险企海外加速扩张 两年200亿险资海外置楼

    在十一长假第六天，安邦保险落槌美国纽约地标性建筑——华尔道夫酒店的消息一出立刻引得业界哗然，向来低调的安邦再次走上投资神坛，成功拿下险资海外不动产投资最大一单。事实上，早在安邦保险“出手”之前，国内的险企就已数次在海外投资，险企海外投资步伐正不断上演着“加速度”。

    京华时报记者牛颖惠

    □事件

    黑马安邦高调出手

    在北京核心CBD区已拥有两块地块的安邦保险第一时间在其官网宣布收购消息：“该酒店占据了曼哈顿核心地段的整个街区，该地块投资价值在纽约是无可比拟的。”被誉为保险业黑马的安邦，其公司动态新闻发布的效率差不多是首次由低调、谨慎、滞后变得更加透明、直接、迅速。

    据了解，纽约华尔道夫酒店位于纽约市曼哈顿核心地段，是纽约的主流社交活动中心，始建以来就是纽约的地标建筑之一。该酒店曾经多次出现在电影银幕上，已故的著名影星马丽莲·梦露离开好莱坞之后曾短暂在此居住。而阿里巴巴全球路演的第一站也是在这家酒店。

    公开资料显示，纽约华尔道夫酒店是希尔顿名下华尔道夫奢侈酒店连锁的旗舰，这部分业务从2007年开始有五倍的增长，在包括北京、迪拜、芝加哥以及阿姆斯特丹等城市有27家该品牌的酒店。希尔顿曾计划在巴厘岛、曼谷以及比弗利山庄等地再开9家豪华酒店。

    事实上，这是中国险企首次投资美国不动产，也是截至目前中国险企投资海外不动产的最大一单。

    安邦保险在诠释其收购目的时，高调表示：“作为一家具有全球化视野的中国保险企业，安邦保险制定完善的全球化战略，充分利用经济全球化的基础，紧随客户‘走出去’的步伐，为客户提供全球服务体验。”

    安邦还表示，通过投资北美优质不动产，实现长期稳定的投资收益，今后将进一步加大全球资产配置的比重，尤其是将欧洲地区和北美作为重点。

    □行业两年200亿海外置楼

    事实上，早在安邦保险“出手”之前，国内的险企就已数次在海外投资，险企海外投资步伐正在不断上演“加速度”。

    公开资料显示，险资投资海外不动产的第一单为中国平安拿下。2013年7月，该公司以2.6亿英镑（按当时汇率计算，约合人民币24亿元）从德国卖家手中购得伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼。

    今年6月20日，中国人寿与卡塔尔控股联手斥资7.95亿英镑（约合人民币84.27亿元）收购伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet办公楼90%的股权。交易完成之后，中国人寿将持有该楼70%的股权，这是险资投资伦敦不动产的第二单。

    距离2012年10月12日保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》整满两年，已有3家保险公司将触角伸向海外市场，险资投资海外物业的总金额已经超过200亿元。

    然而，看好海外市场的并非仅仅上述三家公司。近日有消息称，包括生命人寿、泰康人寿等在内的20家国内险企均在寻求海外房地产投资机会。

    □市场险企集体押宝海外

    据了解，相对于国内险资市场5%左右的回报率，海外不动产市场更加成熟，投资回报率更加稳定。

    早在今年的中期业绩发布会上，中国人寿财务总监杨征就曾表示，中国人寿的海外投资将实现常态化，但投资方向并未限定。杨征表示，海外投资在金融手段、产品多样化和风险控制等方面都要更有优势，所以会积极地去推进海外投资，并把其常态化。

    中国平安首席投资执行官陈德贤也表示，预期未来3～5年内人民币升值的预期降低，集团会考虑扩大海外投资的占比，除了委托基金和自营平台投资海外资本市场，还计划直接投资海外的公用事业和基建项目，具体标准是项目能产生充足现金流并提供稳定的收益。此外，中国太保和中国人保也均在业绩发布会上表示，目前正在考虑参与或加大海外投资。

