为表忠心房产证加女友名 男子分手后损失20%产权

　　恋爱分手双方名下房产如何分？想购买经适房该怎么办？在本届秋季房交会上，大连市房地产开发协会法律顾问单位、辽宁诚事律师事务所的义务咨询台前，总是围着很多市民。而该所主任任厚诚统计发现，近三日除了开发商延期交房咨询外，由于刚需族普遍入市，关于婚恋与产权问题的咨询也仍旧是热点。对于本届房交会中，咨询较为集中以及典型的问题，记者也请任厚诚做了分析解读。

　　案例一

　　房屋含管道设备层可主张降房款

　　市民王女士与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同附件房屋平面图中，没有注明该房屋是管道设备层。交付期限届满后，王女士在验收房屋时发现，该房屋内设置了大量管道，属于设备层，噪音问题以及房屋使用空间等，都使居住舒适度降低。为此，王女士拒绝办理入住手续，并与开发商多次协商未果。王女士咨询该如何维权。

　　-律师解读：

　　由于开发商交付购房者的房屋属于管道层，开发商又未事先声明，没有尽到告知义务，而且其交付的房屋与房产平面图内容不符，标的物存在明显的瑕疵，房间内可使用空间减少，居住环境变差，损害了购房者的个人利益，和合同中的约定明显不符。购房者可请求开发商承担违约责任，具体按照合同中的违约条款来执行，合同中没有约定的，购房者可主张降低房款，如影响实现合同目的，购房者可主张解除合同。

　　案例二

　　经适房价格低动心购买存风险

　　邱女士想购买冯某位于甘井子区的一套经济适用房，但邱女士知道经济适用房五年后才能上市交易和办理房屋过户手续，觉得不可以购买。

　　冯某则提议，先签订房屋买卖合同，邱女士将全部房款支付给冯某后即可入住房屋。待五年期满国家允许该房屋上市交易后，两人再办理房屋产权手续。邱女士一方面觉得房屋价格低很动心，另一方面又担忧五年后才办理产权这其中的潜在风险让她不安。邱女士问，未满五年的经济适用房是否可以购买？

　　-律师解读：

　　不建议邱女士购买该套经济适用房。首先，国家、大连市有关的经济适用房管理办法明确规定，经济适用房在取得房屋所有权证5年之后才可上市出售，购房人须按规定缴纳土地出让金，房产营业税等税费也须正常缴纳。再者，冯某与邱女士双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规强制性规定应属无效合同。

　　因此提醒广大消费者，经济适用房属于政策性住房，务必要按照国家和地方的相关规定购买。所谓“先签合同后交款，入住五年以后再办过户手续”的约定都是无效且存在巨大风险的。一旦五年中有任何差池，受损失最大的是购房者。

　　案例三

　　抵债房便宜20万办产权应有正规手续

　　老姜经朋友介绍从某建筑公司购买了某开发公司抵债给该建筑公司的一套抵债商品房，比市售的房屋便宜近20万，老姜也对此套房屋非常满意，于是就和建筑公司签订了购房合同，支付了全部的购房款，建筑公司还给老姜开具了购房发票。

　　但是，老姜拿这些手续到房地产交易部门后才得知，根本办不了房屋产权，老姜对此十分不解，并进行咨询。

　　-律师解读：

　　虽然开发公司将房屋抵债给了建筑公司，但未办理产权登记的商品房的权利人仍然是开发公司。商品房买卖的卖方一定要是合法的房地产转让主体，该主体只能是房地产权利人，建筑公司并非房屋权利人，因此没有房屋销售的权利。购房者需注意，签订《商品房买卖合同》，开具购房发票一定要有合法的房地产转让主体资格，购房者一定要坚持同房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，坚持房地产开发公司提供统一的商品房销售发票，有了这两个要件才能进行备案、办房屋产权证。因此购买抵债房，这些手续也需要有。

　　案例四

　　恋爱时表忠心房产证加名婚没结仍分20%产权

　　房屋与婚恋关系问题，仍是此次房交会上的咨询热点。齐先生和孙女士是一对情侣，恋爱时齐先生支付了首付购买了一套商品房，为了表达对孙女士的忠心，齐先生还将房产证上登记了两个人的名字。没承想，两人还未到谈婚论嫁的时候感情就走到了尽头，对于二人名下的这套房产，孙女士表示要分得一半，齐先生觉得首付款是他一个人支付的，房贷也是他一个人承担的，现在婚也没结成，分手还要分给对方一半房产，齐先生心有不甘。

　　-律师解读：

　　房屋登记在恋爱双方名下，属于恋爱双方共同所有，如果双方已经解除恋爱关系，房屋也就丧失了共有的基础，因此产权是可以分割的。房产证虽然登记了两个人的名字，但孙女士没有实际的出资行为，均由齐先生出资，且二人并没有对房屋份额另行约定，因此，孙女士可以酌情得到大约20%的产权份额。（半岛晨报、海力网记者 杨德欢）