第08期
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2014年2月26日

马年“第一降”撼动房价

中国楼市面临“崩盘”?

  编者按:从“香港楼市暴跌”,到多地1月房地产成交量遭“腰斩”,再到万科王石“楼市非常不妙”的说法、“恒大地产全面打折降价”的传言……马年刚开局,中国楼市就遭到各种唱空之声的“伏击”。在经过一年多的高涨行情之后,中国楼市是持续“高烧”,还是面临“崩盘”,成为舆论热议的话题。

楼市开启阶段性降价 杭州楼盘每平米直降6000元

  23日,江苏常州被曝出“雅居乐星河湾”楼盘推出大幅降价特惠活动。该楼盘由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造,主要由雅居乐操盘,于2月21日正式开盘,推出5、6、8、10四栋楼,最低价5380元/平方米。在这部分房源中,精装均价12500元/平方米,毛坯均价降至约7500元/平方米,个别房源低至5380元/平方米。

  而此前,该楼盘去年12月14日首次开盘时,预售均价13000元/平方米,若加上精装5000元/平方米,则价格高达18000元/平方米,目前的价格相当于打了近六折。

  与此同时,杭州方面,在德信北海公园降价后,同一区域的楼盘天鸿香榭里在不到24小时就率先“应战”。该楼盘将销售均价从此前的近17000元/平方米调整为13800元/平方米,起价为11800元/平方米。其更是打出广告宣称“直降6000元/平方米”。

  随后,杭州地产界人士称,在德信北海公园、天鸿香榭里放出降价消息之后,杭州已有不少开发商已经开会商讨应对事宜。其中,协安紫郡和蓝郡两项目双双推出“限量特惠一口价”优惠措施。

  事实上,2013年,杭州尽管创造了仅次于2009年的历史次高成交记录,但杭州楼市同时成为了全国重点城市楼市库存最高的城市。

  高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”,而要想提高成交量,降价无疑是最好的选择。

杭州房价下跌真相:城市扩张供应激增

  由于杭州的房价水平直逼北上广深一线城市,其变化亦被视为国内楼市重要的风向标之一。有业内人士认为,这只是杭州的个别现象;也有人认为,降价缘于开发商的资金链问题;更有市场分析称,这或是整个房地产行业风险爆发的征兆。

  步入马年以来,在成交量趋缓的背景下,杭州楼市笼罩在降价氛围之中。当地不少房地产业内人士纷纷在论坛、微博等网络互动平台上,猜测谁会是第一个降价的楼盘。

   “价格确实降了。”2月24日下午,杭州楼盘降价风波当事方之一的梁鸿眉,在接受媒体采访时表示。梁是浙江天鸿房地产开发有限公司的董事长,由其开发的天鸿·香榭里是此次高调降价的项目之一。

  值得注意的是,杭州楼盘的本轮降价与其巨量的库存或不无关系。滨江集团董秘李渊称,上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时,降价区域位于杭州近郊,主城区未出现明显降价。不过,杭州目前的库存量不容忽视,不少房企销售压力较大。

  21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度,而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起,给市场传达的信号就是,供应巨大,而需求有限。最先作出反应的,往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商,如果不抢在别人前面率先回笼资金,当真正的风险来临时,最快倒下的也将是这些企业。

  桑豫峰称,不排除还会有其他楼盘随后跟着降价,尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮,有可能会对上海以及长三角地区产生影响,甚至传递到北京等城市。这种趋势一旦形成,就会对购房者的预期产生巨大影响。

  

个别楼盘降价属区域价格异动 大范围降价言之尚早?

  23日下午,天鸿香榭里门口许多老业主维权,高喊“退房”,一边是买房队伍,一边是退房队伍,沙盘被砸,现场一片混乱。

  在杭州个别楼盘降价及兴业银行暂停部分房地产贷款业务的消息影响下,周一地产股大幅下挫。对于习惯了追涨的购房者和资本市场来说,这两则利空消息可谓当头棒喝。尽管消息源并非出自核心城市,但其传递出的一个重要信号:房价上涨乏力。

   房价大范围下跌的现象会出现吗?分析人士指出,在整体流动性温和可控、房企资金并不紧张的情况下,价格异动只是区域市场的自我调整。停贷也是个别银行的风控行为,很难出现大规模蔓延。但这些信号也同时表明,部分城市和区域的房地产投资已接近饱和,房地产业将进入低增速的发展阶段,不同地区的房价水平将表现出“剪刀差”的分化格局。

  中金公司发布的报告对过去十年历次大范围降价进行了梳理。报告称,过去十年间,行业层面的大范围降价共发生过三次:第一次在2005年,以上海、杭州被定点调控拉开帷幕,这次降价导致6个月内中原上海二手房价指数下调13%;第二次是2008年初,万科率先喊出打折降价的口号;第三次在2011年5、6月份,降价肇始于北京通州的部分项目,虽有蔓延,但行业的整体降幅并不大。

