水平和限购政策的人会明白,尽管燕郊的房价一涨再涨,跟北京比起来仍是小巫见大巫。“燕郊最好的小区,东方夏威夷别墅区,90平米的公寓,一月1600元。”跟北京比较,“1600元在北京也就租一个次卧,还是群租房。”

北上广深房价居高不下 离开还是坚守?

  新华社在年终报道中称,2013年“调控未曾放松,房价照涨不误”,首次置业和首次改善等刚性需求成为助推一线城市房价上涨的主要动力。

   每年,一批批的年轻人为了梦想,涌向北上广深这样的大城市。他们大都收入微薄,却要面对高昂的生活成本。他们中有些变成了所谓的刚需人群,为一线城市的楼市输送源源不断的弹药,有些则收拾行囊悄然离开。这些“北漂”们的北京故事,是一代“城市新移民”的缩影。

  在微信的朋友圈中,不时有人发消息称自己将离开这个城市,中间夹杂着不少的不舍。北上广深,作为中国内地最具包容性的四座城市,承载着年轻人的梦想,让这些城市充斥着来自全国各地的城市“新移民”。一方面,是丰富的文化教育资源、户籍制度的隐性福利、似乎唾手可得的成功机会;另一方面,是肆无忌惮的拥堵、高居不下的房价,让人透不过气的生活节奏。坚守或者离开,似乎都要有足够的勇气。

十年楼市:最疯涨的商品

  “10年了,我还是买不上房,这是为什么?”和买了房的朋友一起谈到房子时,姜晓明常常会这么问。

  有这种疑问的可不是他一个人。10年的房价飞涨,既有投资投机因买房而暴发,也有开发商和地方政府赚得盆满钵满,也有很多落寞的人始终买不起房。

  10年间,被两只手操控着的房价一路高涨,令很多人可望而不可即。一只是看得见的手即政府调控,一只是看不见的手即市场。

  早在2004年时,中央即着手调控房地产市场。直到2008年9月国际金融危机爆发,为扩内需保增长,我国的楼市调控风向发生了变化。2009年,许多楼市调控政策出现了松绑,比如房贷首付下调,房贷利率下调。房地产市场就此开始反转,2009年、2010年、2011年这几年出现了房价快速上涨。

  针对这种情况,中央再次开始从紧调控。2010年4月国务院下发“国十条”,这被业内戏称为“史上最严楼市调控政策出台”。2011年调控再次升级,北京等地出现了针对外地人纳税满5年才能买房的最严限购政策。而在上海、重庆,房产税试点拉开帷幕,重庆针对高价盘和别墅,开始征收房产税。

  2013年3月1日,国务院再次公布楼市调控细则,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率;个人售房严格按转让所得的20%征税。不过,这一次调控中的亮点政策“二手房”出售征20%所得税的政策只在北京等地落实,全国大部分城市并没有严格落实。

  市场一怔之后,从2013年5月,房价再次走势坚挺,楼市依旧没有走出一边调控、一边上涨的怪圈。

十年楼市调控效果值得深思

  据中国社会科学院近日发布的一份调查报告显示,“安居梦”已经成为城乡居民中国梦的具体内容。18.8%的人将“改善住房”作为今后5-10年最想实现的个人愿望,在各类愿望中列第三位,仅次于“收入增加”和“家人平安健康”。

  中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞对中新网房产频道表示,社科院的调查结果跟我们平时主观的判断表现一致。不同于其他的物质需求,住房需求的特点是弹性大,随着人们收入水平的提高,住房需求也在不断提升。

   事实上,政府始终在关注全民住房问题,国家领导人也曾在会议多次上强调,要“逐步满足城乡居民基本住房需求,实现住有所居。”

