政策效应下“量跌价涨” 香港楼价下调压力大

　　香港住宅市场已响起警号，自政府推出冷却楼市措施以来，成交量持续下降，政府土地注册署数据显示，2013年3月至6月间，住宅买卖交易宗数下降至11443宗，是1996年以来录得最低的季度成交量。高力国际分析指出，每次政府推出遏抑楼市措施，成交量皆会应声下跌。现时香港楼市下调压力开始持续增大，未来一年价格将下跌10－15%。

　　政策效应下“量跌价涨”

　　“每次政府推出遏抑楼市措施，成交量皆会应声下跌。”2010年11月首度推出额外印花税，当年1月至11月间平均每月有11495宗住宅买卖交易，但随后的12月至2012年10月，每月平均成交量减少至7165宗。2012年10月再推加强版额外印花税及征收买家印花税后，11月至翌年2月间平均每月成交量再跌至5515宗；今年2月加推双倍印花税，令3月至6月间的平均每月成交量进一步收缩至3994宗。

　　高力国际分析报告指出，虽然成交量持续下降，住宅售价未有出现同样跌势。相反，豪宅售价继续上升，虽然在2012年下半年曾出现短暂整固，楼价的增长步伐持续，直至2012年10月政府再推加强版措施为止。

　　2013年6月，高力豪宅楼价指数较2012年10月推出加强版额外印花税前轻微下跌5%。然而差饷物业估价署数据显示，2013年5月，反映中小型楼价走势的甲、乙及丙类住宅指数却表现坚挺，更录得8%的升幅。高力国际研究人士表示，业主现金流充裕及低息环境持续，不愿降价求售，买家的置业成本却因政府推出的遏抑楼市措施而增加，这解释了成交量大幅下跌但楼价未有跟随明显下调的原因。2013年上半年，豪宅成交量亦急跌。在山顶、南区及半山传统豪宅区，成交价在1000万元以上的交投量按年下跌48%至291宗，成交总额按年跌幅达52%，仅值94.31亿港元。

　　楼价面临下行压力

　　高力国际住宅买卖部行政董事潘伟基指出，政府推出的多项税制措施令豪宅的购置成本大增，但豪宅楼价上升空间有限，吸引力减退，短期炒家、投资者、国内及海外买家离场。目前，约八成的买家属于用家。

　　潘伟基认为，美国联邦储备局计划削减量化宽松规模，市场预期息口在2015年左右开始上调，楼市的下调压力将持续增大。此外，潘伟基预计今年下半年，一手住宅市场推售新盘单位的步伐会较上半年快，发展商若以贴近市价发售以促销，将增加二手市场楼价的下调压力。据潘伟基预计，2013至2015年间，山顶、南区及半山平均每年有175个新单位推出，远低于每年530个单位的长期平均水平，有助舒缓豪宅楼价剧跌的压力。未来12个月，预料豪宅售价跌幅约10%，至于最近楼价升幅跑赢豪宅的中小型住宅，平均售价在未来12个月料跌10%-15%。(南方日报记者 蒋劲劲)