  上述报告表示,过去三次大范围降价的时点都是通胀上行、流动性收紧的末期,开发商面临资金压力而调整价格。相比之下,当前并不具备房价大规模调整的条件。

  事实上,除温州等个别城市外,当前大部分热点城市的房价仍处在上涨通道中,一线城市甚至具备强劲的上涨动力。就在杭州出现“打砸售楼处”前一天的2月20日,位于北京丰台区西局村的一宗地块入市交易,抛开配建部分,商品房土地的楼面价格超过5万元/平方米,再现“面粉贵过面包”的局面。

  

看涨派:房价3月起飞 5-8月火爆

  曾经高精准预测2013年房价暴涨的保利地产副总、广东保利地产董事长余英近日在微博上大胆预测,今年上半年是买房最佳时机,下半年开始,房价将大涨。

  15日晚,余英在自己的微博上发下了对今年楼市的预测:2014年楼市预测是3月起飞,5~8月火爆。上半年是投资买房最佳时机!今年新拍地的楼面地价基本和正在销售的房价持平,这批“地王”上的房子最快年底才能入市,到时房价一定翻翻;2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一,这批货现在上涨不多,预计下半年尾盘会上涨接轨2015年新房价格。

唱空派:今年楼市“非常不妙”

  如今楼市调控没有放松的痕迹,对于楼价的预测,从目前情况看,市场对后市判断的分歧还是比较明显的。

  日前,万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时,王石用“非常不妙”来表达对今年楼市的观点,并称“我不改变我的观点”。据悉,王石所谓的“不改变”,是基于其在去年9月时的表态,“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”

   值得关注的是,另一位重磅地产大佬任志强日前也忽然改口称,今年房价涨幅将大幅度下滑。他还警告其他房地产商,对今年房地产太乐观会“很危险”。

  看空楼市的氛围不断在变浓。日前中国社科院副院长李扬称,“金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。”也有宏观评论家撰文说,已有太多的迹象显示,我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨,我国房地产市场存在强烈的调整需求。

  

信贷收紧加剧观望情绪

  与往年年初相对宽松的信贷环境相比,今年一直处于较紧状态的信贷政策,加剧了部分购房者的观望情绪。有消息称,南京一家专业房产网站对19家银行进行了房贷摸底。其中,招商银行回应基本不做房贷业务,其余大多数银行首套房贷款执行基准利率,还有个别银行采取了上浮政策,最高上浮30%。

   另据消息人士透露,兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务并且暂停房地产供应链金融业务。对此兴业银行表示,春节前确有相关通知下发,但强调此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资,非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货。

  与此同时,专家与房地产大佬们对2014年的房地产形势也充满了悲观情绪。

  兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委近日首次开始从趋势上看空房地产。经济学家马光远也预测今年房价下跌是大概率事件。马光远担心的是,已经极度依赖房地产的中国经济,能否承担房价下跌的风险。

  

房价'暴跌论'被指不现实 专家称支撑高房价因素仍存

  未来房价将会暴跌?近日关于房价下跌的报道大有蔓延之势,人们那根敏感的神经再次紧绷起来。

  中新网房产频道梳理发现,房价暴跌的判断来自对中国经济减速、国外房地产市场多年发展规律的推论,更直接的理由则是出于对1月份楼市成交量出现腰斩的判断。据中国指数研究院对国内43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现,1月份有超过九成城市楼市成交量环比下跌。另有数据显示,北京上海等地1月份成交量甚至出现腰斩,三四线城市甚至有崩盘的风险。

  北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受中新网房产频道采访时表示,房价“暴跌”的观点推断并不现实。周毕文分析称,目前不同城市间已经出现了房产价格分化,一线城市维持不动或略有上涨的空间,三四线城市房价可能会往下走。但在缺乏数据支撑、购房需求多、地价高的情况下,断言房价暴跌是不现实的。

  链家地产张旭也对房价“暴跌论”持否定观点,认为“房价暴跌不大可能”。她说:“今年市场没有利好,但也没有明显利空。不管是1月北京成交量走低,还是恒大全国降价,我觉得都有特殊原因,最多算是个别现象。

  历史的某些细节总是呈现出惊人的相似。在此前的几轮房价大跌之后,房价很快就进入报复性上涨周期。针对此次个别楼盘降价风波,多数受访者表示,楼盘价格下跌的个案不会蔓延,但零星的降价行为仍折射出未来的发展趋势。近期,不少三四线城市曝出“空城”现象,凸显了这些区域房地产投资饱和的局面。杭州等地项目价格出现调整,也预示着2014年楼市分化将愈加剧烈,房价出现调整的可能性越来越大,特别是库存严重、人口增长放缓或负增长的城市都有可能再次出现降价,房价走势将出现“剪刀差”的分化格局。
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