  然而,经历十多年的房地产市场发展,房价却经历了快速上涨,居民购房压力不断增加。

  面对大城市的工作和住房压力,很多人无奈逃离“北上广”,安居梦遭遇高房价的背后,中国房地产十年来调控效果值得深思。

换个思路看房价调控:政府能否决定房价

  统计显示,2013年全国城市商品房价格在调控中继续大幅度上涨,许多城市年初承诺的控制房价目标落空。预期与现实的巨大反差面前,人们关注有关部门所说的“问责”能否兑现,也在思考调控是否有更好的办法。

不可否认,一些城市房价上涨超过预期,与地方政府调控不力有关。例如限购政策松动可能导致炒房投资需求进入楼市,助推房价上涨。对于抱“上有政策下有对策”心态打“擦边球”、“变相”拉高房价甚至玩统计数据“把戏”的地方,毫无疑问应该严肃问责。

  同样不可否认,政府调控能影响房价,却决定不了房价。一些地方对房地产调控不可谓不重视,执行政策不可谓不坚决,甚至常常自我“加码”打“补丁”,但即便如此,依然难以遏制房价快速上涨。

  房价问题何其复杂!记者在一些城市采访发现,住房价格与供求关系、货币供应、市场预期、土地价格、住宅品质、租赁市场等起码六七种因素有关。简单看短期的“均价”变动,并不能充分体现市场真实情况,几十个城市的所谓“均价”对市场也没有多少实际意义。一种显而易见的现象是,有的房价监测重点城市近年来成交的商品房中首套房比重已超80%,炒房需求基本被卡死,但房价涨幅依然连月保持两位数。这说明,房地产调控或许应当更新思路。

政策频出房价涨势依旧 被指因缺乏调控长效机制

  近年来,政策调控一直伴随着房地产市场的发展,尤其限购、限贷等行政性手段占据主导,但是房价仍一路走高。

  此前,中央经济工作会议并未提及“房地产调控”,十八届三中全会结束后,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”,同时“加快房地产税立法并适时推进改革”。

  业内人士认为,十八届三中全会的召开,其中提及市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等,其目的是通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主,逐步让限购等行政化手段退出市场。

  有媒体在报道中称,种种迹象表明,2014年中央政府对房地产的思路已经成熟。有消息透露,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案,具体方案可能会在明年两会前后公布。

长效机制呼之欲出 2014房地产市场趋势渐明朗

   自从2003年中央把房地产作为国民经济支柱产业以来,据不完全统计,发布与房地产直接相关的宏观调控政策达到43次,核心目的就是调控房价。但十年来的调控并未使房价下降,反而陷入“越调越涨,越涨越调”的怪圈。客观来讲,过去的调控主要方式就是压制需求、减少供给,以达到控制房价的目的,但从市场规律角度看,房地产的调控要达到预期效果需要保持供需平衡。

  展望2014年,虽然全国范围内房价快速上涨的势头已有所遏制,但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期,调控基调不容改变。但由于城市间市场现状的差异,各地落实调控的手段将更为灵活,调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期,依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力实现继续发展。

  “宏观要稳、微观要活”是近期中央政府宏观经济决策思路,在维持房地产调控政策总体平稳的同时,中央政府会给予地方政府适当的政策调整空间,并立足长远,使房地产调控由行政手段向长效的市场调节机制转变。其中土地改革和金融调节已有部分陆续出台,增加住宅用地供应、稳定地价、严防高价地成为2014年市场稳定的首要工作目标,对保障房和棚户区改造的关注度及支持力度也持续加大。此外,11月召开的十八届三中全会为新型城镇化背景下的长效机制建设制定了更为明确的目标实施计划。随着一系列改革措施的逐步落实,中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。总体而言,未来的楼市调控长效机制的一个大方向应是逐步淡化行政手段、回归市场化。

  在经历了四、五年的持续调控以后,房价已经逐步退化成表象问题。本质问题,就是政府对待市场的态度。亦即政府到底希望继续用行政手段对房价进行管制,还是希望房价在市场的调节中趋于理性。如果政府继续想扮演市场的“救世主”,想驾驭市场,控制市场。那么,房价也许仍然只会在哀怨声中晃来晃去......
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