    根据相关规定，保险资金境外投资总额不超过上年末总资产的15%，以今年前8个月保险行业总资产9.5万亿元测算，保险资金境外投资上限可达1.4万亿元。

    □监管政策支持“走出去”

    事实上，险资对于不动产的投资始于2010年，但直到2012年，保监会才允许保险公司进行境外投资，其中规定保险资金境外投资可选择部分国家或地区的金融市场，直接投资不动产。但为了防范风险，仅仅限于发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产。根据该通知的附件，发达市场包括英国、美国、新西兰等共25个国家或地区。

    今年2月，保监会发布《关于加强和改进保险

    资金运用比例监管的通知》，针对保险公司配置大类资产制定保险资金运用上限比例，在境外投资余额方面,要求保险资金运用合计不高于本公司上季末总资产的15%。今年初的数据显示，险资境外投资的比例只有1%左右，实际情况与政策放开的空间有比较大的差距。

    今年8月颁布的保险业新“国十条”更是在政策上给了险企以鼓励。其中明确表示要提升保险业对外开放的水平，实现“引进来”和“走出去”更好结合。

    然而，就在安邦完成对华尔道夫酒店收购的当天，商务部颁布施行修订后的《境外投资管理办法》，未来国内公司在海外投资时无需提前获得审批，只需要提前在相关部门进行投资登记。在这之前，任何超过1亿美元的海外投资项目，都需要经过商务部审批。

    保险公司海外投资不动产可以拓宽融资渠道，降低资金成本，是提升企业运营灵活性的方法之一。上述利好政策无一不是鼓励企业大胆“走出去”。

    □解读海外不动产投资诱人

    眼下，美国、欧洲等地房产正成为中国企业及个人出海置业的新目标。一些中国房企频频出手直接拿地。广州富力于2013年以14亿美元在马来西亚购得6幅地块。万科在旧金山市中心合资建设两幢高层公寓；SOHO中国收购了纽约曼哈顿通用汽车大楼部分股权；复星国际购入了洛克菲勒财团旗下的大通曼哈顿银行总部大楼；浙江绿地集团购进了纽约大西洋场项目的70％股份。

    根据仲量联行发布的报告，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。2014年上半年，中国的海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达到54亿美元，伦敦成为中国投资者最大的海外市场。

    保险业的数据显示，今年一季度末，保险机构投资性不动产规模754.87亿元，总体规模不大，但较去年同期384.7亿元的投资规模，增幅超过95%，增长速度较快。

    中原地产首席分析师张大伟接受京华时报记者采访时表示，“商业地产投资在国内的年回报率在5个百分点左右，而国外市场相对高出1、2个百分点。目前，不少国内商业地产估值基本触顶，而海外市场正迎来一个比较合适的投资契机，不少企业海外不动产投资加大真是看中了这个抄底的机会。”

    “国内好地段的商业地产价格已经太高，海外市场尤其是欧洲经济相对低迷期，正是做不动产投资的好时候。”张大伟认为，由于国内保险公司无法进行住宅地产的投资，适当进行一部分国内投资减值，可以分散投资。

    □风控不会重蹈日本覆辙

    亚豪机构市场总监郭毅认为，保险公司对于海外市场的投资是相对理性的选择。郭毅在接受京华时报记者采访时表示：“目前，国内商业地产正处于高峰期，有下滑的可能性，而海外市场则相对处于低谷，比较稳定。”

    郭毅认为，险资对于海外不动产的投资并非是一种追求高回报的行为，更多的考虑因素在于海外不动产投资已经趋于稳定，而且成熟的市场表现，对于不少中国企业而言实现了保值。

    实际上，上个世纪80年代末，日本国内房价高企、日元迅速升值，日本企业也纷纷走出国门，收购在他们眼里“相对低廉”的海外地产。然而，几年之后，日本人购买的海外资产多数出现经营不善难以为继的窘境，最后不得已只能低价转手。这样的前车之鉴让不少专家学者为中国企业频频出手海外地产而感到担忧。

    对此，张大伟以及郭毅等行业专家均表示，两种情况并不相同。日本当时本国经济泡沫严重，此外，包括欧洲在内的一下海外市场经济正在走出低谷，中国企业在海外的不动产投资远比投资国内市场显得稳妥。