小区公共收益管理存漏洞 律师：业主可主张权利

■业主：物业从未公示过相关账目，是一笔“糊涂账”

　　“停车位租售价格猛涨、公摊面积藏猫腻、公共维修基金睡大觉……”近日，有媒体报道到了国内多个城市住宅小区业主权益受损的情况。昨日，记者走访海口多个小区发现，小区业主权益受损的情况同样存在，其中小区公共收益如何使用问题尤为突出。在采访中，一些业主不知道小区公共收益是怎么花的，部分小区公共收益成物业管理中的“灰色地带”。业内人士分析称，小区内公共设施权属存在纷争、业主对公共收益概念不清等多种原因导致小区公共利益管理存在诸多问题。

　　业主反映

　　小区公共收益是笔“糊涂账”，物业从未公示

　　小区公共收益是业主共有还是归物业公司所有？记者调查发现，目前海口小区公共收益几乎都归物业管理公司所有，很少有物业公司对这部分收入进行公示，大部分业主很少过问，也不知道这笔收入应归全体业主共有。

　　“听说过小区公共收益，但是小区物业从来没有对相关账目进行公示，也没有人去查。在我们小区里，小区公共收益绝对是一笔‘糊涂账’。”在海口红城湖路一小区，业主朱女士告诉记者。

　　海口振兴南路美舍苑小区的业主邹女士表示，对于小区公共收益她并不怎么关心，只要小区物业服务到位，小区公共收益是否公布她不在乎。“总得让物业公司赚点钱吧？”邹女士说。

　　“临街广告位出租、电梯间广告位……这些收入都应该算作是小区的公共收益吧？但是这笔钱到底有多少，又是怎么花出去的，我们业主都不知道。” 一位业主告诉记者，尽管不少业主有意见，也只是嘴上说说而已，物业公司一直是这样做，业主也没办法。

　　记者采访时， 一物业公司的负责人告诉记者，利用小区公共设施做广告，是物业公司的一种创收方式，与业主关系不大。“只有我们物业公司盈利了，才能管理好小区，业主才能得到实惠。”该负责人说，如果仅靠收取物业费，物业公司的经营肯定会比较困难。

　　记者调查

　　小区公共收益基本上都由物业管理和支配

　　根据有关规定，小区的公共收益是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益，例如轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。

　　记者走访发现，多数小区电梯中均挂有广告牌。在海口红城湖路的一小区，花园的一块户外电子广告牌上挂着招租信息。记者随后拨打电话询问，工作人员称该广告牌每月的广告费是2000元。

　　《海南省物业服务收费管理办法》第二十四条明确规定：经业主委员会或业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　“但是事实上小区公共收益已经成为隐藏在小区物业管理中的‘灰色地带’，小区公共收益基本上都由物业公司管理和支配，业主想要收回很难。”一位不愿意透露姓名的知情人士表示，大多数小区都不能做到公共收益账目公开，特别是在未成立业委会的小区，小区公共收益基本上都由物业公司管理和支配。“因不满物业管理公司不返还小区公共收益的做法，也发生过小区业委会状告物业公司、求其撤出小区的案例。”该知情人士表示，但是并不是所有的业主都会这么较真。

　　“按照有关规定，物业公司每年应公示小区公共收益，但有几个物业公司这样做了呢？”一位业主说。

　　业内人士

　　多种原因致小区公共收益的管理和使用存漏洞

　　为什么小区公共收益在管理和使用方面会存在漏洞？相关业内人士表示，主要有三方面的原因，一是小区内公共设施权属存在纷争，地面车位、地下室、会所、幼儿园等，这些都属于公共设施配套，但有的权属还登记在开发商名下，更多的则是界定不清。这就导致小区内停车位收益，电梯、住宅墙面、楼顶等部位的广告费收益，地下室、商铺出租费用等是否属于小区公共收益界定并不明晰。

　　同时，业主对小区公共收益概念不清，小区公共收益被物管单方面“截留”的情况非常普遍。在一些民宅商用的小区，这样的情况更为严重。业主对“小区公共收益”并无概念，更不知道这项收益其实自己也有份。现在很多小区的绿地、道路等公共部位、公共设施，属于全体业主共有，但业主没有意识到“共有”的概念也包括收益的权利。物业公司正是钻此漏洞，将这部分收益用来补贴物管费收入，没有把属于业主那部分小区公共收益分给业主。

　　此外，没有业委会、单靠居民个人很难维权是一些小区公共收益不透明的主要原因。小区没有业委会，就无法对小区公共收益进行监督或管理，物业公司也就借机掌握和支配小区公共收益，业主想维权会面临很多难题。

　　相关公开数据显示，海口目前1800多个住宅小区，有业主委员会的小区只有300个左右，其中到住建部门进行备案的业主委员会仅56个。海南省物业管理协会相关负责人表示，海口很多小区目前都还没有业委会，多数小区的公共收益成了一笔“糊涂账”。

　　律师说法

　　业主可通过多种途径对小区公共收益主张权利

　　律师陈剑表示，业主首先需要明确公共设施的权属。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　同时，要想解决小区公共收益问题，就必须先成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理。若想避免小区公共收益被物业公司侵占，必须赋予业委会权力，这是解决问题的前提。如果小区有业主委员会，可通过业委会出面要求物管公布小区公共收益，有盈余则需返还业主；如果小区未成立业委会，业主可联合申请仲裁或提起诉讼，获取分红。

　　陈剑律师表示，《物权法》及新出台的《物业管理办法》都明确规定，小区公共部位的经营所得属于全体业主共有，小区公共收益可以用来补充住房维修基金，也可用于改善小区服务，提高公共服务能力。业主如对公示账目有疑问，经过全体业主的同意，可请相关审计部门审核收支账目。另外，业主可通过多种途径对小区公共收益主张权利，既可以向辖区街道办和居委会投诉、向业主大会求助、向行业主管部门反映，也可以向法院提起诉讼。(记者 罗清锐)