物业被业委会炒掉拒绝交接一审败诉

　　记者今天获悉，通州海通梧桐苑小区起诉原有物业北京昊宇物业管理有限公司撤离小区、物业交接纠纷一案近日有结果。北京市通州区人民法院作出一审判决，要求昊宇物业公司在判决生效七日内撤出海通梧桐苑小区，并对小区相关物业事项进行交接。

　　海通梧桐苑小区是2010年10月1日新修订的《北京市物业管理办法》实施后，在通州区成立的第一家业主委员会。作为小区的主人，业主本应对自己的小区物业如何管理具有决定权，但是海通梧桐苑小区在撤换不满意的老物业时，过程却异常复杂艰辛困难。

　　2011年6月17日，海通梧桐苑小区选举产生了自己的业主委员会。根据业主与昊宇物业公司的前期物业合同约定，业委会一旦成立，这份前期物业合同就终止。同年11月17日，海通梧桐苑小区召开临时业主大会，因为对于当时的物业服务有诸多不满意，会议决定不再续聘昊宇物业公司，同时授权业委会再选聘新的物业公司。

　　后来经过招标方式，业委会与新的物业公司签订了物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业委会多次要求昊宇物业公司办理物业交接手续，并撤离出小区。但是均遭昊宇物业拒绝。

　　2012年4月16日，通州区住建委小区办等政府工作人员专程到海通梧桐苑小区组织召开物业交接协调会。但是昊宇物业坚持不撤出小区，而且也拒绝移交物业各项手续，致使业委会新选聘的物业公司无法进驻小区，对小区实施正常物业管理。为此业委会只好将昊宇物业公司起诉至法院，要求法院确认前期物业服务合同关系终止，昊宇物业公司撤离交接小区物业事项。

　　据悉，昊宇物业之所以不愿交接物业的缘由，是小区内很多业主尚欠不少物业费。但许多业主向记者反映，不交物业费是因为物业公司提供的物业服务质量和管理水平实在太差，他们用不交物业费的方式表示抗议。对业主拒交物业费，业委会周先生坦言，他本人也曾经拖欠过物业费。他说这是业主对劣质物业服务无奈的对抗，虽然这样做一般情况下不会得到法律的支持。他告诉记者，小区有相当一部分业主表示，昊宇物业公司顺顺当当地撤离小区，他们会把欠缴的物业费补上。

　　业委会也曾向昊宇物业表示过，顺利交接后他们会给老物业留一间办公室用于老物业清欠之用。但昊宇物业公司对此未置可否。

　　法院经审理查明，支持了业委会的请求，确认海通梧桐苑小区业主与昊宇物业公司前期的物业服务合同关系终止。根据《物业管理条例》第三十九条的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。法院最终判定昊宇物业必须在判决生效七日内，向业委会移交小区相关的物业事项及资料，办理物业移交手续。

　　业内专家分析认为，根据《物业管理条例》第二十九条的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。同时物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。如果老物业不移交上述资料，那么新物业将无法对小区物业实现有效管理。现实中不乏新旧物业移交纠纷中，控制着上述重要物业资料的老物业多方阻挠物业交接的事件发生，从而给小区业主实现自治管理造成诸多困扰。

　　专家认为，物权法已经认可业主大会、业主委员会的主体地位，但《物业管理条例》并没有对相应的具体条款予以细化，以致业主与物业公司矛盾重重。通州法院此次判决支持小区业主及业委会撤掉老物业的要求，对于目前业主与物业矛盾纠纷的正确解决、以及每每陷入僵局的业主委员会正常功能的发挥，无疑具有示范意义。万静